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沈某诉深圳市规划和国土资源委员会房屋拆迁补偿裁决案
来源: 日期: 2016-05-11
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  【裁判要旨】市国土房产行政管理部门是全市公共基础设施建设项目房屋拆迁工作的主管部门。在拆迁许可证有效期限内,拆迁当事人达不成拆迁补偿安置协议申请行政裁决的,由市主管部门进行调解,调解不成的,进行裁决。

  【基本案情】

  2002年11月1日,沈某与A公司签订《铺位租赁合约》,约定A公司将其竹结构商铺中第三号铺位租给沈某使用。沈某遂从该时起占用该商铺进行经营,该商铺占用土地属原光明农场国有用地。2007年9月29日,原深圳市国土资源和房产管理局为第三人广深港客运专线有限责任公司颁发拆许字[2007]第××号《房屋拆迁许可证》,许可第三人就广深港客运专线深圳段项目进行拆迁。沈某租赁商铺位置位于该专线项目拆迁范围内。在拆迁过程中,第三人确定沈某为上述商铺(房屋编号JFK-××)拆迁补偿对象,在对沈某进行拆迁补偿安置时与沈某发生纠纷。后第三人委托B勘测公司就该房屋进行测量和查丈,B勘测公司出具了《广深港客运专线(光明段)征地房屋测量报告》和《广深港客运专线深圳(光明段)建筑物拆迁查丈报告》,测绘编号为JFK-××的建筑物,基地面积为31.28平方米,建筑面积为31.28平方米;第三人委托C评估公司对沈某相关建筑物、构筑(附着)物、室内自行装修装饰(二次装修)、苗木、果树、库存商品及经营损失的客观合理价值进行评估,C评估公司于2009年9月29日出具《广深港客运专线拆迁房地产估价报告》,确定评估对象的评估价值为人民币68459元。

  在双方纠纷仍未得到解决的情况下,2010年7月15日,第三人广深港客运专线有限公司向深圳市规划和国土资源委员会申请行政裁决。2010年7月21日,市规土委的派出机构光明管理局(以下简称光明管理局)作出深规土光××号《裁决受理通知书》,告知第三人广深港客运专线有限公司,关于第三人与沈某就位于深圳市光明新区光明办事处迳口社区的1层整栋房屋(测绘编号为JFK-××,建筑面积为31.28平方米)的拆迁补偿安置纠纷所提出的行政裁决申请,该局巳经受理。光明管理局对该拆迁补偿安置纠纷在遵循相关规定程序进行调查后,于2010年8月26日作出深规土光裁字(2010)第××号《房屋拆迁补偿裁决书》,并于8月27日留置送达。裁决书认定沈某在光明办事处迳口社区的商铺在拆迁范围之内,无办理相关报建手续,所占土地为光明农场国有土地;第三人作为拆迁人的广深港客运专线深圳段项目属合法房屋拆迁项目;应根据相关规定对光明街道1999年3月5日至2004年10月28日建成的建筑物,按照建筑物重置成新价对沈某给予补偿;根据第三人委托的测绘查丈机构出具的测量、查丈报告及委托的拆迁物业估价机构出具的评估报告,确定被拆迁房屋的拆迁补偿款为人民币68459元;沈某要求250万元货币补偿不符合现行法规政策的规定,不予支持,并根据《城市房屋拆迁管理条例》第16条、第22条、第23条、第24条、第31条,《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》及《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》之规定,裁决:第三人给予沈某拆迁补偿款共计人民币68,459元整,自裁决生效之日起10日内一次性支付给沈某;沈某应在裁决书生效之日起15日内迁出,将该房屋交付给第三人进行拆除施工;驳回第三人与沈某的其他裁决请求。

  沈某对该裁决不服,于2011年7月21日向广东省深圳市宝安区人民法院提起行政诉讼。沈某认为:(1)2009年2月25日,其房屋已因强制施工被摧毁,而被告在2010年7月21受理第三人的拆迁补偿裁决申请,违反了《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》;(2)光明管理局属于越权裁决,且由于出具裁决书的时间是2010年8月26日,超过了30天的法定裁决期限;(3)被告对于第三人的违法强拆行为和违法裁决申请进行了错误确认,且裁决所依据的评估报告与事实不符。据此请求法院撤销被告于2010年8月26日作出的深规土光裁字[2010]第××号《房屋拆迁补偿裁决书》。被告深圳市规划和国土资源委员会则答辩:(1)原告起诉已超过诉讼时效 ;(2)光明管理局具有依法进行相关裁决的职权和职责,且裁决作出过程中该房屋依然存在;(3)《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》明确规定作出行政裁决的法定期限是30个工作日而非30个日历日,主张其根据第三人申请作出本诉《房屋拆迁补偿裁决书》事实清楚、证据确实充分、程序合法、适用法律正确。第三人广深港客运专线有限公司未到庭应诉及答辩。2011年12月5日,广东省深圳市宝安区人民法院作出(2011)深宝法行初字第××号行政判决书,判决驳回原告沈某的诉讼请求。

  判决作出后,沈某不服,向广东省深圳市中级人民法院提起上诉,认为:(1)被上诉人在房屋灭失及拆迁人没有提交应有材料情况下违法受理裁决;(2)光明管理局作为区级主管部门作出本诉裁决属于越权行为;(3)被上诉人作出裁决超过法定时限且未依法向上诉人送达裁决申请书副本及答辩通知书,未组织调解;(4)《估价报告》没有反映客观事实,先强拆后补偿、先强拆后申请裁决剥夺了上诉人合法权利;(5)2009年6月6日,上诉人与拆迁办、评估公司谈判后签字确认补偿款为253.6366万元;(6)《行政裁决调解会会议记录》与本诉《裁决书》中应拆建筑面积的数据记载存在出入,怀疑第三人拆迁安置补偿协议签订比例未达80%,被上诉人为逃避听证程序而杜撰,因此请求法院:(1)撤销原审判决;(2)撤销被上诉人于2010年8月26日作出的深规土光裁字[2010]第××号《房屋拆迁补偿裁决书》。被上诉人深圳市规划和国土资源委员会答辩称:(1)本案已超过诉讼时效期间;(2)原审法院对涉案事实认定清楚,证据确实充分,原审判决法律依据充分,请求予以维持。原审第三人广深港客运专线有限责任公司述称:请求维持原审判决。2012年12月17日,深圳市中级人民法院作出(2012)深中法行终字第××号行政判决书,认为原审判决认定事实清楚,适用法律正确,判决驳回上诉,维持原判。

  【法院判决】

  一审法院(深圳市宝安区人民法院)认为,广深港客运专线深圳段项目符合《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》规定的公共基础设施建设项目标准,应属公共基础设施建设项目。该《管理办法》第四条规定:“市国土房产行政管理部门是全市公共基础设施建设项目房屋拆迁工作的主管部门”,第二十条规定:“在拆迁许可证有效期限内,拆迁当事人达不成拆迁补偿安置协议申请行政裁决的,由市主管部门进行调解,调解不成的,进行裁决。”同时,根据市规土委作出的深规土〔2009〕250号《关于印发委派出机构内设科室主要职责的通知》,光明管理局作为市主管部门市规土委的派出机构,承担“辖区房屋拆迁市场监管工作;调解处理辖区房屋拆迁安置补偿纠纷,并依法进行行政裁决”等工作职责,因此,市规土委具有依法做出本诉《房屋拆迁补偿裁决书》的法定职权。市规土委在受理第三人提出的拆迁补偿安置裁决申请后,遵循规定程序对案件事实进行相关调查、处置后,依据测绘机构和评估机构的相关查勘、测绘、估价结果,于2010年8月26日作出本诉《房屋拆迁补偿裁决书》,认定事实清楚,适用法律正确,决定内容合法有据;根据《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》第二十一条的规定,行政裁决应当自决定受理之日起30个工作日作出,本案中市规土委于2010年7月21日决定受理裁决申请,至8月26日作出本诉裁决,并未超出上述30个工作日的法定期限。沈某主张市规土委受理拆迁补偿裁决申请时涉案房屋已经先被强制拆除而灭失,但并未提供充分证据对此事实予以证明;主张市规土委裁决所依据的评估报告完全脱离真实数据,但亦未提交证据证明其实际损失程度;主张市规土委系属超越职权进行裁决以及裁决超出法定时限亦缺乏相关依据,因此沈某的理由均不能成立,其主张该院不予支持,其诉讼请求依法应当予以驳回。综上,根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条规定,判决驳回原告沈某的诉讼请求。

  二审法院(深圳市中级人民法院)认为,光明管理局作为被上诉人的派出机构,其作出的行政裁决应视为被上诉人的行为,被上诉人对该裁决行为予以认可并承担被告资格,故本案裁决行为作出的主体可视为是被上诉人。根据《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》第四条及第二十条的规定,被上诉人正是涉案拆迁补偿裁决的法定主体,故本案行政裁决的主体合法。被上诉人作为全市公共基础设施建设项目房屋拆迁工作的主管部门有权就拆迁安置补偿纠纷作出裁决。被上诉人在履行了告知、调查、调解等程序性义务后,依据测绘机构和评估机构的相关查勘、测绘、估价结果,对拆迁安置补偿纠纷作出裁决并无不当,裁决的内容合法有据。上诉人主张涉案房屋在申请裁决前已经灭失,但其提交的证据不足以证明该主张,而被上诉人提交的照片显示在涉案工程建成时涉案的房屋仍然现实存在。上诉人还主张被上诉人受理裁决申请时材料不全,经查,被上诉人原审诉讼阶段已经提交了全部材料并作合理说明。因此,上诉人以此主张被上诉人受理裁决申请违法与查明的事实不符,本院不予支持。根据《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》第二十一条的规定,被上诉人于2010年7月21日受理裁决申请,并于2010年8月26作出行政裁决,未超出30个工作日的法定期限。被上诉人提交的答辩通知书、送达回证、会议签到表及行政裁决调解会议记录等证据证明被上诉人在作出行政裁决过程中履行了告知、送达、调解等义务。上诉人主张原审第三人的拆迁安置补偿协议签订比例未达到80%没有证据支持,不能证明被上诉人的行政裁决属于应当听证的情形。因此,上诉人关于被上诉人作出行政裁决程序违法的主张缺乏事实依据,本院不予支持。上诉人主张根据2009年6月16日的谈判记录,其拆迁补偿款为2,526,366元,经查,该记录仅系对上诉人拆迁补偿意见的记录,并非各方协商一致的补偿协议,上诉人以此主张拆迁补偿金额没有法律依据,不予支持。综上,上诉人的上诉理由不能成立,本院不予支持。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(一)项之规定,判决驳回上诉,维持原判。

  【争议焦点】

  根据上述案情,本案存在两个方面的争议焦点,一是裁决程序方面,即裁决的受理有无违法、裁决主体是否正确、裁决有无超过法定期限;二是拆迁补偿的标准问题。

  1、裁决程序

  (1)裁决主体是否正确

  原告沈某认为,根据《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》第二十条的规定,在拆迁许可证有效期限内,拆迁当事人达不成拆迁补偿安置协议申请行政裁决的,由市主管部门进行调解,调解不成的,进行裁决。其所涉及的房屋拆迁补偿行政裁决应当由市主管部门即深圳市规划和国土资源委员会负责,深圳市规划和国土资源委员会光明管理局的裁决属于越权。

  被告深圳市规划和国土资源委员会认为,根据《深圳市土地征用与收回条例》第三条第二款的规定,市政府土地主管部门是负责组织实施征用土地与收回土地工作的主管部门。主管部门的派出机构受主管部门的委托组织实施征用土地或收回土地工作。深圳市规划和国土资源委员会光明管理局是深圳市规划和国土资源委员会的派出机构,“大部制”机构改革后,深圳规划和国土资源委员会将房屋拆迁行政裁决的职能下放到各区管理局,深圳规划和国土资源委员会《关于印发派出机构内设科室主要职责的通知》即为委托证明和相应规范依据,因此深圳市规划和国土资源委员会光明管理局具有作出《房屋拆迁补偿裁决书》的法定权限。

  一审法院宝安区人民法院认为,根据深圳规划和国土资源委员会作出的《关于印发派出机构内设科室主要职责的通知》,光明管理局作为市主管部门深圳规划和国土资源委员会的派出机构,承担“辖区房屋拆迁市场监管工作;调解处理辖区房屋拆迁安置补偿纠纷,并依法进行行政裁决”等工作职责,因此,光明管理局具有依法作出本诉《房屋拆迁补偿裁决书》的法定职权,其认定事实清楚,适用法律正确,决定内容合法有据。

  (2)裁决的受理有无违法

  原告沈某称第三人的施工方中铁十七局集团广深港客运专线ZH-2标项目二分部已于2009年2月25日通过强行施工将原告的商铺房屋及商铺内、房屋后的财物全部摧毁,而被告深圳市规划和国土资源委员会在2010年7月21日受理了第三人的拆迁补偿裁决申请,这违反了《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第八条中在房屋已经灭失的情况下房屋拆迁管理部门不予受理行政裁决申请的相关规定。

  被告深圳市规划和国土资源委员会称事实上2010年8月13日在光明管理局作出裁决过程中该房屋仍然存在,而且进行了拍照、提取了相关的证据,因此,原告沈某所称的房屋已经灭失是没有事实根据的。

  一审法院宝安区人民法院认为,原告沈某主张光明管理局受理拆迁补偿裁决申请时涉案房屋已经先被强制拆除而灭失,但并未提供充分证据对此事实予以证明。

  (3)裁决有无超过法定期限

  原告沈某称深圳市规划和国土资源委员会光明管理局受理第三人的裁决申请是2010年7月21日,出具裁决书的时间是8月26日,根据《城市房屋拆迁管理条例》第十六的规定,拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。因此,国土资源委员会光明管理局受理第三人的裁决决定超过了法定的裁决期限。

  被告深圳市规划和国土资源委员会称《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》明确规定作出行政裁决应当是在申请之日起30个工作日作出,该30个工作日并不是30个自然日,所以光明管理局从受理申请以及到作出裁决并没有超过法定的裁决期限。

  一审法院宝安区人民法院也认为,根据《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》第二十一条的规定,行政裁决应当自决定受理之日起30个工作日作出,本案中光明管理局于2010年7月21日决定受理裁决申请,至8月26日作出本诉裁决,并没有超过上述30个工作日的法定期限。

  2、补偿标准

  原告沈某称其于2002年开始租赁光明集团林果公司48平米的商铺,该商铺所在地原本是一个荒凉的地方,经原告开荒种植果树、铺设水泥路面、建设商铺广场,形成了实际使用面积达300多平方米、车水马龙顾客盈门的繁华风水宝地。随着光明新区经济建设的快速发展,原告开办的佳华副食店的地理位置显得越来越好,处于光明三大旅游景区及两大知名饭店的交通必经之路和方圆500米范围内,佳华副食店已经成为本地区唯一一家大型综合商店,优越的人文环境和营商环境给原告开办的佳华副食店带来了良好的声誉和可观的经济效益。2009年6月16日,由拆迁办及评估公司对原告提出的补偿要求进行谈判,并逐项评估核实,最后经拆迁办、评估公司及原告签字确定补偿房屋拆迁补偿款为252.6366万元,第三人没有按谈判确定的意见支付该款项。

  被告深圳市规划和国土资源委员会称在2010年5月其委托深圳市中恒达勘测技术有限公司对房屋、地上苗木果树及其构筑物进行了评估,公司出具了《广深港客运专线深圳(光明段)征地房屋测量报告》和《广深港客运专线深圳(光明段)建筑物拆迁查文报告》,涉案房屋基地面积为31.28平方米,建筑面积为31.28平方米;公司另出具了《广深港客运专线拆迁房地产估价报告》,拆迁人应给予原告拆迁补偿款共计68459元。由于原告不同意拆迁人提出的补偿方案,坚持要求货币补偿约250万元,双方未达成补偿安置协议。

  一审法院宝安区人民法院认为,光明管理局在受理第三人提出的拆迁补偿安置裁决申请后,遵循规定程序对案件事实进行相关调查、处置后,依据测绘机构和评估机构的相关查勘、测绘、估价结果,于2010年8月26日作出本诉《房屋拆迁补偿裁决书》,认定事实清楚,适用法律正确,决定内容合法有据。原告主张光明管理局裁决所依据的评估报告完全脱离真实数据,但亦未提交证据证明其实际损失程度。因此,其主张不予支持。

  二审法院深圳市中级人民法院认为,上诉人沈某主张根据2009年6月16日的谈判记录其拆迁补偿款为2526366元,经查,该记录仅系对上诉人拆迁补偿意见的记录,并非各方协商一致的补偿协议,上诉人以此主张拆迁补偿的金额没有法律依据,因此不予采纳。

  【评析】

  1、关于派出机构的行政主体资格问题

  长期以来,我委主要观点认为,行政主体是指依法享有国家行政职权,能以自己名义行使职权并能独立承担因此而产生的相应法律责任的组织。由上可见,行政主体是“权、名、责”统一的主体。具备行政主体资格,就可以自己名义独立行使行政职权,实施行政管理活动。此外,行政主体资格和行政复议和行政诉讼有着十分密切的关系,具备行政主体资格一般也具备行政复议或行政诉讼主体资格,即作为行政诉讼被告、行政复议被申请人和赔偿义务机关等。深圳市规划土地管理体制为两级垂直管理,城市规划和国土资源管理委员会及下属各管理局均为规划土地行政部门。根据《关于印发市政府工作部门主要职责内设机构和人员编制规定的通知》(深府办[2009]100号)的相关规定,“各管理局在市规划国土委的指导下,承担有关规划和国土资源管理工作”。据此,各管理局独立承担了具体的规划土地行政管理职能,可对外作出具体行政行为,具备行政诉讼主体资格。并且,《深圳市城市规划条例》第五条关于“市规划主管部门的派出机构依本条例及有关规定负责本辖区内城市规划的实施和管理”以及《深圳市土地征用与收回条例》第三条关于“(土地)主管部门的派出机构受主管部门的委托组织实施征用土地或收回土地工作”的规定,已明确了管理局实施城市规划管理和土地征用或收回的行政主体资格。与此同时,《土地管理法》规定:“县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责,由省、自治区直辖市人民政府根据国务院有关规定确定”。《城市房地产管理法》第六条:“县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定”。因此,作为市政府明确的规划土地行政部门,管理局在履行其他国土资源管理、房地产管理职权时,当然具备行政主体资格。

  本案中,深圳市规划和国土资源委员会光明管理局是深圳市规划和国土资源委员会的派出机构,深圳市规划和国土资源委员会光明管理局具有作出《房屋拆迁补偿裁决书》的法定权限。

  2、关于房屋拆迁行政裁决程序的问题

  房屋拆迁行政裁决是指房屋拆迁主管部门根据一方当事人的申请,运用行政手段对补偿安置争议依法作出裁决与决定的具体行政行为。根据2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定:拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决。2007年3月15日施行的《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》第二十条也规定,在拆迁许可证有效期限内,拆迁当事人达不成拆迁补偿安置协议申请行政裁决的,由市主管部门进行调解,调解不成的,进行裁决。拆迁行政裁决是根据拆迁当事人提出的证据和请求,按照法律法规规定的程序进行,对补偿价格的裁决依据主要是评估报告和商品房交易均价。拆迁行政裁决自依法送达后生效,拆迁当事人应当自觉履行;也可以继续协商达成一致意见。当事人对裁决不服的,可以在裁决书送达之日起60日内向有管辖权的行政机关申请行政复议;或在90日内向人民法院起诉。复议、诉讼期间不停止拆迁的执行。

  为了规范城市房屋拆迁行政裁决行为,建设部依据《城市房屋拆迁管理条例》于2004年3月1日颁布了《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》,城市房屋拆迁行政裁决程序如下:

  (1)房屋拆迁行政裁决主管部门

  国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门(以下简称房屋拆迁管理部门)对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府有关部门应当依照法律法规的规定,互相配合,保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。

  (2)申请行政裁决应该递交的材料

  拆迁人申请行政裁决,应当提交下列资料:裁决申请书、法定代表人的身份证明、被拆迁房屋权属证明材料、被拆迁房屋的估价报告、对被申请人的补偿安置方案、申请人与被申请人的协商记录、未达成协议的被拆迁人比例及原因其他与裁决有关的资料。

  被拆迁人申请行政裁决,应当提交下列资料:裁决申请书、申请人的身份证明、被拆迁房屋的权属证明、申请裁决的理由及相关证明材料、房屋拆迁管理部门认为应当提供的与行政裁决有关的其他材料。

  (3)房屋拆迁行政裁决的受理

  未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的,房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前,应当进行听证。房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后,经审核,资料齐全、符合受理条件的,应当在收到申请之日起5个工作日内向申请人发出裁决受理通知书;申请裁决资料不齐全、需要补充资料的,应当在5个工作日内一次性书面告知申请人,可以当场补正的,应当当场补正。受理时间从申请人补齐资料的次日起计算。

  有下列情形之一的,房屋拆迁管理部门不予受理行政裁决申请:对拆迁许可证合法性提出行政裁决的;申请人或者被申请人不是拆迁当事人的;拆迁当事人达成补偿安置协议后发生合同纠纷,或者行政裁决做出后,当事人就同一事由再次申请裁决的;房屋已经灭失的;房屋拆迁管理部门认为依法不予受理的其他情形。对裁决申请不予受理的,房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起5个工作日内书面通知申请人。

  (4)房屋拆迁行政裁决的程序

  房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后,应当按照下列程序进行:

  第一,向被申请人送达房屋拆迁裁决申请书副本及答辩通知书,并告知被申请人的权利;

  第二,审核相关资料、程序的合法性;

  第三,组织当事人调解。房屋拆迁管理部门必须充分听取当事人的意见,对当事人提出的事实、理由和证据进行复核;对当事人提出的合理要求应当采纳。房屋拆迁管理部门不得因当事人申辩而做出损害申辩人合法权益的裁决。拆迁当事人拒绝调解的,房屋拆迁管理部门应依法作出裁决;

  第四,核实补偿安置标准。当事人对评估结果有异议,且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的,房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定,并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。鉴定时间不计入裁决时限;第五,经调解,达成一致意见的,出具裁决终结书;达不成一致意见的,房屋拆迁管理部门应当作出书面裁决。部分事项达成一致意见的,裁决时应当予以确认。书面裁决必须经房屋拆迁管理部门领导班子集体讨论决定;第六,行政裁决工作人员与当事人有利害关系或者有其他关系可能影响公正裁决的,应当回避。

  (5)房屋拆迁行政裁决的《裁决书》

  行政裁决应当自收到申请之日起30日内做出。房屋拆迁管理部门做出裁决,应当出具裁决书。裁决书应当包括下列内容:申请人与被申请人的基本情况;争议的主要事实和理由;裁决的依据、理由;根据行政裁决申请需要裁决的补偿方式、补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等;告知当事人行政复议、行政诉讼的权利及申请复议期限、起诉期限;房屋拆迁管理部门的名称、裁决日期并加盖公章;行政裁决规定的搬迁期限不得少于15天。裁决书应当通过直接送达、留置送达、委托送达或邮寄送达等方式送达。当事人对行政裁决不服的,可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。

  本案中光明管理局根据第三人的申请,依据《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》、《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》以及《关于印发委派出机构内设科室主要职责的通知》的规定,依法对原告沈某的房屋进行了第三方测量和估价,并召开了行政裁决调查举证和调解会,最终作出本诉《房屋拆迁补偿裁决书》。一审和二审法院的判决也认可了被告派出机构所做的行政裁决所依据事实清楚,证据确实充分,程序合法。

  3、关于房屋拆迁补偿问题

  拆迁补偿是指在征地过程中对住宅或者非住宅房屋的价值经评估后对该房屋合法拆除并给予房屋产权所有人一定的补偿。补偿项目和标准因土地性质和房屋的使用用途有所不同。实践中的补偿的方式有货币补偿、产权置换等。《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换”、第二十四条规定“货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定”,建设部的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》也有关于核实补偿安置标准的规定,“当事人对评估结果有异议,且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的,房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定,并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。鉴定时间不计入裁决时限”。

  对于房屋拆迁补偿的问题,2007年3月施行的《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》有更为细致全面的规定:

  (1)公共基础设施建设项目房屋拆迁的补偿方式包括货币补偿和产权调换,一般采用货币补偿方式。拆迁被拆迁人居住房屋,被拆迁人同意且有条件的可以进行产权调换。(2)被拆迁房屋货币补偿的金额,根据其区位、用途、建筑面积、土地使用权等因素,以房地产市场评估价格确定。除被拆迁房屋室内自行装修装饰费按照评估确定的重置成新价给予补偿外,房屋以外的构筑物、其他附着物等货币补偿的金额,以重置价评估确定。(3)没有房地产权利证书或者房地产权证书没有载明建筑面积的,以及房屋以外的构筑物、其他附着物等,按照市主管部门认可的测绘单位的测绘报告数据确定补偿面积。(4)公共基础设施建设项目房屋拆迁评估包括被拆迁房屋、构筑物、其他附着物和搬迁补助费、临时安置补助费、拆迁经营性房屋所造成停产停业补偿费、被拆迁房屋室内自行装修装饰补偿费等。

  本案中原告沈某主张的拆迁安置补偿费是2526366元,而根据第三方评估机构深圳市中恒达勘测技术有限公司对原告沈某房屋、地上苗木果树及其附着物进行的评估,拆迁补偿款为68459元,与原告的要求相距甚远。同时,原告沈某主张房屋的48平方米的商铺中有一部分是原告私自搭建,未办理任何报建手续,而评估实测建筑面积为31.28平方米。因此双方在补偿标准上产生了较大的分歧。的确,如何根据所涉房屋的区位、用途、建筑面积、土地使用权等因素,以房地产市场评估价格对房屋价值进行确定,对于拆迁各利益主体都是一个难以平衡的问题。

  【工作建议】

  1、应尽快报请立法,确立派出机构法律地位。虽然我委认为深圳市规划与国土资源委员会光明管理局等下属单位属于派出机构,可以行使房屋拆迁行政裁决的职能。但是,在行政法基本理论上,政府派出机构是指政府或政府职能部门在一定区域组织内设立、授权实施某方面行政管理职能的代表机构。政府派出机构不是独立的行政主体,除非有法律法规或规章的明确授权,否则不能以自己的名义行使行政权力。在法律上,《行政复议法》第15条规定“对政府工作部门依法设立的派出机构依照法律、法规或规章规定,以自己名义作出的具体行政行为不服的,向设立该派出机构的部门或者该部门的本机地方人民政府申请行政复议。《行政诉讼法》第25条规定“由法律、法规授权的组织所作的具体行政行为,该组织是被告。由行政机关委托的组织所作的具体行政行为,委托的行政机关是被告。”《最高人民法院关于执行〈行政诉讼法〉若干问题的解释》第21条规定“行政机关在没有法律、法规或者规章规定的情况下,授权其内设机构、派出机构或者其他组织行使行政职权的,应当视为委托。当事人不服提起诉讼的,应当以该行政机关为被告。”由此可见,根据规定,若要被委托的组织或派出机构具有行政主体资格,至少应该有规章以上效力层次规定的授权。而我委派出机构行使行政权力的依据是深圳市规划和国土资源委员会《关于印发派出机构内设科室主要职责的通知》,其效力层次低于地方政府规章。这样一来,我委的观点与行政法基本理论和法律规定之间存在一定的出入,这给我委今后的工作带来了一定的风险。因此,建议委员会与深圳市人大和市政府联系,尽快出台地方性法规或地方政府规章,授予派出机构相应的管理职能。

  2、及时给予被拆迁人合理的补偿,并告知相应的救济程序。虽然我部门所做出的房屋拆迁行政裁决符合合理性、合法性的要求,但由于《房屋拆迁补偿裁决书》的出具会影响被拆迁人的实体权利,特别是拆迁安置中的补偿问题,稍有不慎,会引起被拆迁人的不理性行为。因此,在以后房屋征收与补偿问题的工作中,严格依照2013年5月1日施行的《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》来执行。同时,可以根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条的规定,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定被征收房屋的价值。被拆迁人对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

  3、严格按照法律程序对房屋进行征收,降低诉讼风险。在当前形势下,行政相对人对程序的要求越来越高,通过程序也有利于双方的沟通和交流。因此,在今后工作中,在作出房屋征收决定前,主管机关应组织对未经登记建筑的调查、认定和处理,建立房屋征收的评估、测绘机构预选库,并对从事房屋征收价格评估、面积测绘的评估、测绘机构进行监督管理,依法制定和完善产权调换的规划、建设、调配、产权制度等配套政策措施,以此有效地避免纠纷的发生和不必要的法律责任与风险,切实保障被征收房屋所有权人的合法利益。


 
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