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深圳市人民政府批转市规划与国土资源局市国有资产管理办公室关于我市国有企业改制中土地资产管理若干意见的通知
来源:    日期: 2014-04-29
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各区人民政府,市政府直属各单位:

  市规划与国土资源局、市国有资产管理办公室《关于我市国有企业改制中土地资产管理的若干意见》已经市政府同意,现予批转,请遵照执行。

  关于我市国有企业改制中土地资产管理的若干意见

  市政府:

  为加强我市国有企业改制中土地资产的管理,按照国家和省有关规定,结合我市实际情况,现就我市国有企业改制中土地资产处置和评估工作提出以下意见:

  一、我市市属、区属国有企业(以下简称“国有企业”)属于以下改制形式涉及土地资产(包括土地及地上建筑物、构筑物)的,应进行土地资产处置和土地资产评估:

  (一)企业整体或部分改组、改建为有限责任公司、股份公司、以土地资产出资组建新公司;

  (二)企业重组、合并、分立、清算、资产置换;

  (三)除上市公司以外的整体或部分股权转让;

  (四)法律、法规规定的其他改制形式。

  二、国有企业改制涉及土地资产的,按下列原则和方式处置:

  (一)国有企业的所有土地资产,属于下列情形之一的,不纳入改制的资产范围:

  1.与主业无关的未开发土地或与本意见第三条情况相符的;

  2.权属不清或涉及产权纠纷的;

  3.房地产的取得不符合有关法律法规的;

  4.市政府、国资办、资产经营公司及上级产权单位确认不纳入改制资产范围的;

  5.涉及规划调整、公共利益不宜纳入的;

  6.国土管理部门依据有关法律、法规的规定应予以收回、收购的。

  (二)企业改制中非商品性质土地资产的处置方式有:

  1.补交地价转为商品性质;

  2.土地使用权作价出资(入股);

  3.国有土地租赁;

  4.维持原土地使用性质,按规定每年缴纳土地使用费或年地租;

  5.限期开发;

  6.剥离到资产经营公司或上级产权单位;

  7.收回土地;

  8.国家及省、市有关规定的其他方式。

  具体处置方式由国土管理部门根据改制企业及其资产经营公司、上级产权单位的申请,依据国家、省、市有关土地资产管理的规定确定。

  对于纳入改制资产范围的商品房性质的房地产,国土管理部门不进行土地资产处置方式的审批,但改制企业应向国土管理部门备案。

  (三)与政府特许经营相关的公用设施土地资产,按以下三种方式处置:

  1.签订国有土地租赁合同;

  2.由资产经营公司或原上级产权单位与改制后的企业签订租用协议;

  3.维持原土地使用性质由企业继续使用,但土地使用年期与特许经营权年限一致。

  (四)国有企业申请改制,涉及土地资产处置的,应先对企业所使用的土地资产进行全面清理,并加紧土地资产的确权。经国有企业改制审批机关同意改制立项后,改制企业会同资产经营公司(含授权资产经营企业,下同)及其上级产权单位提出土地资产处置方案,报国土管理部门审批。涉及特殊行业的土地资产处置方案,应征求政府主管部门的意见。

  (五)权属不清的土地资产剥离,引起的相关债权、债务等关系,由资产经营管理公司、上级产权单位与改制企业协商处理;引起企业净资产减少或资产状况恶化的,由资产经营公司、上级产权单位根据相关规定进行核减或视情况调整改制方案。

  (六)剥离到资产经营公司、上级产权单位的商品性质和非商品性质的房地产,由资产经营公司、上级产权单位根据土地资产处置方案批准文件申请确权。

  三、改制企业符合招标、拍卖、挂牌交易规定的土地,由国土管理部门收回后招标、拍卖、挂牌出让,所得出让价款经市政府批准后按65%~80%的额度返还给改制企业,用于职工安置和收地补偿。

  对于国有困难企业的改制,其土地资产按国有土地租赁方式处置的,经批准可免缴前三年的土地年租金。

  四、国有企业改制涉及转移到改制后企业的所有土地资产,由上级产权单位与改制企业委托具有相应资质的土地资产评估机构进行评估。评估报告的土地资产性质必须与审批的土地资产处置方案相对应。土地资产评估报告必须报市国土管理部门备案,由市国土管理部门出具备案意见。

  国有企业其他房地产评估结果涉及国家土地收益的,也应报市国土管理部门备案。

  五、土地资产处置方案批准文件和土地资产评估报告的备案意见,是改制企业向改制的审批机关申请办理审批或备案手续的必备文件。

  六、改制后的企业应按以下要求和原则办理土地资产权属登记等有关手续:

  (一)凭市工商部门的企业登记信息、土地资产处置方案批准文件、土地资产评估备案意见,向市国土管理部门申请办理。

  (二)本意见实施前的已改制企业申请权属登记等有关手续的土地资产,属于改制前企业的,必须是改制时纳入资产处置和评估范围的房地产。

  (三)凡权利人或法定代表人名称变更的,应办理房地产权属转移或变更手续。其中涉及国有企业房地产权利人、法定代表人名称变更的房地产确权或权属转移的,必须提供由市工商管理部门出具的企业登记信息及是否属于企业改制类型的证明材料。今后,市工商部门在办理企业改制注册登记时,相应在企业登记信息中注明"企业改制"字样。

  (四)对纳入改制资产范围的土地资产,取得土地资产处置方案审批意见及评估备案意见的,改制后的企业申请办理房地产权属转移手续,不视为转让行为。有关契税按财政部、国家税务总局《关于企业改革中有关契税政策的通知》(财税[2001161号)执行。

  七、国有企业破产、关闭的,清算前参照本意见完成土地资产处置及评估备案。

  八、非国有企业的改制涉及土地资产处置的,参照本意见执行。

  市规划与国土资源局

  市国有资产管理办公室

  200362


 
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