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深圳市2012年度土地整备计划
来源: 日期: 2012-07-30
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  第一章  总    则

  第一条  编制目的

  为破解我市土地资源困境,保障土地有效供给,发挥土地资产资本属性,开展土地投融资,促进《深圳市国民经济和社会发展十二五规划》和《深圳市近期建设和土地利用规划(2012—2015)》的实施,依据《关于推进土地整备工作的若干意见》(深府〔2011〕102号)和全市土地整备工作会议精神,编制本计划。

  第二条  指导思想

  以科学发展观为指导,围绕经济发展方式转变和城市发展模式转型,积极主动服务于促进经济平稳较快发展的大局,以土地二次开发提升城市空间质量为重点,优化空间布局,改善城市功能,提升城市质量;加大生物、互联网、新能源、新材料、文化创意和新一代信息技术等战略新兴产业用地的整备,推进旧工业区收购,促进产业转型升级;结合城市发展单元,对重点战略地区实施整体统筹整备;推进建设用地清退,腾挪城市建设用地指标,优化功能结构。

  第三条  编制原则

  (一)规划引导整备,整备保障发展。以深圳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要及近期建设和土地利用规划(2011—2015)为依据,保障重点发展地区、重大项目和重要用地的土地整备。根据城市发展的用地需求及各区申报情况确定年度整备规模,以用地统筹项目和资金。

  (二)满足相关政策要求,利于融资。本计划对安排项目以区为单位进行打包处理。总投资由往年累计已安排资金和年度新增资金两部分构成。

  (三)弹性与刚性相结合,便于操作。考虑到“全市统筹、分区实施”的总体思路及土地整备工作的不确定性,本计划对各区整备总用地规模进行约束,对具体地块的整备规模和资金进行弹性控制。

  (四)创新土地整备思路,拓展内涵。探索市场参与土地整备机制,引入成熟的市场开发主体开展土地整备。扩大土地整备对象,既包括土地也包括地上建筑物,既包括建设用地也包括部分位于建成区边缘且区位较好的生态用地。主动运作,探索部分低效能低产出城市功能的整体外迁模式,助力城市结构调整。

  (五)加强计划衔接,保障实施。本计划重点与《深圳市2011年度土地整备计划》相衔接,既满足2011年度土地整备计划在2012年度上半年的继续实施,又满足2012年度土地整备计划在2012年度下半年的执行。同时与近期建设和土地利用规划年度实施计划、国民经济和社会发展计划、城市更新计划、土地出让收支计划等衔接协调。

  第四条  适用范围

  本计划适用范围为深圳经济特区,即深圳市行政辖区的全部范围,面积1991.7平方公里。

  本计划安排的用地为2012年土地整备计划的用地规模。本计划安排的项目和资金包括2011年土地整备计划的存续项目和资金以及2012年土地整备计划拟安排项目和资金,资金使用时间根据计划执行情况允许延迟至2013年6月30日后。

  第五条  计划效力

  本计划是深圳市2012年度开展土地整备、房屋征收及土地投融资的重要依据。在市域范围内的各项土地整备活动应符合本计划。

  第六条  本计划包括文本、附表及附图

  第二章  2011年度土地整备计划执行情况

  第七条  2011年度土地整备计划执行情况

  2011年是我市土地整备工作从局部试点步入整体推进的关键一年,也是“十二五”规划的开局之年。2011年7月6日全市土地整备工作会议召开后,各级部门全力推进土地整备工作,2011年度土地整备工作取得历史性突破,土地整备计划执行情况良好。

  (一)市区高度重视,50%目标如期完成。市、区各级部门整体联动、协调配合,合力开创土地整备新局面。各区将土地整备作为重点工程,区委区政府主要领导挂帅,相继成立土地整备机构,保质保量推进土地整备工作,特别是龙岗区、坪山新区和宝安区。根据许勤市长和各区主要领导签订的土地整备任务书,2011年度土地整备计划的执行期限截止到2012年6月30日。2011年度土地整备计划通过土地整备释放4528.39公顷建设用地,截至2011年12月31日,各区按计划完成土地整备工作总量的50%,土地入库面积1314.87公顷。

  (二)2011年土地整备为重大项目落地提供空间保障。一是整备地块以服务规划实施为目的,地块规模较大,1万平方米以上地块面积占到总用地的99.7%,为长安标致、旭硝子玻璃平板项目、比亚迪汽车基地、生物医药基地(海普瑞等)和保障性住房等重大项目提供空间保障。二是整备移交用地都是优质的建设用地,以产业用地和公共配套、交通及市政设施用地为主。其中,规划产业用地299.35公顷,占总用地的23%;规划公配、交通及市政设施用地415.57公顷,占总用地的32%;发展备用地189.47公顷,占总用地的14%;规划绿地及其他用地265.23公顷,占总用地的20%;规划居住及商服用地145.35公顷,占总用地的11%。

  (三)土地投融资平台保障资金需求。按照市委市政府要求,规土委迅速行动,搭建投融资平台,已和4家银行共签订240亿融资框架协议。从2011年8月份拨付第一笔资金起,到12月31日止,市土地投融资平台向各区安排土地整备资金34.34亿元。其中,市发展改革委下达的征地拆迁补偿资金为8.8亿元,银行融资为25.54亿。目前,市土地投融资平台顺利运作,得到银监部门认可。

  (四)2012年以来,锐锋常务副市长现场调研土地整备工作,许勤市长做出重要批示,全市上下深受鼓舞,情绪高涨。规土委主要负责人调整后,第一时间听取土地整备工作汇报,研究解决土地整备过程中存在的矛盾和问题。目前已倒排时间表,建立周报制度,每周报告土地整备进展情况。各区加强领导,细化任务,强化责任,力争按时完成土地整备任务。

  第三章  2012年度土地整备形势与目标

  第八条  2012年度土地整备形势分析

  (一)2012年是实施“十二五”规划承上启下的重要一年,是党的十八大召开之年,2011年中央经济工作会议将“稳中求进”作为2012年的工作重点,做好经济工作依然是2012年重要任务。为保障社会经济发展,需要加大土地整备推进力度,为城市发展提供高品质的土地资源。

  (二)全市土地整备工作会议的召开以及《关于推进土地整备工作的若干意见》(深府〔2011〕102号)的出台,标志着我市土地整备工作从试点阶段步入整体推进阶段。2011年以来,市委市政府明确推进投融资体制改革,拓宽融资渠道。

  (三)在当前经济不确定的情形下,加大土地整备和土地投融资,一方面可以为固定资产投资和经济增长寻找新的动力,另一方面可释放土地潜能,为城市换取新的发展空间。

  第九条  2012年度计划目标

  2012年计划共安排项目95个,通过土地整备实现2183公顷用地入库,安排年度资金266.15亿元。

  (一)安排土地整备项目14个,安排年度资金204.25亿元。

  (二)安排房屋征收及建设用地清退项目81个,安排年度资金52.70亿元。

  (三)安排年度贷款利息支出9.2亿元。

  (四)2012年计划总投资为301.15亿元,其中,累计已安排资金35亿元,年度新安排资金266.15亿元。

  第四章  土地整备专项计划

  土地整备专项计划主要包括土地整备项目安排、整备用地入库和储备库用地管理及土地整备配套的拆迁安置3项内容。

  第十条  土地整备项目安排

  (一)各区土地整备规模及资金安排。

  罗湖区安排土地整备项目1个,通过整备实现建设用地入库面积为8公顷,安排年度资金0.1亿元;南山区安排土地整备项目1个,通过整备实现用地入库面积为350公顷,安排年度资金8亿元;前海合作区安排土地整备项目1个,通过整备实现建设用地入库面积为23.65公顷,安排年度资金3亿元;宝安区安排土地整备项目1个,通过整备实现建设用地入库面积为410公顷,安排年度资金17.5亿元;龙华新区安排土地整备项目1个,通过整备实现建设用地入库面积为140公顷,安排年度资金12.5亿元;龙岗区安排土地整备项目1个,通过整备实现建设用地入库面积为245公顷,安排年度资金46.7亿元;大鹏新区安排土地整备项目1个,通过整备实现建设用地入库面积为285公顷,安排年度资金10.3亿元;光明新区安排土地整备项目1个,通过整备实现建设用地入库面积为200公顷,安排年度资金23.1亿元;坪山新区安排土地整备项目1个,通过整备实现建设用地入库面积为521公顷,安排年度资金58亿元。

  为保障2012年度招拍挂用地和保障性住房用地的供应及储备用地的清理,在各区申报数据的基础上,要求各区整备产业、居住及商业服务业设施用地共388公顷,清理储备用地147.61公顷。具体地块的整备工作按照属地原则由地块所在的各区政府(新区管委会)负责,整备出来的用地纳入各区整备总规模。

  (二)土地及房屋收购。

  为优化城市结构,促进产业升级,提高土地集约节约利用,2012年计划安排10亿元对城市旧工业区、低密度功能区实施土地收购,确保政府对土地市场的调控。探索市场参与土地整备机制,建议成立土地投资集团公司或引入成熟的开发企业在特定区域开展土地收购。鼓励区政府主动开展土地收购,其收购的土地及地上建筑物纳入各区整备总规模。鼓励城市发展单元的实施主体自行开展发展单元内用地的土地收购。

  (三)土地整备配套的拆迁安置项目安排。

  拆迁安置是保障土地整备顺利推进的重要前提,2012年度计划安排拆迁安置项目4个,分别是龙岗区拆迁安置项目、光明新区拆迁安置项目、坪山新区拆迁安置项目和大鹏新区拆迁安置项目。总套数为20017套,安排年度资金为10亿元。其中,龙岗区拆迁安置项目的总套数为3721套,安排建设资金1.5亿元;光明新区拆迁安置项目的总套数为7027套,安排资金3.0亿元;坪山新区拆迁安置项目的总套数为3261套,安排资金3.0亿元;大鹏新区拆迁安置项目的总套数为6008套,安排资金2.5亿元。

  第十一条  整备用地入库及储备用地管理

  (一)整备用地入库。

  整备土地在理顺经济关系、明确权属、完善征转地手续并完成土地清理后,移交市土地储备中心统一入库管理。土地整备项目范围实施具体补偿的用地(包括返还用地、安置用地、公共设施用地、储备用地等)都需要入库。

  (二)储备土地的日常管理。

  2012年纳入储备土地管理的用地总面积为22174.23公顷,全市安排8805.02万元用于储备土地管理。其中:罗湖区纳入储备土地管理的用地面积为57.55公顷,安排管理资金167.01万元;福田区纳入储备土地管理的用地面积为125.56公顷,安排管理资金383.20万元;南山区纳入储备土地管理的用地面积为1441.02公顷,安排管理资金1419.50万元;盐田区纳入储备土地管理的用地面积为2192.61公顷,安排管理资金621.52万元;宝安区(包括龙华新区)纳入储备土地管理的用地面积为4026.08公顷,安排管理资金1346.06万元;龙岗区(包括大鹏新区)纳入储备土地管理的用地面积为9387.89公顷,安排管理资金3152.16万元;光明新区纳入储备土地管理的用地面积为1933.26公顷,安排管理资金682.52万元;坪山新区纳入储备土地管理的用地面积为3010.26公顷,安排管理资金1033.05万元。

  (三)储备土地的简易整治。

  根据《深圳市土地储备管理办法实施细则》的规定,开展储备土地简易整治工作,储备土地简易整治工作包括树牌、测量、评估、预算、场地平整、绿化、围网及垃圾清运、卫生防治、储备土地执法等内容。全市安排3485.39万元用于储备土地简易整治工作。其中,安排800万元用于罗湖、福田、盐田、南山区储备土地简易整治工作;安排945.39万元用于宝安区(包括龙华新区)储备土地简易整治工作;安排940.00万元用于龙岗区(包括大鹏新区)储备土地简易整治工作;安排200万元用于光明新区储备土地简易整治工作;安排600万元用于坪山新区储备土地简易整治工作。

  第五章  房屋征收专项计划

  第十二条  房屋征收及建设用地清退项目安排

  年度计划安排房屋征收项目73个,安排资金39.88亿元。其中,安排续建类项目55个,安排资金33.68亿元;新建类项目16个,安排资金4.00亿元,其他项目2个,安排资金2.20亿元。

  为推进建设用地清退,结合房屋征收项目,本计划安排建设用地清退项目8个,安排年度资金12.82亿元。

  第六章  整备资金专项计划

  第十三条  整备资金的构成

  土地整备总投资为301.15亿元,资金来源为往年累计已安排资金35亿元和年度新增资金266.15亿元。其中年度新增资金包括国土基金及政府统筹资金126.15亿元(包括房屋征收及建设用地清退支出52.70亿元,土地储备管理、简易整治及土地收购支出4.25亿元,项目配套资本金60亿元和利息支出9.2亿元)和土地融资140亿元。根据财政资金到位情况,可调整土地融资规模,最高不超过总投资的70%,计210亿元。

  第十四条  土地融资配套项目资本金的安排

  根据2012年度土地整备资金总需求,按照自有资本金与融资金额3∶7的比例测算,预计需要通过土地融资140亿元,需安排市土地投融资平台配套资本金60亿元。

  第十五条  土地融资利息安排

  2011年度银行发放的土地融资贷款为25亿元,2012年度计划通过土地融资140亿元,综合考虑借款时间因素,按照人民银行的二年期贷款基准利率6.65%计算安排利息支出9.2亿元。

  第十六条  储备用地抵押融资

  根据融资额度要求,年度计划安排200公顷储备用地用于抵押融资,土地评估总地价为350亿元。抵押融资地块从市储备库中选择,根据融资需求,分批分期推出。

  第十七条  融资资金还本付息

  土地出让所得收入优先用于土地融资资金的还本付息。

第七章  附    则

  第十八条  关于计划的调整

  (一)根据计划实施及整备资金安排的实际需要,总投资增减幅度在10%以内的调整,具体整备项目及具体整备项目安排资金的调整,及整备项目内具体地块及具体地块安排资金的调整都不视作计划调整。

  (二)在计划执行中,根据土地整备工作的实际情况执行计划中期调整制度。

  第十九条  关于计划时效

  本计划自批准之日起生效。

  第二十条  关于计划的组织实施

  本计划由深圳市规划和国土资源委员会组织实施。

  第二十一条  关于计划的解释

  本计划由深圳市规划和国土资源委员会负责解释。

  附表:1.深圳市2012年度土地整备项目汇总表

     2.深圳市2012年度各区(新区管委会)土地整备项目安排一览表

     3.深圳市2012年度房屋征收项目一览表

     4.深圳市2012年度建设用地清退拆迁项目一览表

     5.深圳市2012年度拆迁安置项目一览表

     6.深圳市2012年度储备土地管理一览表

     7.深圳市2012年度储备土地简易整治一览表

  附图:全市土地整备地块空间分布图


 
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