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深圳市地方税务局关于发布土地增值税征管工作规程(试行)的公告
来源:    日期: 2015-11-06
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  为规范我市土地增值税的征收管理,根据《中华人民共和国税收征收管理法》 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)等有关规定,我局制定了《深圳市地方税务局土地增值税征管工作规程(试行)》,现予以发布,自2015年7月1日起实施。

  特此公告。

  深圳市地方税务局

  2015年5月7日

深圳市地方税务局土地增值税征管工作规程(试行)

  第一章 总则

  第一条 为加强土地增值税征收管理,充分运用信息化技术强化征管,建立土地增值税风险管理传导反馈机制,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关法律法规,制定本规程。

  第二条 2005年11月1日(含当日)以后签订房地产销售合同取得的收入属于土地增值税征收范围。

  第三条 市地方税务局负责统筹协调我市范围内土地增值税的征收管理。

  各区地方税务局负责辖区内房地产开发项目的土地增值税具体征收管理,包括项目登记、预缴、清算等工作。

  各稽查局负责查处辖区内房地产开发企业、房地产项目的偷、逃、骗、抗土地增值税税收违法行为,包括查补少预缴土地增值税、房地产开发企业和房地产项目清算后偷逃土地增值税等。

  第二章 房地产项目登记

  第四条 市、区地方税务局及各稽查局(以下简称主管税务机关)应当加强房地产开发项目的日常税收管理,实施项目管理。主管税务机关应当从纳税人取得土地使用权开始,按项目分别建立档案、设置台账,对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控,做到税务管理、纳税服务以及纳税人项目开发同步。

  第五条 房地产开发以国家有关部门审批、备案的项目为单位办理项目登记。

  第六条 项目登记程序如下:

  (一)初始登记。

  纳税人自房地产项目立项,即取得房地产项目立项批文起30日内登陆电子税务局或前往主管税务机关办税服务厅办理项目初始登记,并向主管税务机关提供以下资料:

  1.房地产项目立项批准文件;

  2.土地受让合同;

  3.《土地增值税项目登记表》;

  4.项目开发计划(包含开发时间、竣工时间、分期开发计划等);

  5.合作开发相关资料(包含合作方、分配比例、分配方式等);

  6.税务机关要求提供的其他资料。

  (二)补充登记。

  纳税人自项目初始登记之后,项目开发完工之前,每次取得以下资料均应当在取得资料之日起30日内,登陆电子税务局或前往主管税务机关管理科办理项目补充登记,并向主管税务机关提供以下资料:

  1.建筑工程预算书;

  2.建筑工程施工合同;

  3.房地产预售许可证(录入全部可售房产信息,包含预售、现售房信息);

  4.工程造价情况备案表、工程量清单;

  5.建设工程项目竣工综合验收备案证明;

  6.建筑工程竣工结算;

  7.房屋测量成果报告表;

  8.销售计划;

  9.税务机关要求提供的其他资料 。

  (三)变更登记。

  凡已登记项目信息变更的,纳税人应当在信息变更后10日内登陆电子税务局自行更改,并将更改情况反馈主管税务机关。

  第七条 纳税人在电子税务局办理项目登记后,系统自动生成项目编码。项目编码为房地产项目征管档案编码,由区地方税务局编码、项目立项批准文号、年份、流水号组成。纳税人按此编码进行土地增值税预缴、清算申报、税款补缴、减免税办理等。

  第八条 主管税务机关管理科在纳税人办理项目初始登记后3个工作日内确定房地产项目管理员。管理员应当在10个工作日内完成项目初始登记资料核对,对项目登记信息不完备的向纳税人发送《税务事项告知书》,并在规定的期限内完成修改、补录。

  管理员应当将办理项目登记以及补充、变更登记的程序以及规定完整详细告知纳税人。

  第九条 管理员应当及时跟踪,了解项目进展情况,在项目取得预售许可证后应当对纳税人项目登记中未核对的信息进行核实。

  管理员通过电子税务局向纳税人发送《税务事项告知书》,通知纳税人提交项目登记信息书面资料;纳税人可以通过邮寄方式寄送主管税务机关,也可以上门报送资料。管理员应当在收到书面资料起10个工作日内完成项目登记信息核对。

  第十条 市地方税务局风险管理部门定期将已办理项目登记名单与政府立项审批部门审批立项名单进行比对,产生风险任务,发送项目主管税务机关应对。

  第三章 税款预缴申报管理

  第十一条 房地产开发企业开发的房地产项目土地增值税征收采取“先预征、后清算、多退少补”的方式。即在项目全部竣工结算前开发销售和转让房地产取得的收入先按预征率征收税款,待工程全部竣工,办理结算后再进行清算,多退少补。

  第十二条 房地产开发企业预缴土地增值税的纳税义务发生时间以合同签订时间为准。纳税人在房地产销售合同签订次月纳税期限内就该房产销售价款全额计算预缴土地增值税。未按规定预缴的,根据《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定,从规定的缴纳税款期限届满次日起,加收滞纳金。

  第十三条 对可不预缴土地增值税的房地产开发项目,实行申报前管理。

  (一)可不预征对象:预计增值额不超过扣除项目金额20%的普通标准住宅项目。

  (二)纳税人应当提交的资料包括:

  1.预计收入测算表;

  2.预计成本费用表;

  3.土地使用权证及受让合同;

  4.工程建筑承包合同;

  5.其他需要提交的资料。

  (三)管理程序

  由主管税务机关在 30 个工作日内发送《税务事项告知书》,将处理结果告知纳税人。

  (四)不预征房地产开发项目管理:

  项目竣工结算后,只要符合可清算条件,主管税务机关应当立即进入清算程序,发送《税务事项告知书》,通知纳税人在90日内申报清算。

  第十四条 税务机关风险管理部门定期将纳税人房地产销售预缴土地增值税情况与纳税人实际销售情况比对,产生风险任务,发送主管税务机关应对。

  对没有按时预缴的,主管税务机关经核实,向纳税人发送《税务事项告知书》,责令其限期向房地产项目所在地税务机关补缴税款,并按《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定加收滞纳金。

  第四章 项目清算申报

  第十五条 土地增值税清算,是指符合清算条件的纳税人依照税收法律、法规、规章及其他有关土地增值税的规定,自行计算房地产开发项目应当缴纳土地增值税额,根据已预缴土地增值税数额,确定补缴或退税额,填写《土地增值税清算申报表》,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产开发项目应当缴纳土地增值税税款的行为。

  纳税人对其清算申报以及提供的相关资料负责。主管税务机关根据纳税人的清算申报以及提供的相关资料进行土地增值税项目清算。

  第十六条 房地产开发项目以项目登记为单位进行清算。

  对开发期超过3年的项目,纳税人可以根据其开发进度,选择会计核算相对独立的部分进行分期清算,并将分期计划报送主管税务机关。

  对清算时房地产项目成本未完全确定或结算的,再次清算时可以将上次已清算的收入、成本费用合并清算,计算应当缴纳的土地增值税。

  第十七条 符合下列情形之一的,纳税人应当进行土地增值税的清算:

  (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

  (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

  (三)直接转让土地使用权的。

  第十八条 对符合下列情形之一的,主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算:

  (一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

  (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的(起始时间为最后一张预售许可证取得时间);

  (三)申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

  (四)经主管税务机关日常征管工作中发现问题,认为需要进行土地增值税清算的;

  (五)广东省税务机关规定的其他情况。

  第十九条 对于符合第十七条规定的项目,纳税人应当在满足第十七条规定之日起90日内向主管税务机关进行土地增值税清算申报。

  属于分期清算的,纳税人应当在项目完成销售、满足清算条件之日起90日内就剩余部分进行清算申报,完成全部项目的清算申报。

  第二十条 对于符合第十八条规定的项目,主管税务机关确定需要进行清算的,由主管税务机关发送《税务事项告知书》,通知纳税人清算申报,纳税人应当在收到《税务事项告知书》之日起90日内办理清算申报。

  第二十一条 符合第十七条规定的,纳税人自行办理清算申报,填报《土地增值税清算申报表》及其附表,并缴纳税款。

  如委托中介机构鉴证的,还应当提交《土地增值税清算税款鉴证报告》。

  第二十二条 纳税人办理土地增值税清算申报时,计算与清算项目有关的扣除项目金额,应当根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及相关法律法规的规定执行。除另有规定外,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,应当提供合法有效凭证;没有合法有效凭证的,不予扣除。

  纳税人应当根据税收法律、法规和有关税收规定正确计算应当缴纳的土地增值税额,如实填写《土地增值税清算申报表》及其附表,完整填报相关资料、数据,并对申报表和所提供资料、数据的真实性、准确性和完整性负法律责任。

  第二十三条 纳税人建造普通标准住宅出售,经过清算增值额未超过扣除项目金额20%的,可以按照规定申请免征土地增值税。纳税人向主管税务机关递交《土地增值税清算申报表》和《退税申请表》办理退税。

  第二十四条 符合第十七条应当清算的纳税人应当于符合清算条件之日起90日内向主管税务机关申报土地增值税清算。如存在工程结算或扣除项目凭证尚未完全取得的情形,纳税人可以向主管税务机关申请延后清算申报。延后清算申报的时间最长不得超过90日。

  纳税人办理延后清算申报提交申请的同时还应当提交未结算工程合同以及未取得扣除项目明细。延后清算申报申请由主管税务机关审核确定。

  第二十五条 纳税人在办理土地增值税清算时可以委托税务中介机构对其清算申报表进行审核鉴证,由受托税务中介机构出具《土地增值税清算税款鉴证报告》。

  对于税务中介机构按税收法律法规、土地增值税有关政策和税务机关规定的要求和格式进行审核鉴证的,其出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》主管税务机关可以采信。主管税务机关有权对《土地增值税清算税款鉴证报告》和鉴证工作底稿进行抽查。

  第二十六条 房地产项目和房地产项目公司的注销,按市地方税务局规定的注销程序办理。

  第五章 清算管理

  第二十七条 主管税务机关受理纳税人《土地增值税清算申报表》及其附表后,在10个工作日内完成逻辑审核,审核后向纳税人发送《税款缴纳通知书》。

  纳税人收到《税款缴纳通知书》后,按照主管税务机关确定的缴款期限缴纳税款。

  第二十八条 符合第十七条应当清算的纳税人在规定的期限未申报清算的,主管税务机关应当向纳税人发送《税务事项告知书》,通知其限期进行申报清算。对于纳税人在规定期限未申报清算的行为,主管税务机关可以按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条的规定进行处罚。对上述纳税人主管税务机关有权启动该项目核定清算程序。

  第二十九条 主管税务机关启动核定清算程序后,应当在 90 个工作日内完成核定清算,确定应当补缴的税款数额,并发送《税款缴纳通知书》限定纳税人在15 日内补缴税款,逾期则根据《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定加收罚款和滞纳金。具体核定清算程序按本规程第六章办理。

  纳税人在规定的期限内未补缴的,主管税务机关应当追缴税款,并按《中华人民共和国税收征收管理法》规定的相关程序办理。

  第三十条 对符合第十八条主管税务机关可以要求清算的纳税人,主管税务机关应当纳入重点管理,制定清算计划,并在其符合第十八条情形起1年内向纳税人发送《税务事项通知书》,启动清算程序。对确定进行清算的项目,由主管税务机关下达清算通知书,要求纳税人在收到清算通知之日起 90 日内进行清算申报。

  如存在工程结算滞后或扣除项目凭证尚未完全取得的情形,纳税人可以向主管税务机关申请延后清算申报。延后清算申报的时间最长不得超过90 日。延后清算申报纳税人应当报送的资料和主管税务机关的审核按本规程第二十四条办理。

  纳税人在规定的期限未清算申报的,主管税务机关应当按本规程第二十八、二十九条的规定处理。

  第三十一条 主管税务机关应当在纳税人完成土地增值税清算申报和缴纳税款后,开展对已清算项目的后续管理。后续管理包括以下内容:

  (一)主管税务机关对已清算项目进行筛查,确定风险对象,重点核查;

  (二)市地方税务局风险管理部门推送土地增值税风险应对任务。

  第三十二条 各稽查局发现已清算房地产开发项目未如实清算的,追缴税款,并按《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定进行处理。

  发现符合第十七条应当清算的情形但未清算的项目,稽查局就其土地增税预缴情况进行检查,并向纳税人发出《税务稽查建议书》,限其90日内到房地产项目主管税务机关进行土地增值税清算申报,同时向房地产项目主管税务机关发出《税务稽查建议反馈书》,通知区地方税务局对纳税人进行土地增值税清算。清算完后,由区地方税务局将清算情况反馈给相关稽查局。其中对涉嫌偷、逃、骗、抗税等情况的,由稽查局按税务检查程序处理。

  第三十三条 市地方税务局风险管理部门应当定期通过数据采集、数据分析、风险指标设置、风险筛查与比对、专业评估等工作,筛选出已清算项目风险点,推送主管税务机关应对。

  第三十四条 主管税务机关在进行已清算项目抽查和风险应对任务时,可以自行确定是否委托中介机构参与审核。如委托中介机构参与,应当按照政府采购的方式办理。

  第三十五条 土地增值税减免税按照市地方税务局税收优惠管理规定办理。

  第六章 核定清算

  第三十六条 主管税务机关在日常管理、税务稽查工作中,发现纳税人有下列情况之一的,可以核定征收土地增值税:

  (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

  (二)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;

  (三)擅自销毁账簿的;

  (四)拒不提供收入、成本、费用等纳税资料的;

  (五)符合土地增值税清算条件,未按照规定期限办理清算手续,经税务机关责令限期改正,逾期仍拒不清算的;

  (六)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

  对核定征收的房地产开发项目,不得享受任何土地增值税减免税优惠。

  第三十七条 确定销售收入。主管税务机关从国土产权管理部门取得该房地产项目全部转让合同金额,确定转让房地产实际取得的销售收入。

  第三十八条 核定开发成本、开发费用:

  (一)确定土地价款。以国土产权管理部门提供的土地价款或同期该地块基准地价为准。

  (二)核定开发成本。成本核定可选择以下方式确定:

  1.房地产开发企业上报市发展改革部门审定的房地产投资总规模、土地成本、工程造价成本等相关数据;

  2.房地产开发企业在国土产权管理部门办理产权初始登记中有关土地成本以及开发成本等相关数据;

  3.参照住房建设部门公布的建筑工程造价成本;

  4.同地段、同类型、同时间、销售档次相同的房地产开发成本。

  (三)核定开发费用。(土地价款+已核定开发成本)×10%。

  第三十九条 主管税务机关应当通过调查取证确定的销售收入、土地成本,以及核定的开发成本、开发费用,确定纳税人在转让房地产环节实际缴纳的税费以及其他规定的扣除项目,按税法规定的计算方式确定征收率。

  第四十条 对2005年11月1日(不含当日)以前开发并开始销售且销售期至2005年11月1日(含当日)以后结束的房地产项目,仍按照《深圳市地方税务局关于土地增值税核定征收有关问题的通知》(深地税发〔2009〕460号)的规定,可以适用核定征收。核定征收率:对普通标准住宅销售收入核定征收率为 6%,对非普通标准住宅销售收入核定征收率为 8%,对写字楼、商铺销售收入核定征收率为10%,对其他类型房地产销售收入核定征收率为5%。核定征收税款包含已预征税款。

  第四十一条 对采取核定清算的,由主管税务机关确定。

  第七章 中介机构鉴证管理

  第四十二条 土地增值税清算鉴证是指税务中介机构接受委托对房地产开发企业土地增值税清算申报的信息实施必要的审核,并出具《土地增值税清算税款鉴证报告》,以增强税务机关对该信息信任程度的一种业务。

  第四十三条 依法成立、具有合格资质的税务中介机构,均可以从事土地增值税清算鉴证工作。

  第四十四条 税务中介机构从事土地增值税鉴证应当严格按照国家税务总局制定的《土地增值税清算鉴证业务准则》等税收法律法规规章,并对其鉴证行为承担相应的法律责任。其按规定出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》税务机关应当受理。

  第四十五条 税务中介机构与纳税人签订土地增值税鉴证业务约定书,对鉴证对象实施必要的审核,在对鉴证对象进行充分的取证、审核后,出具《土地增值税清算税款鉴证报告》。《土地增值税清算税款鉴证报告》内容包括:转让房地产开发项目取得的全部收入,取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本(包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用)、房地产开发费用(包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用)等金额和凭证的审核情况,总体评价,鉴证结论,鉴证意见。

  第四十六条 对未按规定履行鉴证义务的税务中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》,主管税务机关不予采信,并及时将情况报告市地方税务局,由市地方税务局统一对外通报并将情况反馈注册税务师管理中心,由主管单位按规定处理。

  第八章 旧房转让征收管理

  第四十七条 从房地产二级市场购入、自建房使用超过1年(不含1年)的房产以及从房地产三级市场购入的房产,其转让适用旧房转让土地增值税政策。从房地产三级市场购买的房产再转让不受1年时间限制。

  自建房使用时间超过 1 年是指竣工验收时间至转让合同签订时间超过1年。从房地产二级市场购入时间超过1年是指购买合同签订时间至转让合同签订时间超过1年。

  第四十八条 转让房地产成交价格低于房地产评估价,且无正当理由的,参照房地产评估价确定转让房地产收入。

  第四十九条 以评估价作为扣除项目的,按政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格作为扣除项目。具体包括:建筑物重置成本价乘以成新度折扣率,取得土地使用权所支付的地价款,按国家统一规定交纳的有关费用,包含原房产登记环节和转让环节缴纳的费用,在转让环节缴纳的税金。

  按评估价作为扣除项目,评估价是指建筑物的评估价,不包含土地价款。

  第五十条 按政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格作为扣除项目。主管税务机关受理后对评估机构资质情况进行审核,对一、二级评估机构出具的评估报告,主管税务机关可以采信,准予作为土地增值税扣除项目。

  主管税务机关应当加强对评估机构出具评估报告的管理,对经查实不按规定进行评估,造成纳税人少缴税款的,主管税务机关应当及时将情况报告市地方税务局,由市地方税务局统一对外通报,其以后出具的评估报告税务机关将不予采信。

  第五十一条 纳税人转让旧房及建筑物,如果土地使用权价款与房产建造价格无法区分,不能取得房产建造评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,可以按发票所载金额并从购买时间起至转让时间止,每年加计 5%计算扣除项目。未满 12个月但超过6个月(含6个月)的,可以视同为1年,不足6个月的按实际天数所占全年比例确定加计扣除比例。

  购买时间和转让时间以房地产转让合同记载的时间为准。扣除项目具体包括:购买原价,加计扣除数额,按国家统一规定交纳的有关费用,包含原房产登记环节和转让环节缴纳的税费。

  第五十二条 从房地产二级市场购入、自建房使用未超过1年(含1年)的房产,其转让不适用旧房转让土地增值税政策,其扣除项目为取得土地使用权支付的地价、购买原价、自建房建造价格,以及按国家统一规定交纳的有关费用,包含原房产登记环节和转让环节缴纳的税费。

  第五十三条 房地产转让过程中发生的合理费用可作为扣除项目,具体包括:税收法律法规明确可扣除项目,以及有关法律文书、房地产转让合同、拍卖成交确认书等明确由受让方代缴的税款和费用。

  对已经作为扣除项目的凭证应当加盖已抵扣章。

  第五十四条 个人转让房地产土地增值税由国土产权管理部门代征,也可以由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关申报缴纳。房地产所在地为蛇口、保税区的,主管税务机关分别为南山区地方税务局、福田区地方税务局。

  企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织转让房地产的,其土地增值税由房地产所在地主管税务机关征收管理。

  第五十五条 在主管税务机关缴纳的单位和个人,转让房地产缴纳土地增值税应当填写《土地增值税纳税申报表》,并同时报送以下资料:

  (一)《土地增值税纳税申报表》;

  (二)房地产证、房地产转让合同;

  (三)扣除项目凭证,或建筑物评估报告。

  第五十六条 主管税务机关管理科在5个工作日内确认扣除项目及原始凭证或评估报告后,向纳税人发送《税款缴纳通知书》,确定纳税人缴纳期限。

  第五十七条 对转让旧房过程中有下列情形之一的,可以按照核定征收方式计征土地增值税:

  (一)未能提供合法、有效的房屋购买合同和构成房屋原值的相关凭证,不能正确计算房屋原值的;

  (二)未能提供支付合理费用的相关凭证,不能正确计算合理费用的。

  第五十八条 核定征收包括核定扣除项目、核定征收率:

  核定扣除项目,指纳税人不能提供购房发票,主管税务机关在确定其加计扣除基数时可以依据房产证登记价格或在国土产权管理部门查询的原购买价格核定。

  属于自建房的,主管税务机关可以依据房产建造价格以及原地价款,核定加计扣除的基数。

  核定征收率,指对符合核定征收条件的按不低于我市土地增值税核定征收率标准计算应当缴纳的土地增值税所使用的征收率:住宅类中普通标准住宅为6%,非普通标准住宅为8%;商业类10%,其他类型为5%。分类标准以国土产权管理部门产权证书的分类为准。

  第五十九条 旧房转让属于核定征收的,由主管税务机关确定。

  第九章 附则

  第六十条 土地增值税的各项申报表及附表由市地方税务局在其网站上发布。

  第六十一条 本规程由市地方税务局负责解释。

  第六十二条 本规程有效期3年。《深圳市土地增值税征管规程》(深地税发〔2009〕29号)、《深圳市地方税务局关于印发土地增值税核定征收工作指引的通知》(深地税发〔2009〕70号)同时废止。


 
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