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域外空间权相关法律问题研究
来源: 日期: 2011-03-30
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随着工业现代化的发展,人口迅速增长,城市化进程加快,土地资源有限性与经济发展需求之间的矛盾日益突出。科技的发展,特别是建筑技术的进步,有效地解决了土地利用仅限于地表的问题,人类对土地的利用开始扩及地表之上及地表之下的空间。土地利用立体化成为发展趋势,空间权的概念被提出。同时,随着三维地籍管理在技术层面的不断突破,强化空间利用的规范化成为必然,世界范围内有关空间权法律理论及实践逐步深化。随着实践中土地立体利用步伐的加快以及三维地籍技术的日益成熟,在我国现有的空间权利法律制度基础上,如何运用三维地籍技术实现空间权利规范化,以及如何通过空间权利法律制度确保三维地籍应用的法律可行性,逐渐成为空间权法律理论及三维地籍管理实务界的焦点。基于以上问题的需要,本文对国外有关空间权法律理论及三维地籍管理实践进行了分析研究。

一、 域外国家和地区空间权的一般理论

(一)空间权的起源

19世纪工业革命之前,人类使用土地的目的主要是为了从事农业或畜牧业,土地的利用以地表的平面为主,土地所有权人占有、使用土地即占有、使用地表及其上下有限的空间范围。因此,地表上、下的空间不具有特殊的财产价值,传统民法视空间权利为土地所有权的延伸。

工业革命之后,生产力和科学技术的飞速发展提高了人类改造和利用土地的能力,也扩展了人类生产活动的空间。同时,人口的快速增长、城市化进程步伐的加快以及土地资源的有限性,使得人类迫切需要对空间进行合理开发和利用,城市高架铁路、空中走廊、地下商场等土地立体空间开发应用在西方工业国家得到快速发展。土地空间实践发展使得空间逐渐具有了独立的经济价值,西方各国立法也开始将空间权作为一项新型的财产权利进行探讨,空间权法律制度在西方各国迅速发展。

(二)空间权的性质

首先,空间权是权利人对地表上、下空间的支配权。人类开始将空间视为三维实体加以开发利用,即表明空间是有层次性的,正是这种层次性使得空间具有了可支配性,从而可以与地表相分离,具有独立的经济价值,并可通过登记确定各分层空间的特定范围。因此,从空间权的起源来看,以分层空间为客体设定的空间权是一项在法律上具有独立地位的财产权利。

其次,空间是客观存在的自然资源,游离于地表而占有地表上、下的一定位置,成为一种可支配的重要资源,人类可以凭借技术加以开发利用。由此可见,空间权以空间为客体,是对空间这种特有的自然资源进行占有、利用、处分、收益的一种资源物权。在我国,由于实行土地公有制,将空间权视为资源物权的重要意义就在于确认我国空间所有权的公有制性质,从而确保对土地空间的有序开发和合理利用。

(三)空间权的分类

空间权作为一种新型财产权利,采用不同的标准可以对其进行不同的分类。当前,理论上和实践中都具有重要意义的分类主要有如下两种:

1、地上空间权和地下空间权

以土地空间权的客体在垂直方向的不同位置为标准,将其分为地上空间权和地下空间权。实践中,地上空间权和地下空间权发生分离,由不同的权利主体分别享有地上空间使用权和地下空间使用权的情况非常普遍。此外,划分地上空间与地下空间的另一个重要意义在于,地上空间具有不同于地下空间的重要特征,即在通常情况下,地上空间在功能和用途上是依附于地表土地使用权而不单独存在。而地下空间则完全可以脱离地表已有的功能和用途,进行不同性质的开发利用。因此,地下空间使用权人通常表现为土地使用权人之外的任何人。通过地上空间权和地下空间权的分类,有利于在认识地上空间权与地下空间权差别的前提下,充分发挥地上空间和地下空间的特有功能,提高空间利用效率。

2、空间所有权和空间利用权

以空间权的性质为标准,把土地空间权分为空间所有权和空间利用权。空间所有权是指对离开地表的空中或地下横切一断层享有的所有权。在我国,空间所有权属于国家和集体所有。空间利用权是指利用他人土地地表上空或地下的空间供自己便宜使用的权利。其中空间利用权又由“物权性质的空间利用权”和“债权性质的空间利用权”构成,物权性质的空间利用权主要包括空间地上权和空间役权,债权性质的空间利用权则包括空间租赁权和空间借贷权两种。此种分类是法律学界对空间权较一致的观点,以下针对空间权内容的分析就是建立对空间权的此种分类基础上而展开的。

(四)空间权的内容

空间权是包括空间所有权和空间利用权在内的权利的集合。由于我国土地公有性质,空间所有权主体具有单一性,因此,对空间权内容的探讨主要集中于空间利用权上。空间利用权的内容主要是指对空间的占有、使用、收益和一定范围内的处分,具体包括如下内容:

1、占有并使用一定范围的空间

空间利用权人可以依据法律规定或合同约定占有并使用一定范围的空间,该空间必须是利用权人可以独立支配的范围。空间权客体的特殊性使得其必须经过法律认可的方式来使其特定化,否则权利人无法明确权利范围,在权利行使过程中易与他人的空间权利产生纠纷。因此,空间利用权需通过不动产登记以明确权利的特定范围,从而确保权利人对特定范围内的空间进行占有使用。

2、取得对空间的收益

从空间权的起源以及空间权作为一种资源物权的性质来看,权利人取得对空间的收益是空间权的题中之意。因此,空间利用权人根据法律或合同约定占有一定范围的空间,在使用过程中,空间利用权人还享有因空间利用而产生收益的权利。

3、一定范围内的处分权

空间利用权人在占有并使用一定范围空间的同时还可以依法享有对空间进行处分的权利,如可以将空间权利进行转让、设定担保等等。但是,空间权的特殊性决定了权利人在对空间进行处分时,仍需遵循不动产登记的原则。

(五)小结

从空间权的起源来看,空间权是在土地资源有限性的局限下,随着科技和生产力的进步发展起来的一种不动产物权,以土地地表之上或地表之下一定范围的空间为客体。空间权源于对空间资源的利用需求,因此空间权利的行使主要体现在空间利用权上,即是一种对空间占有、使用、收益和一定范围内处分的权利。

二、域外国家和地区空间权法律制度及实践

(一)美国空间权法律制度及实践

美国虽属英美法系,但其财产法却继承了罗马法,认为土地所有权的范围“上达天宇、下及地心”,并且不承认地表之上的建筑物为单一的独立不动产。19世纪末20世纪初,飞机的发明使得美国法学界开始正视空间权利问题,认为在保护土地所有人合法权益且不妨害土地所有人的限度内,飞机有在他人土地上空飞行的权利。这样,土地所有权的有限性原则获得确立,该原则的确立也为美国进行大规模城市土地立体开发运动奠定了法律理论基础。20世纪20年代以后,美国进入前所未有的城市土地立体开发与利用时期,让与、出租地表上、下空间以获取经济利益的情形变得非常普遍。这种以特定“断层”为客体而成立的权利,开始被称为“空间权”或者“开发权”。在空间利用实践需求的催生下,美国成为最早关注空间权立法的国家。

1、空间权确立的判例法

美国的空间权立法,首先是通过判例法予以确立的。在传承罗马法绝对土地所有权理念的基础上,美国于19世纪末通过判例发展有关地上权利水平区分的理论,允许土地所有者将其土地之上的空间予以租赁或让渡。典型案例主要有1857年爱阿华判决(Rodes v. McCormick,4 Iowa,368),该判决认为空中权可以与土地所有权分别为不同人享有;1898年伊利诺判决(Weslside Elevated Railway Company v. Spinger 171,m,170),该判决确认了空间可与地表分别所有。1946年,美国联邦最高法院在美国诉考斯比(the United States v. Causby)一案中,进一步承认土地私有者对其土地之上的空间享有权利,土地上空可以单独成为权利客体。至20世纪30年代,法院通过判例规定,当飞机飞行高度达500米以上且不妨害土地所有权人的安宁和其他利益时,不属于侵入他人土地的侵权行为。从而进一步确立了土地所有权的有限性原则,为空间权的发展提供了司法实践支持。同时,根据美国最高法院对联邦法律和民用航空委员会规则的支持和引用,明确划定法定最低飞行高度之上的空间成为国有空间。

2、有关空间权的成文法

1927年,伊利诺斯州出台《关于铁道上空空间让与租赁的法律》,该法是美国有关空间权问题的第一部成文法,对铁道部门所有的空地上空、地下的空间权问题做出了规定,允许对地上、地下的空间进行买卖、让渡和租赁。随后,新泽西州于1938年制定了类似法律。1958年,美国议会作出决定,州际高速道路的上空与地下空间可以作为停车场使用。1962年,美国联邦住宅局制定了《国家住宅法》,根据该法的规定,空间权可以成为抵押权的标的。1970年,美国有关部门倡议各州使用“空间法”这一名称来制定自己的空间权法律制度。1973年,俄克拉荷马州率先完成立法,出台著名的《俄克拉荷马州空间法》,规定空间为不动产,可以所有、转让、租赁、设定担保、继承等,州及自治体可与其他公司实体共同开发空间,也可将公有道路用地上的不必要空间出售、出租、或对公有道路用地仅得有地役权等。实际上,《俄克拉荷马州空间法》非创设新的空间权,而是对判例与理论学说有关空间权法律问题基本立场进行了总结规定。

3、美国空间权法律制度的新发展

近20年来,美国东部各州政府在需要征收土地修建公共工程时,大多要求尽量避免征收土地所有权,改转为征收特定土地地表、地上或地下某—部分的特定使用权(Easement)。土地征收的客体由土地所有权变为特定土地的地表、地上或地下的分层使用权,对土地可以进行土地所有权及地表、地上或地下特定使用权的分割处分。这一趋势表明,存在于同一土地之上、下空间也可分割成两个以上不同权利的客体而予以单独处分,以征收特定使用权代替土地所有权,建立空间使用权的区分范围。

(二)德国空间权法律制度及实践

德国承认土地所有权绝对主义,空间权立法采用的是民法模式,即在民法典中设立专章、专节或专条规定若干空间权的条款,并依此调整空间所有与利用关系的立法模式。在这种模式下,空间权被认为是土地所有权的延伸,他人有无害使用的权利,但不具有独立存在的价值。

1、《德国民法典》

《德国民法典》第905条第1款规定,“土地所有权人的权利扩及于地面上的空间和地面下的底层”,“所有权人不得禁止他人在排除干涉与所有权人无利害关系的高空和地层中所进行的干涉”。该条明确土地所有权的范围包括地表、空中及地下,也就是说空间所有权是土地所有权的题中之意。但鉴于空间的利用问题,该条同时赋予土地所有权之外的他人具有无害使用的权利,从而从立法上限制土地所有权人独享空间权。同时,法典第1012条规定,“土地可以此种方式设定其他权利,使因设定权利而享有利益的人,享有在土地的地上或者地下设置建筑物的可转让或者可继承的权利。”因此,该条在第905条对空间所有权限制的基础上进一步确定了空间使用权制度,明确空间使用权是建立在以保有建筑物或其他工作物为目的,使用他人地上或地下空间的权利。

2、《有关利用权之命令》

由于《德国民法典》规定空间权的条文不多,内容较原则,为解决适用上的不足,1919年德国单独制定《有关利用权之命令》,并赋予该命令法律同等的效力。依据命令的规定,利用权是指以在他人地表、上空及地下拥有工作物为目的而使用他人土地及空间的权利,从而在《德国民法典》的基础上,进一步的完善了空间权制度。

(三)日本空间权法律制度及实践

由于国土面积的局限, 日本积极致力于对土地空间特别是地下空间的利用,实践也证明在土地空间的利用上日本是非常成功的。在空间权的立法上,日本采用了与德国相同的民法模式,同时根据空间权利发展的实际需求,逐步完善空间权立法。

1、《日本民法典》

《日本民法典》第207条规定,“土地所有权于法令限制的范围内,及于土地的上下。”该条实际上明确规定,土地所有权人拥有土地之上、下空间的所有权。1956年,日本私法学会第18次会议以“借地借家法的改正问题”这一主题进行了集中讨论,提出应将以地下、空中为客体而设定的借地权与以地表为客体所设定的普通借地权予以分别规定,这次会议实际上是为日本在立法上确立空间权制度作了理论上的准备。1966年,日本对《日本民法典》进行修正,于第269条之二追加有关空间权规定,“(一)地下或空间,因定上下范围及有工作物,可以以之作为地上权的标的。于此情形,为行使地上权,可以以设定行为对土地的使用加以限制。(二)前款的地上权,即使在第三人有土地使用或收益权利情形,在得到该权利者或者以该权利为标的权利者全体承诺后,仍可予以设定。于此情形,有土地收益、使用权利者,不得妨碍前款地上权的行使”。第269条的追加规定实际上是对之前第207条的修正。可见,《日本民法典》确立的空间权是指以他人土地上空或者地下的某一特定断层空间为客体而成立的特殊利用权,即区分利用权。

2、《地下深层空间使用法》

为了适应东京、名古屋和大阪这三大都市圈地下空间的深度开发利用,日本制定《地下深层空间使用法》,保证因公共利益而使用地下深层空间的需求。根据该法第25条规定,基建单位取得的地下深层空间使用权所涉及的范围,是地下深层空间中划出上下左右范围内的立方体区域,从而采用区分地上权的形式确认了空间权的使用。地下深层空间指的是难以利用到的空间,究竟地表以下多少米为地下深层空间,根据该法第2条的规定,将通常建造地下室达不到的深度(地面40米以下)同通常设置建筑物基础达不到的深度(支撑层上沿起算10米以下)两者作比较,哪个深就以其深度作为该地区地下深层空间的基准。所谓支撑层,以东京城区为例,是指西部区域在地下约20米深处,东部区域在地下约60米深处存在着的硬度N值超过50,支撑着东京所有的超高层建筑基础的,被称为东京砾石层的地层。要准确地确认支撑层存在与否以及它的位置如何,必须通过钻探进行地基情况调查。《地下深层空间使用法》的施行,保证了公共事业类项目享有优先开发地下空间的权利。换句话说,即在适用该法律的地区中,土地所有人能自由使用的地下空间,是在被认定为地下深层空间以上的空间,而且它的具体深度由每块土地的地基调查结果所决定。

3、《不动产登记法》

《不动产登记法》第1条第2款规定,“设定于地下的区分地上权、对于土地所有权来说是用益物权,可实际支配合同所规定的纵横上下范围内的立方体地下空间,进行登记后具有对第三人的对抗力。”第111条第2项明确,“设定地下、空中的地上权时,除必须登记设定目的、存续期间及地租数额或其支付期限之外,还应登记空中或地下权的上下范围,及有关土地使用的限制性约定等。”此种登记模式属于日本确立不动产财产权的通例,明确登记程序是空间权设立的生效要件。

(四)我国台湾地区空间权法律制度及实践

我国台湾地区的空间权法律制度沿袭大陆法系的传统,《民法典》第765条规定,“所有人,于法令限制之范围内,得自由使用、收益、处分其所有物,并排除他人之干涉”。可见,我国台湾地区将空间权视为土地所有权的题中之义。但随着土地分层使用在实践中的普遍化,学界对此条开始扩张解释为:同一土地所有权人,可以将其所有的一宗土地,按地面、上空或地下垂直空间分层处分,分别建立各层立体空间的权利主体,形成土地立体空间分层所有;也可以将其所有的各层立体空间出售或设定用益物权,由一个权利主体承受。

1、《大众捷运法》

1988年,《大众捷运法》的实施,我国台湾地区开始确立土地空间权的法律制度。该法第19条规定,“大众捷运系统主管机关因路线工程上之必要,得穿越公、私有土地之上空或地下,其土地所有人、占有人或使用人不得拒绝,必要时得就其需用之空间范围协议取得地上权,协议不成时,准用征收规定取得之。但应选择其损害最少之处所及方法为之,并支付相当之补偿。前项情形,必要时主管机关得就其需要之空间范围协议取得地上权,协议不成时,准用征收规定取得之。”由此,通过区分地上权的形式对土地所有权进行了限制。但是,目前依《大众捷运法》取得之区分地上权,在土地登记簿上仍以一般“地上权”登记,未对其三维空间予以具体表达。

2、《共同管道法》

2000年,我国台湾地区制定《共同管道法》对共同管道建设进行了规定。该法第2条第1项指出,共同管道是设于地面上、下,用于容纳二种以上公共设施管线之构造物及其排水、通风、照明、通讯、电力或有关安全监视(测)系统等之各种设施。同时,该法第14条明确指出,共同管道系统以划设于道路用地范围为原则,如因工程之必要,得穿越公、私有土地之上空、地下或附着于建筑物、工作物。但应择其损害最少之处所及方法为之,并以协议方式补偿。通过有关建设共同管道的特别法规定,实际上明确了在公共设施建造过程中,可在公、私土地之上空或地下设立空间使用权。

3、我国台湾地区空间权法律制度的新发展

伴随土地地上空间和地下空间利用实践的深入化,我国台湾地区也在加紧对现有的空间权法律制度进行完善。在最近的一次的《民法典》修改中,仿效日本追加空间权条文,于《民法典》增加了第841条之一规定,明确“地上权得在他人土地上下之一定空间范围内设定之。”由此,通过民法典的形式正式确立了空间地上权,也即空间使用权。

(五)其他国家或地区空间权法律制度及实践

1、荷兰空间权法律制度与实践

相对于欧洲其他国家,荷兰国土面积较小。为了提高土地的利用率,荷兰对每寸土地都进行了详细的规划。为解决土地立体利用问题,《荷兰民法典》第21条规定,“土地所有权人使用土地的权利及于地表以上和地表以下的空间”;“他人可以使用地表以上或者地表以下的空间,但以达到地表以上的必要高度或者地表以下的必要深度,以至不损害土地所有权人的利益为限”;“前述两款不适用于空间飞跃权”。同时,第101条规定,“地上权是在他人所有的不动产之中、不动产之上或者不动产之上空获得或者拥有建筑物、工作物或者植物的物权。”根据《荷兰民法典》规定可知,在土地的空间利用上,荷兰仍以地上权的形式,表明权利范围可以延伸至地上或地下的空间,但未设立独立的空间权。

2、丹麦空间权法律制度与实践

丹麦的土地所有权是建立在宗地之上的,并无垂直上的限制。根据丹麦私法规定,可在土地所有权所及的权利范围内的水平方向建立共有管理权或役权。司法实践中也认为,建立在租赁土地上的建筑权利类似于地上权。共有管理权可以用来区分复杂建筑的权利状况,即水平分割的不动产权利,通过役权则可用于弄清穿越宗地界址的实物的权利状况。

3、挪威空间权法律制度与实践

挪威土地法基本原则是,不动产的权利被定义为土地表面并自然延伸至地上或地下涉及地表权利可能的范围。随着三维空间的利用的既定事实,1995年挪威成立相关地籍委员会,提议对地籍法进行修改,指明新立法中针对三维地籍需要考虑到三点内容:(1)支持地下空间利用,如停车场、购物中心、隧道等;(2)支持地表上通过柱子等其他手段延伸的建筑物或其他构筑物,这类通常体现在道路或铁路的上方;(3)支持海下或水下通过柱子建筑的构筑物。2007年,新的修正案经国会通过,并于2010年1月正式施行。但是,修正案并未明确不动产的三维化,只提出了“建设土地”(Construction Parcel)的概念,指出在这些土地上建立起来的建筑物可以是三维的,可存在于地表之上或地表之下。同时,指出在这些土地上建立起来的建筑物或构筑物等不动产,可以进行登记。

4、瑞典空间权法律制度与实践

2004年以前,在瑞典土地所有权之上要实现对空间进行分层利用几乎是不可能的。以瑞典首都斯德哥尔摩为例,地下空间部分的利用通常以地役权的形式实现。同时,在不动产涉及多个公寓单元的时候,其各个公寓单元使用者没有进行独立抵押的权利,整个公寓的所有权由统一的不动产的所有者享有。为解决在同一个不动产上不同使用者的权利界定问题,瑞典于2004年通过一项新的法律,承认具有三维属性的不动产,并通过不动产的登记实现三维不动产的抵押和相关信息的获取。不足的是,该法仅承认了三维不动产的地位,对如何实现登记,如何通过地籍图体现三维不动产等地籍问题未能提出有效的解决路径。

5、澳大利亚(昆士兰州)空间权法律制度与实践

澳大利亚昆士兰州解决了部分三维物业问题,该州自1997年就规定可以设立三维物业,但是该州的地籍地图上并未对三维物业进行标注。由于昆士兰州在法律传统上沿袭普通法,使得法律可以随着三维物业发展的实际需要,做出比较弹性的变通。因此,在三维物业登记问题上,昆士兰州已开始通过在二维宗地上标注三维信息以解决三维地籍的应用需要。

6、加拿大(大不列颠哥伦比亚省)空间权法律制度与实践

根据1996年加拿大不列颠哥伦比亚省政府颁布的《土地所有权法》,第139章规定,土地所有者有权将其土地进行空间分层使用,分层使用的状态包括地表之上或地表之下的空间范围。但是,设立空间分层使用必须建立在具有完全土地所有权的无条件继承的不动产之上,不包括通过租赁取得的不动产。为了进一步界定空间分层使用,不列颠哥伦比亚省实施了《公寓大厦法》。有关空间权的登记,大不列颠哥伦比亚省还未能实现对全省所有的土地空间分层利用情况进行系统的管理,只能通过地籍登记文件查询空间利用的个案信息。

7、以色列空间权法律制度与实践

1928年,委任统治以色列的英国政府在以色列建立了英国原有的地籍法律制度。1969年施行的《以色列土地法》,遵循了土地所有权上达天宇,下至地心的原则。随着土地分层利用在以色列得到快速的实践,无论是1928年建立起来的地籍法律制度还是1969年的《以色列土地法》都不能为土地分层利用提供有效的法律支撑。1999年,以色列政府作出提高土地利用率的决定,并于2002年由财政支持成立R&D专家组开始进行三维地籍研究。

三、域外国家或地区空间权法律制度及实践经验总结

从上述域外国家和地区空间权法律制度的有关介绍和分析可知,无论是具有英美法系传统的美国等通过判例法逐步走向成文法,亦或是如澳大利亚(昆士兰州)等通过非成文法确立了空间权制度,还是如大陆法系德、日和我国台湾地区从不断完善已有土地法律制度进行空间权的设立,都是出于使不动产物权的标的从地表向地上或地下的空间延伸,从而扩展不动产物权的内容,提高土地的利用效率,解决日益突出的土地供需矛盾,促进城市的规划发展的需要。这些国家和地区的空间权法律制度及实践主要体现了如下特点:1、从各国及地区立法情况看,多数通过空间地上权的形式解决空间利用问题,除单个法律冠以空间名称外(如美国《俄克拉荷马州空间法》、日本《地下深层空间使用法》),并未于立法中正面提出空间权的概念并加之定义;2、从各国及地区实践情况来看,空间权的实际应用发展仍处于一个上升的时期,随着具体空间利用的实践需求,各国及地区进一步加深对三维地籍技术的研究,并逐步上升在立法上。

虽然上述国家或地区中有关空间权的法律制度仍旧不够完善,但经验表明:一方面,空间立体化利用的发展,对空间权法律框架的构建提出了需求,各国根据实际需要对原有土地权利体系上对空间权制度进行构建,并逐步完善;另一方面,三维地籍技术的发展,从技术的角度实现了对土地利用的不同层面存在的权利进行划分和登记的可能性,从而可以准确反映土地在不同层次空间利用的分布情况,为促进空间权法律制度的发展提供了技术基础。因此,在我国土地空间利用需求逐步强化以及三维地籍技术发展到可以对空间权利进行明确划分和界定的前提下,空间权法律制度可以在现有的法律框架下得到进一步的突破。

 

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