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广东省国土资源厅关于印发《广东省土地使用权公开交易规则》等文件的通知
来源:    日期: 2014-04-29
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各市、县(规划)国土资源(房产)局:

  《广东省土地使用权公开交易规则》、《土地交易机构内部工作制度》、《土地使用权交易成交证明书》(式样)已经20031120日厅办公会议讨论通过,现印发试行。执行过程中有何问题,请随时向我厅反映。

  二○○三年十一月二十八日

广东省土地使用权公开交易规则

  为规范全省土地使用权公开招标、拍卖、挂牌和上网竞价行为,根据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《广东省土地使用权交易市场管理规定》和《广东省城镇国有土地使用权公开招标拍卖管理办法》,结合我省实际,制定本规则。

第一章 土地使用权交易规则

  一、一般规则

  (一)土地交易机构在接受土地管理部门或者土地使用权处置权利人的委托后,开展土地使用权交易业务。

  委托交易土地使用权的,委托人应与土地交易机构签定《委托交易合同书》,且当事人双方应当全面履行。

  (二)土地使用权交易委托人应保证提供的一切文件资料真实、合法、有效、全面,并对委托交易的标的物的合法性负责,不得隐瞒事实真相;土地交易机构应对委托人提供的文件资料进行审查把关。

  (三)委托人应当将委托交易的标的物的瑕疵明确告知土地交易机构;土地交易机构有将该瑕疵告知竞买人、投标人的权利和义务;委托人未履行瑕疵告知义务的,由此引起的责任由委托人承担。

  在土地使用权转让中,存在优先购买权的,委托人应将委托交易 情况书面通知优先购买权人。

  (四)交易公告由土地交易机构在土地交易场所、当地主要报刊和国土资源系统网站发布。

  招标、拍卖公告应在招标、拍卖会前30日发布。挂牌、上网竞价出让土地使用权公告应在挂牌或者上网竞价开始日20日前发布,挂牌、上网竞价时间不少于10个工作日。挂牌、上网竞价转让土地使用权公告应不少于15日,公告期间同时接受竞买申请。

  委托人认为需要对招标、拍卖文件作出修改、补充的,应在距投标截止或竞买申请截止日15日前在土地交易场所、当地主要报刊和国土资源系统网站公告,可不作另行通知。补充公告与交易文件具有同等效力,如后者与前者不一致时,以日期在后者为准。

  公开挂牌和公开上网竞价一经公告,在竞买人提出竞买申请并报价后,除因程序的原因、不可抗力或司法裁判等特殊原因外,不得对挂牌文件作出修改或无故终止交易程序。

  (五)中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人均可参加竞买或投标,可以独立竞买或投标,也可以联合竞买或投标。

  联合竞买或投标的,竞买申请书或投标书应列明各成员单位并签章。各成员单位为投标(竞买)及中标(竞得)后的行为承担连带责任。

  联合投标竞得的地块不得分割。

  委托人和土地交易机构不得歧视意向竞买(投)申请人;不得非法设置障碍阻止竞买(投)申请人参与竞买(投)。

  竞买(投)申请人不得在交易中与第三人恶意串通,互相压价。

  (六)土地使用权拍卖、公开挂牌、公开上网竞价和把价格作为评标唯一标准的招标均实行价高者得的原则。

  招标中,既有价格标又有规划设计方案标的,应当依法进行综合评标。

  (七)竞买(投)申请人有了解、咨询交易标的物和交易文件内容的权利。竞买(投)申请人一旦参与竞买(投),视为对土地现状、交易条件、交易文件内容无异议并全面接受。

  (八)竞买申请人的竞买申请文件或投标人的投标文件应当以中文书写,其他附属证明文件可以用其他语言,但必须附中文译本,所有解释以中文为准。

  (九)在招标或拍卖中,参与投标或竞买的人数应当达到2人以上(含2人),低于2人的,土地交易机构应当宣布投标无效或拍卖终止。

  (十)评估机构接受委托人的交易地块底价评估业务后,不得再接受他人就同一宗地的评估业务委托。评估机构应当对评估情况予以保密,不得泄露评估价。

  (十一)招标、拍卖、挂牌、上网竞价出让土地使用权的底价由政府出让土地审批机构确定。属于土地使用权转让的,土地使用权交易底价由委托人确定,但不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易服务费用之和。

  在招标、拍卖中,在交易成功结束前,底价应当保密,不得对外泄漏;交易未成功的,为保证重新出让工作公正、顺利进行,底价应当保密,不得对外泄漏。

  (十二)交易成功后,中标人(竞得人)应当依法即时与土地交易机构签订交易成交确认文书,并履行文书规定的义务。

  (十三)所有竞投(买)人的报价均低于交易底价、达不到中标条件或无人参与报价的,交易机构可以宣布停止该宗土地使用权的交易活动。

  (十四)土地使用权转让成交价格明显低于市场地价的,政府有优先购买权。

  (十五)中标人须在接到中标通知书后(竞得人应在拍卖、挂牌或上网竞价成交之日起)15日内与委托人签订土地使用权出让(转让)合同,并交付不少于地价总额10%的定金。

  (十六)中标人或竞得人缴纳的履约保证金可抵作签订土地使用权出让(转让)合同定金;合同定金可抵作地价款。

  (十七)土地使用权交易成交后,中标人或竞得人反悔,不按规定时间与委托人签订土地出让(转让)合同书的,履约保证金扣除土地交易机构应收取的手续费后由委托人没收;属于拍卖、公开挂牌、上网竞价和采用以价格为评标的唯一标准且实行价高者得原则的招标,可由委托人委托土地交易机构重新组织交易;属于采用以价格为评标的唯一标准且实行价高者得原则以外的评标方式进行的招标活动,评标小组和委托人可重新确定综合评分第二名且报价高于交易底价的投标人为新的中标人或者重新组织交易。

  (十八)中标人、竞得人未按合同规定期限付清地价款的,或者出让方(转让方)未按合同约定提供土地的,由双方按合同的约定处理。

  二、具体交易方式的规则

  (一)招标

  1、投标人投标时应当填写投标书和投标文件,并由法定代表人签名和加盖公章后密封。投标人为个人的由投标人签名。

  2、投标人应向土地交易机构交付履约保证金。

  3、投标文件应在投标截止日期之前投入标箱。投标文件应当包括下列资料和履约保证金:

  1)公司、企业参与竞买的

  ①投标书;

  ②营业执照影印件(核原件);

  ③法定代表人证明书及其身份证影印件;

  ④委托他人代为竞买及办理相关手续的,还应提交法定代表人签署的授权文件(应当列明具体委托事项和委托权限)及委托代理人的身份证影印件。

  2)具有独立经济主体资格的组织参与竞买的

  ①投标书;

  ②设立该组织的有效批文复印件;

  ③该组织负责人的任命文件复印件及其身份证影印件;

  ④委托他人代为竞买及办理相关手续的,还应提交该组织负责人签署的授权文件(应当列明具体委托事项和委托权限)及委托代理人的身份证影印件。

  3)个人参与竞买的

  ①投标书;

  ②个人身份证影印件(核原件);

  ③委托他人代为竞买及办理相关手续的,还应提交经公证的授权文件(应列明具体委托事项和委托权限)及委托代理人身份证影印件。

  4、境外投标人按照上述规定提交的有关投标人(公司、企业、组织或个人)身份证明及其他相关文件,应按规定由中华人民共和国驻该国、该地区大使馆或领事馆公证或认证;港、澳竞买人(公司、企业、组织或个人)身份证明及其他相关文件应由中华人民共和国司法部授权的香港律师公证并由中国法律服务(香港)有限公司加盖转递章。

  5、履约保证金应当按照公告要求,在投标截止日前指定的时间打入指定账户,土地交易机构开出的履约保证金收据应作为投标文件的附件。

  6、在评标过程中,如有下列情形之一者,则为无效标书:

  1)投标文件未密封;

  2)投标文件未盖投标者印鉴;

  3)投标文件未经法人代表签署;

  4)超过投标时间所投的标书;

  5)标书或标书附件不齐全或不符合规定的;

  6)标书或标书附件字迹不清,无法辨认的;

  7)投标人不具备资格的;

  8)委托他人代理,委托文件不齐全或不符合规定的。

  9)重复投标的,即投标人对一个标的有两份或两份以上不相同的投标文件的;

  7、评标小组评审完毕,土地交易机构应按招标公告规定的时间公布评标结果,包括招标底价、各投标者的报价、无效标书情况及其他主要内容。对被认定为无效标书的,评标小组无须对投标人进行解释。

  8、招标活动中出现2人或2人以上出价相同且同为最高价、其他条件无法区别优劣的,如其中之一属优先购买权人的,确认该优先购买权人为中标人;否则,通过抽签的方式或者由相关的投标人重新填写标书的方式确定中标人。

  (二)拍卖、公开挂牌或上网竞价

  1、申请参加土地使用权拍卖、公开挂牌或上网竞价,竞买申请人应向土地交易机构交付履约保证金并按下列要求提交有关文件:

  1)公司、企业参与竞买的

  ①竞买申请书;

  ②营业执照影印件(核原件);

  ③法定代表人证明书及其身份证影印件;

  ④委托他人代为竞买及办理相关手续的,还应提交法定代表人签署的授权文件(应当列明具体委托事项和委托权限)及委托代理人的身份证影印件。

  2)具有独立经济主体资格的组织参与竞买的

  ①竞买申请书;

  ②设立该组织的有效批文复印件;

  ③该组织负责人的任命文件复印件及其身份证影印件;

  ④委托他人代为竞买及办理相关手续的,还应提交该组织负责人签署的授权文件(应当列明具体委托事项和委托权限)及委托代理人的身份证影印件。

  3)个人参与竞买的

  ①竞买申请书;

  ②个人身份证影印件(核原件);

  ③委托他人代为竞买及办理相关手续的,还应提交经公证的授权文件(应列明具体委托事项和委托权限)及委托代理人身份证影印件。

  2、境外竞买人按照上述规定提交的有关竞买人(公司、企业、组织或个人)身份证明及其他相关文件,应按规定由中华人民共和国驻该国、该地区大使馆或领事馆公证或认证;港、澳竞买人(公司、企业、组织或个人)身份证明及其他相关文件应由中华人民共和国司法部授权的香港律师公证并由中国法律服务(香港)有限公司加盖转递章。

  3、竞买申请人提交上述文件后,土地交易机构应当出具收文回执和收据,获得竞买资格的,应当书面通知。

  4、竞买申请人交付的履约保证金以到达土地交易机构指定的账户为准,截止时间和竞买申请截止相同。

  5、土地交易机构对竞买人提供的申请文件进行审查,有下列情形之一的,为无效申请:

  1)申请文件在竞买申请截止日后收到的;

  2)申请文件不齐全或不符合规定的;

  3)申请文件字迹不清,无法辨认的;

  4)申请人不具备资格的;

  5)委托他人代理,委托文件不齐全或不符合规定的。

  被认为无效申请的,拍卖人无须对竞买人进行解释。

  6、土地使用权转让中,若存在优先购买权的,拍卖主持人应当依次按优先购买权的顺序询问优先购买权人是否接受当前应价,同意接受的,主持人确认优先购买权人为当前应价者。

  7、政府出让土地审批机构或委托人在拍卖前应设定底价。拍卖起叫价不等同于底价,竞买人的最高报价低于底价的,该报价不发生效力,主持人应当终止拍卖。

  8、公开挂牌和公开上网竞价时,竞买人的报价不得低于交易底价和当前有效的最高报价,并符合竞价阶梯的要求。

  9、公开挂牌或公开上网竞价的竞价阶梯由委托人与土地交易机构结合当地和本宗地的实际情况协商后确定,但一般不高于交易底价的5%。

  10、挂牌、上网竞价期限届满,按照下列原则确认是否成交:

  1)若规定期限内只有1个申请人,且报价不低于交易底价,并符合其他交易条件的,则该申请人为竞得人。

  2)若在规定期限内有2个以上(含2个)申请人的,允许多次报价,出高价且在规定期限截止前1小时内没有其他人报价并符合其他条件者为竞得人。

  3)若在规定期限截止前1小时内仍有2个以上(含2个)竞买人提出报价的,确认为同时报价,应进行现场竞价,确定竞得人。现场竞价规则如下:

  ①现场竞价主持人由土地交易机构指定;

  ②期限截止前1小时内提出报价的竞买人具有现场竞价资格;

  ③现场竞价以出价最高者为竞得人;

  ④现场竞价起始价为挂牌截止前的最高报价,增加幅度由主持人确定;

  ⑤现场竞价可采用提交报价单方式或现场拍卖方式;

  ⑥主持人连续三次宣布最高出价而没有更高报价的,宣布最高报价者为竞得人。

第二章 国有土地使用权出让的前期准备工作

  一、制订出让计划向社会公布

  市、县土地主管部门根据上级下达的年度经营性房地产项目用地计划和其他用地的招标拍卖挂牌出让计划,落实具体地块,并协调有关部门编制详细规划。土地交易机构统筹安排每一宗土地的具体出让时间和出让方式。在完成上述工作后,向社会公开发布。

  二、签订《委托交易合同书》

  在具体实施某一宗地出让计划前,土地主管部门应当与土地交易机构签订《委托交易合同书》,双方当事人应全面履行合同。

  三、确定拟出让宗地的使用条件及现场标识

  土地主管部门在实施具体宗地的出让计划即发出土地使用权公开出让公告前,应按完成场地的“三通一平”等满足使用条件的工作,对场地进行围网或标识,并在场地显要位置树立标志牌。土地主管部门决定以现状(如:山坡地)出让的,应当在编制出让文件前与土地交易机构做好沟通,并在招标、拍卖、挂牌或上网竞价出让公告和出让文件中作相应的现状描述。

  四、委托评估

  土地主管部门应当在投标截止日、拍卖日或挂牌起始日以前委托有评估资质的评估机构完成宗地的地价评估并确定出让底价。

  五、制定宣传推广方案

  有条件的地方,土地交易机构可以在发出公告前拟定具体的宣传推广方案,报土地主管部门审定后组织实施。

  六、编制招标、拍卖或挂牌出让文件

  土地交易机构应当根据宗地的规划设计要点及其他条件,编制具体的公开出让文件,报土地主管部门批准后发出;文件的印制工作应当于发布公开出让公告前完成。

  公开出让文件应当包括下列资料:

  1、地块位置图;

  2、招标(拍卖、挂牌或上网竞价)公告;

  3、投标(拍卖、挂牌或上网竞价)须知;

  4、土地使用权投标书(竞买申请书);

  5、中标通知书(拍卖成交确认书、挂牌或上网竞价成交确认书)(样本);

  6、国有土地使用权出让合同书(样本);

  7、地块宗地图。

第三章 土地使用权转让前期工作

  一、收件

  土地交易机构对资料齐全,且未被抵押或查封(下列情况除外)的土地使用权转让申请,应当予以受理。

  (一)为实现抵押权而进行的土地使用权转让申请,抵押权人应当提交其和抵押人就处分抵押物达成的协议和双方认可的评估报告。

  (二)对被人民法院查封的土地使用权,土地交易机构应当凭法院的判决书或裁定书、协助执行通知书和评估报告,受理判决、裁定需要拍卖的土地使用权转让申请。

  二、交易初审、核准

  土地交易机构在收件并初审后, 应当将交易申请转土地管理和房产管理部门核验权属,并由土地管理部门核准是否因政府规划需要收回土地、是否可以转让、是否需要补交地价款等。

  三、协商委托事宜

  土地主管部门核准同意转让的,土地交易机构应当与交易申请人就下列有关交易事宜进行协商:

  (一)交易方式;

  (二)委托时限;

  (三)交易的具体时间,包括公告时间和招标拍卖会时间或公开挂牌上网竞价截止时间;

  (四)宣传推广计划;

  (五)地面状况。有地上建筑物的,地上建筑物和附着物的处理办法。需要进行土地平整的,土地平整的责任人和具体时间;

  (六)履约保证金数额;

  (七)成交价款的支付方式和时间要求,产权移交的方式和时间;

  (八)地块成交后,买卖双方各自应交的税费;

  (九)对采用公开挂牌交易方式的,土地交易机构可以在交易底价和竞价阶梯方面提供合理化建议,对欠政府地价或须补交地价的,应当对交易底价提出要求。

  (十)转让合同的内容。

  四、签署《土地使用权转让委托合同书》

  土地交易机构应当拟订《土地使用权转让委托合同书》格式文本,在上述具体委托事宜达成一致后,交易申请人应当与土地交易机构签署《土地使用权转让委托合同书》。

  五、产权冻结

  有条件的,在签署《土地使用权转让委托合同书》后应当立即在土地管理部门和房地产管理部门办理产权冻结手续,防止在受委托交易期间,出现权利人出卖或抵押土地使用权的行为,降低交易风险。

  六、编制招标、拍卖、挂牌、上网竞价转让交易文件

  招标、拍卖、挂牌、上网竞价转让交易文件应当由土地交易机构严格按照《土地使用权转让委托合同书》的有关内容编制。交易文件的所有内容必须在征得委托人的同意后,才能对外发放。招标、拍卖、挂牌、上网竞价转让文件应当包括下列资料:

  1、招标(拍卖、挂牌、上网竞价)公告;

  2、招标(拍卖、挂牌、上网竞价)须知;

  3、投标书(竞买申请书);

  4、交易成交确认文书;

  5、转让合同书样本;

  6、土地使用权证复印件;

  7、宗地图和位置图等。

第四章 土地使用权招标、拍卖、挂牌和上网竞价程序

  一、发布公告

  土地使用权交易公告由土地交易机构在土地交易场所、当地主要报刊和国土资源系统网站发布。

  二、派发交易文件,接受公众咨询

  登记咨询和领取资料的单位名称、联系人、联系电话,同时记录咨询的问题和反馈的意见。

  三、实施宣传推广计划

  宣传推广应当围绕一个主题,组织相关的系列文章和活动来烘托宣传的主题。活动的形式可以多样,可以采用集中的现场踏勘、新闻发布会、答疑会、推介会或者论坛等形式。

  有条件的地方可以在网站上开辟在线咨询栏目,进行网上答疑。

  四、接受竞买(投)申

  招标、拍卖、挂牌或上网竞价都应当严格按照公告要求的起止时间接受竞买(竞投)申请。

  五、确定交易底价

  目有土地使用权出让底价由政府出让土地审批机构审定。其中招标和拍卖的底价审定应在招标会或拍卖会前夕完成,国有土地使用权挂牌、上网竞价出让的底价审定会议应当在发布挂牌公告以前召开。

  六、组织现场交易活动

  (一)组织招标会(招标会程序):

  1、招标会开始,竞投人开始投标;

  2、投标截止;

  3、点算标书;

  4、开启标书;

  5、对标书和标书附件进行审查,对不符合规定的标书宣布无效;

  6、评标和定标,确定中标人;

  7、对中标人发出《中标通知书》:

  8、中标人依法在规定的时间内与出让人或转让人签订《土地使用权出让(转让)合同书》。

  (二)拍卖会程序

  1、拍卖会开始;

  2、主持人简介土地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项;

  3、竞买人显示标志牌,主持人点算竞买人;

  4、主持人宣布起叫价和第一次应价后叫价递增的幅度;

  5、主持人报出起叫价;

  6、竞买人应价;

  7、竞买人最后一次应价,若高于底价,经主持人宣布最后应价数目“第一次”、“第二次”、“最后一次”而没有人再应价的,主持人击槌表示成交;

  8、主持人宣布最后应价为拍卖地块的竞得人;

  9、拍卖人与竞得人签署《拍卖成交确认书》;

  10、竞得人依法在规定的时间内与出让人或转让人签订《土地使用权出让(转让)合同书》。

  (三)组织公开挂牌

  申请参与公开挂牌并取得竞买资格的所有竞买人,可以在报价截止时间前随时填写书面报价单,提出报价,经土地交易机构确认后,更新公示当前最高报价;竞买人在报价截止时间前可以多次报价,挂牌期限届满,按照法定的交易规则,由土地交易机构确认成交,并签订《成交确认书》。公开挂牌成交后,竞得人应当依法在规定的时间内与出让人或转让人签订《土地使用权出让(转让)合同书》。

  (四)组织公开上网竞价

  有条件的地方,可以开展公开上网竞价业务,在能够保证安全性的情况下,可以将有关的竞价管理系统放在互联网上供竞买人在互联网上竞买;在不能保证网络安全性的情况下,可以将竞价管理系统放在土地交易机构的局域网上,供竞买人在土地交易机构指定场所内的电脑终端上上网竞价。

  申请参与公开上网竞价并取得竞买资格的所有竞买人,可以凭土地交易机构提供的网上竞价帐号和密码,登录竞价管理系统,在报价截止时间前随时提出报价,经竞价系统确认为有效报价后,更新公示当前最高报价;竞价结束后,电脑输出报价单交对应的竞买申请人确认;按照法定的交易规则,由土地交易机构确认成交。

  七、土地交易机构按规定时限发出《中标通知书》或当场与拍卖、挂牌、上网竞价竞得人签订《拍卖成交确认书》、《公开挂牌成交确认书》或《公开上网竞价成交确认书》。

  八、未成交的投标人或竞买人,按照公告规定的时间办理履约保证金退还手续。

  九、中标人、竞得人按规定期限与土地管理部门或转让人签订《土地使用权出让(转让)合同书》,并按规定方式和期限交付地价款。

  十、中标人、竞得人按规定期限付清土地出让价款或按合同约定支付土地转让价款后,依法办理土地使用权登记手续。

  十一、交易中心将交易宗地的信息资料按规定方式存档。

第五章 其 他

  一、本规则与程序中未尽事宜,各地土地行政主管部门可依据法律、法规和当地实际制定补充规则。

  二、本规则由省国土资源厅负责解释,并自发布之日起实施。


 
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