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深圳市住房建设规划(2016-2020)
来源: 日期: 2016-10-25
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  第一章 总则

  第一条 编制目的

  全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会精神,牢固树立“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念,勇当“四个全面”排头兵,加快建成现代化国际化创新型城市,落实市委、市政府“十三五”土地与住房工作战略部署,加强对“十三五”住房建设的统筹与指导,明确未来住房发展目标,加快住房结构调整,提升居民居住质量,依据相关法律法规和上层次规划要求,按照国家、广东省和本市住房发展与房地产调控的有关政策,结合实际,制定本规划。

  第二条 指导思想

  坚定我市新型城镇化发展方向,贯彻落实小康社会的各项任务目标,坚持“稳增长、保民生、调结构”的住房发展思路,立足本市住房供需结构现状,加快构建“基本保障继续应保尽保、人才安居不断扩大、住房市场稳定发展”的分层次住房制度体系,实现住房发展的新常态,达成人才强市、安居乐业的城市发展目标。

  第三条 编制依据

  《国家新型城镇化规划(2014-2020)》

  《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划》

  《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》

  《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划(2016-2018年)》

  《深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划》

  《深圳市城市总体规划(2010-2020)》

  《深圳市土地利用总体规划(2006-2020年)》

  《深圳市供给侧结构性改革去库存行动计划(2016-2018年)》

  《深圳市实施东进战略行动方案(2016-2020)》

  《深圳市住房保障制度改革创新纲要》

  《关于促进人才优先发展的若干措施》

  《关于完善人才住房制度的若干措施》

  第四条 规划效力

  本规划是《深圳市国民经济和社会发展第十三个五年总体规划》统筹下的专项规划,是实现住房与经济社会协调发展的重要手段;本规划是对近期商品住房、保障性住房和人才住房建设发展进行总体指导和控制的法定依据与纲领性文件。规划期内,凡在规划区内进行的各项住房建设活动,应符合本规划的要求;与本规划相关的《深圳市近期建设与土地利用规划(2016-2020)》、《深圳市城市更新专项规划(2016-2020)》、《深圳市土地整备专项规划(2016-2020)》等各项规划,应将本规划关于住房建设用地供应、住房建设空间分布等安排予以落实和保障。

  本规划的规划区为深圳市行政辖区;规划期限为2016年至2020年;本规划包括规划文本、表格及附图。

  第二章 “十二五”规划实施情况

  第五条 “十二五”规划目标

  “十二五”期间,我市提出了推进住有所居、促进公平发展、改善居住质量、引导空间均衡、支持经济发展五个方面的发展目标,同时亦明确了我市各类住房建设规模、住房用地供应规模、人居水平提升等具体任务要求。

  全市规划建设住房总量54万套、建筑面积4236万平方米,其中商品住房30万套、建筑面积2700万平方米,安居型商品房(含经济适用房)17.6万套、建筑面积1216万平方米,公共租赁住房(含廉租住房)6.4万套、建筑面积320万平方米;规划新建住房用地供应13.1平方公里,其中新供应及拆迁安置住房用地4.5平方公里,城市更新用地6.6平方公里,征地返还用地2平方公里;住房用地供应中用于商品住房建设的用地计划约9平方公里,用于保障性住房建设的用地计划约4.1平方公里。

  第六条 “十二五”规划成效

  (一)有效衔接相关规划计划,促进经济社会协调发展

  “十二五”住房建设规划贯彻落实了《深圳市国民经济和社会发展第十二个五年规划》的相关要求,明确了住房建设目标与发展模式,实现了住房建设工作的基础性配套作用,为我市经济发展转型升级奠定良好基础;与《深圳市城市总体规划(2010-2020)》、《深圳市土地利用总体规划(2006-2020)》充分衔接,贯彻土地资源集约节约利用相关政策,有效推进新城区的开发建设和老城区的更新改造,优化住房结构与空间布局,促进我市经济社会和谐统一发展。

  (二)严格执行规划任务目标,满足不同类型居民家庭的住房需求

  严格执行“十二五”住房建设规划任务目标,确保住房建设工作有序开展。2011至2015年,合计安排建设住房约60.3万套,完成规划总目标112%;其中,商品住房累计新开工约35.7万套,完成商品住房规划建设目标119%,保障性住房累计新增安排约24.6万套,完成保障性住房规划筹建目标102.5%。

  建立全方位、多途径、多层次住房供应模式,满足不同类型居民家庭住房需求。2011至2015年,我市加速新建商品住房批准预售工作,新建商品住房批准预售面积2765.68万平方米、29万套,为同期成交量的1.28倍,商品住房供应较为充足;大力推进保障性安居工程建设,累计竣工各类保障性住房10.2万套,为“十一五”期间竣工规模的5倍;加大住房货币补贴力度,累计发放廉租住房补贴0.73亿元,实现符合条件人群连续九年100%覆盖,累计发放人才安居补贴约19.7亿元,惠及人才约16万人,有效扩大了保障性住房政策的覆盖范围。

  通过“十二五”住房建设规划的实施,到2015年末,我市常住居民家庭住房自有率达到34%,比2010年提高7个百分点。

  (三)优先供应保障性住房用地,完成存量为主的土地供应模式转变

  结合本市土地资源紧缺的实际,持续优化住房用地供应结构。2011至2015年,全市商品住房供应用地总量为582.77公顷,其中招拍挂新供应用地135.75公顷,城市更新用地340.13公顷,征地返还等其它用地106.89公顷;保障性住房供应用地总量为432.71公顷,其中新供应用地166.71公顷,城市更新配建与筹集项目占地约266公顷。保障性住房新供应用地规模超过商品住房新供应用地规模22.8%,充分体现优先供应保障性住房用地、切实保障民生的土地供应策略;居住用地供应中存量用地占比达60%,实现了土地供应模式从增量为主向存量为主的根本性转变,城市更新逐步成为本市住房用地供应的主体。

  (四)贯彻落实国家房地产宏观调控政策,确保住房市场健康平稳发展

  严格执行“90/70”住房供应结构调整政策, 确保中小户型普通商品住房的有效供应;实行差别化住房信贷、税收政策,实施住房“限购”政策,抑制住房市场投资投机行为,确保合理住房需求,2011至2015年新建商品住房首套置业率从81.6%提高至85.9%;加大住房用地供应力度,加快城市更新步伐,实现房地产开发投资年均增幅超过20%;持续规范住房市场发展,建立全市住房市场监测联动机制,加快个人住房信息系统建设,建立全样本住房价格指数系统,实施存量住房按核定价格征税和计税价格整体评估,加强住房市场秩序综合整治,加快推进房地产行业诚信清单建设,形成监管合力,实现住房市场健康有序发展。

  (五)加强住房保障工作,推进保障性安居工程建设

  “十二五”期间,本市形成了包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用房、安居型商品房以及货币补贴等在内的具有深圳特色、广覆盖、多层次的住房保障体系,制定了《深圳市住房保障制度改革创新纲要》、《深圳市人才安居办法》、《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》、《关于促进安居型商品房用地供应的暂行规定》等政策法规,不断完善保障性安居工程政策体系;积极引入社会力量开展保障性住房建设,开拓保障性住房建设与合作的新领域;不断完善分配管理工作,建立了全市安居型商品房、公共租赁住房轮候库,实现了申报工作的信息化管理,并创新开展重点企业单位产权管理制度,提高了分配效率,扩大了分配范围。

  (六)加强城中村和旧住宅区综合整治,改善居民居住环境

  推进城中村居住区和旧住宅区综合整治的分类开展,完善城中村和旧住宅区住房的基本居住功能和安全标准,消除火灾隐患,启动“二线插花地”棚户区改造,整治山体边坡、防止滑坡塌方和排除水浸内涝;改善老旧住宅区道路交通条件,完善市政管网建设,配套社区卫生和教育等基础设施,修缮建筑质量较差的居住建筑,增设丰富居住生活的文化体育设施和公共活动空间;加大城中村引入物业管理的力度,提高住区治安管理和综合服务水平;加大没收违法建筑、征收原农村集体经济组织统建楼用于产业配套用房的工作力度,满足产业园区员工和其他外来务工人员的居住需求。

  (七)推进住宅产业化和绿色建筑建设,提升住房质量和住房建设效率

  发布《关于推进深圳住宅产业化的指导意见》,规定新出让土地和政府投资建设的保障性住房项目全部采用产业化方式建造;出台《深圳市住宅产业化试点项目技术要求》,推广运用装配式施工技术、一次性全装修和建筑信息模型技术;推进智能型住宅、社区交流空间、小区配套养老设施等规划设计工作,开展保障性住房模块化设计、精细化设计、工业化设计、BIM设计和绿色节能设计;加强住房绿色低碳和新技术应用的认证及实施体系建设,在保障性住房建设中率先推行雨水收集、中水回用、太阳能光热光伏、节能门窗等绿色建造技术,实现新增建设保障性住房全部达到《深圳市绿色建筑评价规范》铜级标准,以住房质量与住房建设效率的提升促进居民生活质量的提高。

  第七条 “十二五”规划存在问题

  (一)住房结构不均衡,需通过规划实施逐步加以改善

  根据我市建筑物普查,截至2014年底,我市住房总量达5.59亿平方米,其中原村集体及村民自建住房、工业区配套宿舍等占比48%,因其质量低、环境差,且存在不同程度的违法建设问题,不能在市场上流通,难以支撑我市改善型住房需求。同时,商品住房在住房总量中占比较低,难以满足居民持续增长的购房需求;保障性住房规模较小,不利于促进社会公平发展和吸引人才来深就业。我市住房供应的结构性失衡,难以在短期内彻底解决,需通过住房建设规划的长期实施逐步调整和改善。

  (二)土地资源紧缺,住房供求关系紧张

  我市建设用地开发强度已达上限,新增建设用地几近枯竭,居住用地资源紧缺是制约我市住房与房地产业持续健康发展的重要影响因素。由于城市对人口与财富吸纳能力较强、土地资源紧缺、人口结构倒挂、资本流动性充裕,以及居民投资意识较强等因素,住房市场长期存在有效供应不足和供求关系紧张等问题。“十二五”期间,我市通过执行“限购”、差别化信贷税收等宏观调控政策,抑制投资投机购房行为,但住房市场供应难以满足本市日益增长的住房刚性需求和改善性需求。

  (三)保障性住房建设效率较低,住房保障制度有待完善

  “十二五”期间,我市通过新供应土地、城市更新配建、地铁上盖以及产业配套住房建设等多种方式扩大保障性住房建设渠道。但由于土地整备难度大、市政公共配套建设滞后、城市更新配建项目拆迁缓慢以及产业园区配套宿舍难以监管等原因,保障性住房建设供应效率较低。2006-2015年,累计筹建保障性住房约43.3万套,截至2015年,累计新开工保障性住房约31.2万套,仅占筹建总规模的72.1%,累计竣工保障性住房约17.9万套,仅占筹建总规模的41.3%。

  保障性住房的分配管理制度有待完善。安居型商品房上市流转等制度不够清晰,使得政策惠及人群不能对住房保障政策产生清晰认识;人才住房的单位产权分配制度未明确,封闭流转政策制度亦有待进一步细化落实。

  (四)城中村等老旧住房规模较大,住房质量有待提高

  截至2014年末,我市城中村等老旧住房占全市住房总量约48%,在全市住宅总量中占比较大。老旧住宅尽管客观存在增加住房供应、解决居民住房问题的作用,但多数存在违法建设问题,制约城市规划的实施,制约城市更新等二次开发的顺利推进,不利于经济社会协调发展。此外,老旧住宅自身普遍存在规划缺失、建筑质量差、市政和公共服务设施不足、环境卫生差等特点,并存在较大的安全隐患,容易引发一系列社会问题,一定程度影响了我市现代化国际化创新型城市发展目标的实现。

  第三章 形势与需求

  第八条 “十三五”住房发展形势

  (一)新型城镇化的要求

  城镇化伴随工业化发展,是非农产业在城镇集聚、农村人口向城镇集中的自然历史过程。深圳在全国率先实现了完全城市化,但依然存在市民城市化程度有待提升、城市基础设施建设滞后、政府公共产品供应不足等问题。“十三五”期间,我市应更新观念、革新体制、创新技术,实现产业、经济的进一步转型发展,同时立足本市实际,进一步加强民生建设,通过破解土地资源瓶颈、推进城市更新、住宅产业化等工作,稳步发展住房事业,优化我市人居环境,协调居住空间布局,提升人均居住水平,推动深圳的都市化发展。

  城市化加速发展后期,人口扩张、居民收入水平提高,深圳进入住房消费的转型期,住房需求不断增加并逐步外溢,从而为以深圳为核心的深莞惠大都市圈城市发展奠定基础。都市圈的发展,将带来居民生活郊区化等居住习惯的改变,我市城市建设与住房建设重点将从中心城区向城市新区、外围城市快速转移,形成住房建设空间布局新常态。

  (二)经济转型发展的要求

  我市经济发展与住房发展联动并相互作用,住房消费与房地产投资的增长和房地产的关联带动对经济稳定有着重要贡献,经济增长对住房市场的发展亦有着明显地促进作用。

  近 10 年来,我市产业结构持续调整升级,已成为经济增长的重要动力,“十三五”期间,在“高质量、稳增长和可持续全面发展”的战略目标下,产业结构将进一步优化。同时,面对全球新一轮科技革命与产业变革的重大机遇与挑战,战略性新型产业引擎作用更加凸显,吸引人才持续流入,促进我市人口结构进一步调整优化,并对我市住房发展和人才安居提出更高的要求。

  随着互联网时代的来临和深入发展,我市房地产行业将进入转型发展时期,互联网技术的应用,有利于房地产企业实现信息资源共享、网络化营销、智能化管理,新技术、新经营模式的出现,将促进房地产行业为经济社会发展提供更加优质的基础性服务。

  第九条 需求与约束

  (一)经济增长与人口总量、结构变化带来的住房需求

  “十三五”期间,预计全市住房总需求约180万套,其中,购房需求约70.8万套,租赁住房需求约109.2万套。

  1、存量常住居民自住与改善性购房需求

  “十三五”期间,全市生产总值将继续稳步增加,且随着人口规模的控制与人口结构的调整,人均GDP将保持高速增长,居民生活水平将得到明显改善,住房自有率将进一步提升,住房改善性需求潜力亦将进一步释放。综合我市人口结构模型预测、新建商品住房与二手商品住房市场发展分析、住房自有率增长趋势分析、住房小康水平目标、住房需求调查等研究,“十三五”期间,预计本市存量常住居民自住与改善性购房需求共计53.5万套。

  2、新流入人群新增购租住房需求

  “十三五”期间,我市仍为人口净流入城市,新流入人群中高端人才主要通过高层次人才安居政策给予保障,新就业大学生与外来务工人员为主要购租住房群体。综合“十二五”期间国内大学毕业生就业区域调查、“十三五”期间我市大学毕业生流入预测,以及我市大学生购租住房需求调研,“十三五”期间,预计我市新就业大学生住房需求约49万套,其中购买住房需求9.8万套,每年约2万套;租赁住房需求39.2万套,每年约7.8万套。同时,根据我市历年外来务工人员的吸纳情况及未来趋势预测,综合考虑工厂等就业单位安置情况,以及外来务工人员消费能力,“十三五”期间,预计我市新增外来务工人员住房租赁需求约40万套。

  3、城市更新带来的引致性(被动)购租住房需求

  “十三五”期间,我市将有序开展城市更新工作,推进以城中村、旧工业区改造为主要对象的拆除重建工作,加快土地二次开发利用,提升居民居住质量。城市更新过程中将带来引致性(被动)购租住房需求,综合居住类拆除重建规模与住房调查研究,预计我市因城市更新带来的引致性(被动)购房需求约7.5万套,租赁需求约30万套。

  (二)民生事业发展与人才安居政策实施带来的住房需求

  结合我市人口比例倒挂、土地资源稀缺等实际情况,“十三五”期间,我市保障性住房和人才住房政策的重点是:缓解人才群体住房困难的力度,加快解决户籍中低收入家庭的住房问题,基本实现本市基本保障应保尽保、人才安居大力推进的保障性住房和人才住房发展战略;预期通过加大保障性住房和人才住房建设进度,可以满足户籍中低收入家庭和人才家庭5万套购买安居型商品房需求及30万套租住公共租赁住房需求。

  (三)土地资源紧张带来的住房建设约束

  根据《深圳市土地利用总体规划(2006-2020年)》要求,结合本市土地利用情况和土地功能统计,符合保障性住房和人才住房用地选址规范的土地大部分存在涉及发展备用地、权属不清、区位不符合规范等多方面问题。“十三五”期间,结合新增用地资源稀缺的现实情况,我市应当坚持新增居住用地减量增长的发展目标,推进轨道交通上盖保障性住房和人才住房项目,持续增加住宅类城市更新项目,加快建设用地清退,提高土地利用效率,不断加大土地资源集约节约利用的力度。

  (四)城市生态环境改善带来的住房建设要求

  目前,我国城市新建住房的建造过程碳排放量为695kg/m^2,住房建设对生态环境日益恶化的压力持续增加。依据我市生态文明城市建设的相关要求,深圳在“十三五”期间要实现万元GDP碳排量下降40-45%,建筑与房地产业作为高能耗行业肩负着节能减排的艰巨任务。“十三五”期间,我市要大力推进住宅产业化进程,推广生态住宅理念,促进节能、节水、节材、节地等住宅产业化技术的应用,加大环境友好建筑、节能建筑、生态建筑、低碳建筑的建设,实现人居舒适、环境友好的可持续住房发展目标。

  第四章 原则与目标

  第十条 住房发展原则

  (一)坚持住房建设与新型城镇化相适应的长效发展原则

  坚决贯彻落实中央城镇化工作会议精神,坚定本市特色的新型城镇化道路,推进现代化国际化创新型城市建设,高度重视人才强市、安居乐业等战略目标,不断加大人才安居工作,增强城市核心竞争力,让住房建设为现代化进程、加快产业结构升级、保持经济持续健康发展等工作做好坚实支撑;以产城融合为手段,以职住平衡为目的,稳定住房供应,优化住房结构与空间布局,加快破解本市居民半城市化、区域结构不协调等城镇化发展瓶颈,促进住房消费,实现住房供应的有序性和长效性。

  (二)坚持住房供给侧结构性改革的转型发展原则

  坚持以人为本的住房发展原则,推进我市住房供给侧改革,加大基本保障覆盖率、逐步提高人才安居适用范围、住房市场稳定发展的分层次的住房供应制度体系。对于符合规定可享受基本住房保障的户籍中低收入住房困难家庭,通过保障性住房与货币补贴,满足其基本购租需求;对于符合人才安居政策的经济社会所需人才,包括新毕业大学生、符合政策的人才群体,通过人才住房、人才补贴,满足其购租需求;对于住房市场发展坚持因城施策、分类调控、培育规范租赁市场等手段,满足各类人群的市场购租需求。

  (三)坚持住房建设与产业、交通、环境发展目标相一致的和谐发展原则

  认真实践科学发展观,充分认识住房建设、经济增长、社会发展、环境保护之间的拉动与制约关系,对接本市产业发展目标与环境保护发展的需要,坚持全面创新的住房建设理念,通过科技创新、制度创新、开放创新等改革创新手段,推动住房建设的有秩序、高质量、可持续化发展,实现住房建设与支持经济发展、促进社会公平、推进环境友好等目标的和谐共进。

  第十一条 住房发展目标

  (一)加大住房有效供应,加快推进住有所居

  规划期内,加大住房及时有效供应,分层次满足本市不同收入居民家庭住房需求,本市计划实现新增住房有效供应65万套;其中,通过加快各类住房建设、加快商品住房批准预售、提高保障性住房和人才住房分配效率,力争新建商品住房批准预售与现售30万套;保障性住房和人才住房供应35万套(含“十二五”继建项目)。

  并且,通过盘活存量住房、促进住房二手市场发展,力争二手商品住房成交35万套,实现2020年末全市常住家庭住房自有率提高至40%。

  表1 深圳市各类住房有效供应结构表

单位:万套

规划期

商品住房

保障性住房和人才住房

每年

6

——

合计

30

35

总计

65

  (二)加大住房用地供应,优先落实保障性住房和人才住房用地

  规划期内,合理安排住房用地供应,保证住房长期持续稳定供应,本市计划供应住房建设用地8平方公里,其中,商品住房用地5.66平方公里,包括新供应用地0.36平方公里、城市更新用地4.3平方公里、征地返还用地1平方公里;保障性住房和人才住房用地2.34平方公里,包括新供应用地0.54平方公里、城市更新配建折合用地1.2平方公里、拆迁安置与产业园区配套宿舍等用地0.6平方公里。力争今、明两年完成规划期新供应0.5平方公里保障性住房和人才住房供地任务,提前完成用地供应工作。

  表2 深圳市居住用地供应结构表

单位:公顷

规划期

商品住房用地

保障性住房和人才住房用地

总计

新供应用地

城市更新用地

征地返还用地

新供应用地

城市更新用地

拆迁安置与产业园区配套宿舍等用地

2016

8

52

12

25

25

15

137

2017

7

95

22

25

25

15

189

2018

7

95

22

4

25

10

163

2019

7

94

22

——

25

10

158

2020

7

94

22

——

20

10

153

合计

36

430

100

54

120

60

800

  表3 保障性住房和人才住房新供用地储备库

序号

计划年度

辖区

项目名称

地块位置

保障性住房和人才住房用地面积
(公顷)

 
 

1

2016

南山区

轨道7号线安托山停车场地块

南山区沙河街道

4.6

 

2

2016

宝安区

松岗车辆段地块

宝安区松岗街道

6

 

3

2016

宝安区

岭亚地块

宝安区石岩街道

0.96

 

4

2016

龙岗区

宝荷欣苑二期地块

龙岗区龙岗街道

4.6

 

5

2016

坪山新区

秀新地块

坪山新区坑梓街道

1.23

 

6

2016

龙华新区

有轨电车车辆场上盖地块

龙华新区观湖办事处

5.5

 

7

2016

大鹏新区

葵涌高源社区地块

大鹏新区葵涌办事处

2.4

 

8

2016-2017

光明新区

长圳车辆段地块

光明新区东长大道与光侨路交汇处

33

 

9

2017

宝安区

北车基地上盖地块

宝安区松岗街道

6.3

 

10

2017

龙岗区

凉帽山车辆段地块

龙岗区水官高速、甘李二路、秀峰路围合

——

 

11

2017

龙岗区

坪地车辆段地块

轨道三号线东延段坪地车辆段

15

 

12

2017-2020

罗湖区

笋岗清水河发展单元04-06地块

罗湖区笋岗街道梨园路南侧、梅园路北侧

0.46

 

13

2017-2020

福田区

梅林片区中康变电站地块

福田区梅坳五路和梅坳二路交汇处东南角

0.41

 

14

2017-2020

福田区

福田安托山片区法定图则13-01地块

福田侨香三道与安托山六路交汇处西南角

0.71

 

15

2017-2020

南山区

塘朗F地块上盖人才房

南山区留仙大道南侧

0.9

 

16

2017-2020

盐田区

盐田港后方陆域地块

盐田区盐田街道

1.5

 

17

2017-2020

龙岗区

宝龙工业城04-04-02

龙岗区龙岗街道

0.75

 

18

2017-2020

龙岗区

南约洋桥和汉田片区A-03城市更新地块

龙岗区龙岗街道

0.68

 

19

2017-2020

龙岗区

龙西五联地块

龙岗区龙城街道

2.64

 

20

2017-2020

坪山新区

沙田车辆段上盖地块

坪山新区坑梓街道沙田社区规划下廖路和坪惠路交汇处

2.52

 

21

2017-2020

龙华新区

梅润地块

龙华新区大浪街道

4.56

 

22

2017-2020

大鹏新区

坝光人才公寓二

大鹏新区葵涌街道坝光

2.1

 

23

2017-2020

大鹏新区

坝光人才公寓三

大鹏新区葵涌街道坝光

1.3

 

合计

98.12

 

  注:上述地块为储备地块库,规划期内新供应用地将在该储备库内选取,具体地块及用地指标以选址意见书和经批准的规划设计条件为准。

  (三)合理安排住房建设目标,多渠道落实筹建保障性住房和人才住房

  规划期内,通过新供应用地、城市更新项目等方式安排建设商品住房35万套、3150万平方米,其中安排新供应用地建设2.5万套、225万平方米;城市更新建设26万套、2340万平方米;征地返还用地建设6.5万套、585万平方米。

  规划期内,多渠道安排筹建保障性住房和人才住房40万套,包含人才住房30万套,其中通过轨道交通车辆段等新供应用地建设4万套、城市更新配建13万套、拆迁安置和产业园区配套宿舍建设等建设4万套,合计新增安排建设保障性住房和人才住房21万套,1130万平方米;通过棚户区改造4.2万套、改造征收等方式筹集社会存量住房8万套、挖掘存量保障性住房和人才住房项目开工4万套、企业自有用地建设和城际合作等其它方式2.8万套,合计安排筹集保障性住房和人才住房19万套。

  表4 深圳市各类住房新增安排筹建结构表

单位:万套、万平方米

项目

商品住房

保障性住房和人才住房

(含公共租赁住房、安居型商品房)

套数

建筑面积

套数

建筑面积

新供应

用地建设

2.5

225

4

240

城市更新建设

26

2340

13

650

征地返还用地建设

6.5

585

——

——

拆迁安置用地建设

——

——

4

240

多渠道筹集

——

——

19

——

总计

35

3150

40

——

  (四)优化居住空间布局,促进住房与城市经济协调发展

  立足本市新型城镇化和大都市圈发展趋势,充分考虑经济产业结构调整带来重点区域的发展要求,适应资源形势的变化,服从于城市空间和功能优化,形成适量开发中心城区,重点打造中部分区和东部分区,长远规划西部和东部滨海分区,优先开发轨道交通沿线区域,注重建立生态屏障的住房空间战略。

  中心城区:充分认识高密集度居住环境现状,以存量改造更新为主、增量开发建设为辅,适度提高相关区域的居住开发密度;在南山区的前海、后海和西丽等片区适当增加新增居住用地供应;增加各类保障性住房和人才住房的有效供给,对旧居住区和城中村进行环境综合整治;着力加大教育、医疗等资源配置,改善居住环境,提高居住品质。

  西部滨海地区:加大基础设施建设力度,提供充足和多层次住房满足本地区产业配套和外围地区住房需求,以现代化居住建设与产业发展的互动凝聚人气,提升组团综合功能,发挥对中心城区的疏解作用,着眼于重大产业项目落地、未来居住输出,为大都市圈打下基础。

  中部地区:重点加强住房建设工作,通过多元化高品质住宅供应,引导人口区域转移,使二线周边地区发展成为富有魅力、宜居的现代化居住地区,强化其相对于特区的重要通勤目的地功能,逐步形成居住近郊化模式。

  东部地区:推动东部地区发挥后发优势,有计划、有重点的推进城市更新改造与环境综合治理,完善城市基础设施和公共服务设施建设,通过产城融合与城际合作的规划建设方式,带动东部分区的产业升级和居住品质提升,优化本市住房结构与空间布局,推动深莞惠经济圈(3+2)建设,促进与粤东粤北联动发展。

  东部滨海地区:适度安排居住用地规模,促进高品质房地产项目开发建设,在承担本地区就业岗位居住职能的同时,加快旅游度假项目规划建设,带动高端消费,建设具有深圳特色的现代化、国际化滨海居住社区。

  轨道交通沿线:通过与轨道交通发展相衔接,重点推进二线中心城区地铁上盖物业开发,并推动北部城市新区在地铁沿线大型居住区规划,打通居住区交通瓶颈,形成带状连绵与点状集聚相结合的居住布局,促进居住空间与就业空间的协调发展。

  (五)全面提升住区人居品质,实现宜居城市发展目标

  坚持质量城市发展方向,不断改善居住水平,提高户型与室内装修设计的人性化、增强社区设计的包容性和交流功能、推进BIM全生命周期管理的应用、促进社区信息化和智能化管理、推动住宅产业化和绿色生态建筑的应用,创建生活舒适、环境优美、功能完善、居民具有幸福感的宜居城市,实现本市住房由“安居”向“宜居”发展。

  规划期内,实现全市新增建设保障性住房和人才住房100%达到深圳市绿色建筑评价标识铜级标准要求或者国家绿色建筑评价标识一星级要求,具备条件的新建保障性住房和人才住房力争按照更高标准建设。力争全市住房成套率达到90%以上,住宅区物业管理总体覆盖率达到100%;生活垃圾无害化处理率达到95%,水电煤气等市政设施普及率达到100%,医疗、教育、体育等住区公共配套设施普及率达到100%。

  (六)发挥都市圈核心城市作用,促进深莞惠住房市场协调发展

  重视我市作为深莞惠都市圈核心城市未来持续产生的住房消费外溢现象,继续发挥本市经济中心城市的积极作用,加强与周边城市的协调,统筹深莞惠都市圈住房需求的实现与房地产开发进程。加强深莞惠都市圈住房发展战略研究,联合东莞、惠州等城市编制完成深莞惠都市圈住房协调发展规划,合理确定城际住房重点开发区域,明确城市建设用地边界、功能布局、交通连接和各类公共服务配套,加强对城际住房重点开发区域内的现有功能进行整合,加强城际地区各类服务的衔接。

  第五章 住房市场发展政策的实施

  第十二条 推进住房供给侧改革,促进住房市场平稳健康发展

  贯彻落实国家房地产市场分类调控、因城施策的要求,完善购房政策,继续执行差别化住房信贷政策、住房交易增值税、契税及相关税费调整优惠政策;根据商品房销售、库存情况合理调整房地产用地供应面积和供应结构;多渠道增加住房供应,通过增加居住用地供应、盘活闲置土地、加快城市更新和棚户区改造力度,从供给侧加快住房有效供应,平衡供求关系,稳定住房市场预期,稳定住房价格;充分发挥房地产经济的重要作用,稳定居民住房消费,促进经济社会协调发展。

  第十三条 创新住房金融发展模式,加大对住房消费的金融支持

  借助深圳前海国家级金融开放创新平台,不断推进本市住房金融体制创新;推进住房抵押贷款证券化(MBS)试点工作的开展,盘活存量银行贷款;加快房地产信托投资基金(REITs)在行业的实施,落实政策性住房银行试点改革工作。

  第十四条 加强住房租赁管理体系建设,促进住房租赁市场发展

  大力促进住房租赁市场发展,构建“先租后买、先小后大、不断升级”的住房梯度消费格局;推进租赁平台建设,支持企业和机构建设发展持有型物业并向社会出租,探索推动企业将其持有房源集中向园区企业、机构出租的新模式;进一步加强住房租赁市场管理,完善租赁契约管理制度,提高租赁合同覆盖率;加强房屋租赁价格管理,适度实施租金干预和价格管制制度,抑制房租过快增长;加快住房租赁税费改革,合理降低住房租赁综合税率,营造合理规范的住房租赁市场。

  第十五条 适应行业发展趋势,促进企业转型升级

  鼓励房地产开发模式由快速开发、快速回笼资金向持有物业、获取长期稳定资金回报的模式转变;推进房地产业与相关行业整合提升,创新市场和政府合作模式,探索房地产开发企业由单一目标的项目开发商向城市综合运营商转变;鼓励房地产企业运用互联网等现代信息技术创新发展,鼓励有条件的房地产服务企业登陆各类资本市场。

  第六章 人才安居和住房保障制度与政策的完善

  第十六条 加快推进棚户区改造,多渠道筹集保障性住房和人才住房

  加快推进棚户区改造工作,鼓励将使用年限久且存在房屋质量差、建筑安全隐患多、适用功能不完备等情况的老旧住宅、城中村开展棚户区改造,改善其居住环境,除满足拆迁安置外,其余住房统一作为人才住房;充分发挥企业自有用地建设、存量住房综合整治等存量土地和存量住房的支持作用,进一步拓宽保障性住房和人才住房的来源和渠道;逐步加大住房货币补贴力度,逐步扩大对人才和户籍中低收入家庭保障性住房和人才住房政策的惠及范围和支持力度,弥补实物保障周期长、灵活性差等缺陷。

  第十七条 加大各类人才安居,完善安居型商品房政策

  进一步加大各类人才安居,多渠道增加人才公寓供应,提高人才住房补贴标准,取消人才申请人才租赁住房社保缴纳时间限制;完善安居型商品房政策,优化建设、运营、管理等制度,出台相应的分配、退出、上市交易及内部流转等实施细则。

  第十八条 促进跨界地产发展,推进养老事业

  促进养老事业发展,大力推进社区养老和机构养老,加大养老设施土地供应,充分利用存量住房改造、增建养老设施,适当将一定存量的保障性住房和人才住房与养老事业相结合,鼓励政府相关机构以外的其他社会机构和企业参与养老事业,力争到2030年实现社区养老和机构养老的占比分别提升至30%和20%,打造具有本市特色的舒适、安全的社会养老事业。

  第十九条 加大保障性住房和人才住房分配宣传的力度,加快信息平台构建

  加大保障性住房和人才住房分配宣传的力度,加快构建信息平台,进一步完善保障性住房和人才住房建设管理工作,提高分配管理工作效率,增强信息公开与公众参与度,同时完善需求数据,细化需求分层,了解需求家庭人数、年龄和区域分布,为以需定建打下坚实基础。

  第七章 住房供给与质量提升的措施

  第二十条 加速土地供应模式转型,完成从增量发展向存量发展的转变

  充分认识土地资源的有限性和紧缺性,加快转变土地供应增长方式,拓宽土地供应增长渠道,完成土地供应模式从增量发展向存量发展的转变;大力推进城市更新改造,处置和盘活存量建设用地,积极开展建设用地清退工作;控制新增建设用地用于建设低密度、大户型社区,新增商品住房用地主要用于建设中小户型普通商品住房,引导市场商品住房开发结构。

  第二十一条 优先安排保障性住房和人才住房建设用地供应,优化保障性住房和人才住房用地选址与配建政策

  优先供应保障性住房和人才住房建设用地,提前选取配套设施较为完善区域的新供应用地,提前进行土地整备,设计用地规划调整工作,采取简化程序,提高保障性住房和人才住房用地供应效率;招拍挂出让的商品住宅项目用地应配建不少于总建筑面积10%的人才住房;打通各类住房建设用地转化,优化住房结构,优化空间布局;加快推进城市更新配建保障性住房和人才住房建设,提高更新配建比例,在改造方向为新型产业的更新项目中安排一定比例的用地建设配套住房;新建或扩建的各类产业园区,应当就地配建或就近集中建设不少于总建筑面积25%的人才住房(公寓、宿舍);提高并规范轨道沿线房地产开发项目配套建设保障性住房和人才住房的比例;完善保障性住房和人才住房配套建设制度,保障性住房和人才住房项目配套学校、医疗、商业等生活必需的基础公共服务配套设施应实现提前建设、同步交付;加大财政支持力度,确保将土地净收益10%用于保障性住房和人才住房政策实施和建设,保证相关财政资金的及时到位。

  第二十二条 加快城市更新步伐,推进老旧住宅区综合整治

  加快城市更新的进程,加大城市更新规模和实施范围,进一步减免城市更新相关税、费,简化申报流程,加快立法推进,增加企业参与城市更新建设的积极性,促进本市住房建设发展模式的转变;加强对老旧小区和城中村的综合环境治理,重点对消防、管线、燃气、给排水、垃圾等五类问题进行加强整治,消除住区安全隐患,完善基本公共服务配套设施,增加绿化、休闲、娱乐、体育等活动场地。

  第二十三条 推进装配式建筑工业化(住宅产业化)和绿色建筑建设,提升住房质量和建设效率

  持续推进国家住宅产业化综合试点城市与低碳示范城市建设,通过增加奖励措施,提高奖励力度,推动本市住宅的标准化设计、通用化部品配置与工厂化生产安装等产业化技术应用;推进适应本地生态环境和气候条件的低碳住宅建设模式,普及绿色建筑设计的应用,实现住房建设的节能减排水平与低碳发展的新常态;大力推广装配式建筑,积极稳妥推广钢结构建筑,促进建筑工业化发展,新出让住宅用地项目全面推广建筑工业化;积极引导城市更新项目采用建筑工业化方式建造,鼓励建设单位在自有土地自愿采用建筑工业化方式建造。

  第二十四条 加强住房配套设施建设,创建生态宜居城市

  整合利用城市已有配套设施,补充完善不足的配套设施,提高公共配套设施的一体化水平,实现居住的现代化、科技化、人性化和社会化的发展要求;重点加强二线中心城区交通、商业、文体、金融、医疗等配套设施建设,推进北部新区基础设施完善;加强住房绿色低碳和新技术应用的认证与实施体系建设,鼓励绿色建筑建设、高性能新型建材应用、太阳能利用、信息化技术应用等,促进智能型住宅、社区交流空间、社区养老机构等项目建设;落实《宜居社区建设评价标准》,加大资金投入,改造和完善社区公共服务设施,建立宜居社区考核验收制度,定期对社区建设情况进行督查,力争到2020年所有社区基本达到宜居标准,全面提高住区居住品质。

  第八章 保障机制

  第二十五条 规划计划的落实监控机制

  持续完善规划、计划、跟踪、评估“四位一体”的住房建设规划工作体系,加强住房建设规划在全市住房建设中的统筹和指引作用。根据新型城镇化要求、经济发展需要、住房市场发展形势、保障性住房和人才住房政策实施成效、年度住房需求变化、土地供应状况以及环境保护等因素,建立住房建设年度实施计划的调整机制,科学合理地安排各年度、各区域住房发展计划;同时,定期开展规划计划的跟踪评估工作,严格监控工作落实情况,对落实规划不力及违反规划的行为,启动问责机制,并依法追究相关责任,确保保证住房建设规划与年度实施计划的有效执行。

  第二十六条 住房发展目标的刚性执行机制

  本规划确定的保障性住房和人才住房新增安排建设指标采取下限管理,为刚性指标任务,各区政府(新区管委会)、各部门应积极配合,从新供应土地、城市更新配建、拆迁安置等几个渠道严格落实规划目标,并积极推动项目开工建设和项目分配工作,实现项目快速建设,高效分配,信息透明。

  第二十七条 各级规划计划的联动执行机制

  建立本规划与土地利用总体规划、近期建设规划、城市更新专项规划、住房保障发展规划等包含土地、住房、人居内容规划的沟通机制,加强信息及时交互,强化规划联动性。同时,进一步加强与近期建设年度实施计划、住房保障年度实施计划等计划的编制衔接工作,强化土地安排、空间布局、住房建设等指标的及时落实与同步调整。

  第二十八条 透明公开的公共参与机制

  以“政府主导、专家领衔、社会参与”为原则,通过沙龙交流、网络平台展示、考察调研、专家评审、成果公示、征求意见等公众参与方式,将公共参与贯穿于住房建设规划及年度实施计划的编制和实施全过程,形成多方互动、上下结合、双向运行的工作机制,增加决策的科学性。

  第九章 附则

  第二十九条 生效日期

  本规划自批准之日起生效。

  第三十条 解释权限

  本规划由深圳市规划和国土资源委员会负责解释。

  附图:

  附图1 商品住房新供用地分布计划示意图

  附图2 保障性住房和人才住房用地分布计划示意图

  附图3 城市更新建设住宅项目分布计划示意图

  附图4 深圳市未利用居住用地分布图

  附图5 深圳市分社区商品房密度

  附图6 深圳市历年保障性安居工程项目分布图

  附图7 深圳市基础设施标准化分布图


 
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