当前位置:
房地产登记业务的发展演化
来源: 日期: 2017-06-27
【字号 】 【内容纠错

  房地产登记业务是房地产登记机构职能的具体体现,对明晰产权关系、保护当事人合法权益、维护交易安全、优化房地产管理意义重大。房地产登记业务往往与房地产权利类型以及房地产流转方式具有密切关联。长期以来,深圳房地产登记的核心业务以初始登记、转移登记、变更登记、注销登记、抵押登记为主,除此之外还依据《物权法》的规定开展了预告登记、异议登记、地役权登记等业务。在房地产登记业务以外,登记机构还承担了大量代收税费类业务。随着我国房地产市场化改革推进和产权制度的完善,深圳房地产登记业务水平稳步提高,业务类型不断丰富,制度化、规范化程度明显提升,为我市房地产业的繁荣发挥了重要作用。

  一、房地产登记业务概况

  房地产登记业务主要是针对房地产权利的设定、转移、变更、终止等事项进行登记,包括房地产初始登记、房地产转移登记、房地产抵押登记、查封等限制房地产权利登记、房地产变更登记、撤销核准登记、预告登记等,这是房地产登记机构的核心职能。1982年3月,国家城市建设总局发布《关于城市(镇)房地产产权、产籍管理暂行规定》,指出城市房屋和土地的产权产籍管理是城市房地产各项管理工作的基础,要求城市房管机关建立健全的房屋土地产权登记制度,规定凡在城镇范围内的房地产,不论属于国家、集体或者个人所有,均须到当地房管机关办理产权登记,领取房地产所有证;如遇房屋的产权转移或者变更(包括扩建、拆除等)以及新建、增建时,也须及时办理产权登记。该规定初步就开展房地产登记业务提出了明确的要求。

  为了加强城市房地产产权、产籍管理,1987年4月,广东省政府颁布《广东省城镇房屋登记办法》,将房管机关承担的房屋登记事项明确列为确认所有权登记、转移所有权登记、办理他项权利登记、办理更正登记、办理变更登记、办理注销登记。1988年2月24日,深圳市政府颁布《深圳市城镇房屋登记发证办法》,明确深圳经济特区、宝安县城、乡镇和独立工矿区范围内的所有房屋均应办理所有权登记,领取全市统一制定的《房屋所有权证》。相关的业务工作,特区内的,由深圳市房产管理局负责;宝安县的,由县房产管理机关负责。1992年12月26日,深圳市人大通过《深圳经济特区房地产登记条例》,规定房地产权利的设定、转移、变更、终止等须依照本条例的规定进行登记。土地上已有建筑物、附着物的,土地及建筑物、附着物应同时登记,从而通过立法的形式确定了房地产统一登记的制度。2007年《物权法》施行,规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。2013年2月28日,《深圳市人民代表大会常务委员会关于修改<深圳经济特区房地产登记条例>的决定》公布实施,对原《深圳经济特区房地产登记条例》进行了修改,确立了登记中心的主体地位,简化了房地产初始登记及房地产证遗失补发的申请资料和办理程序,就登记赔偿金及投保责任险事宜作出了原则规定,进一步促进了我市房地产登记工作的法制化和规范化,对于不断加强登记的公信力和保护权利人的权益具有重要的意义。依照《物权法》确定的不动产统一登记的要求,2014年12月22日国务院颁布《不动产登记暂行条例》,提出整合分散的不动产登记职责,规范登记行为,确定在全国范围内实行不动产统一登记制度。

  目前,登记中心承担的房地产权登记类业务主要包括初始登记、转移登记、抵押登记、变更及其他登记、撤销核准登记等。此外,登记中心还承担限制房地产权利登记(预查封、解封登记)、房地产证注销登记、地役权登记、预售商品房的抵押预告登记、预售商品房预告登记等多项登记业务。在2009年实现全市房地产权登记一体化后,房地产权登记中心的业务量成倍增加,办文数量从2008年的28.52万份增加到2009年的74.56万份,干部职工队伍迅速壮大,从280人增加到630人。近年来,登记中心年均办文55-60万份。2015年9月22日,深圳市房地产权登记中心更名为“深圳市不动产登记中心”,具体承担全市不动产登记工作。按照市规划国土委确定的不动产籍管理和测绘职责整合和机构设置思路,目前深圳顺利完成了不动产统一登记的机构组建、职责与人员的整合工作。截至2015年底,登记中心核发《不动产权证书》7.37万本,出具《不动产登记证明》9.50万本。

  二、主要登记类业务发展

  随着土地使用制度的深入改革以及房地产市场的发展,深圳房地产登记类型越来越多,业务越来越广泛,为确认房地产权利、保障权利人的合法权益、加强房地产管理发挥了重大的作用。

  (一)初始登记

  初始登记是对房地产权的首次登记,即对未经登记机关确认其房地产权利,领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的第一次登记。初始登记主要作用在于确定房地产权利归属,完备房地产权资料,这是房地产进入交易流通领域的重要一步,也是后续各种登记的前提和基础。

  1、初始登记的依据

  1988年1月3日实施的《深圳经济特区土地管理条例》明确市国土局负责办理土地使用初始登记并核发证书等地政事项;1988年3月8日,深圳市政府印发了《深圳经济特区土地登记发证实施细则》,并根据此细则开展土地权属普查登记。5月23日,市政府批转市国土局、房管局《关于土地房屋登记的报告》,决定土地房屋登记同时进行。1992年12月26日,市人大讨论通过《深圳经济特区房地产登记条例》。该条例第二十七条规定,凡未经登记机关确认其房地产权利、领取房地产权利证书的土地使用人以及建筑物、附着物的所有人应当申请初始登记。第二十八条规定,权利人应自取得土地使用权之日起三十日内,取得建筑物、附着物竣工验收证明之日起六十日内,申请初始登记。此外,该条例还对申请房地产权初始登记应提交的文件、对公告的初步审定以及异议处理等事项作出了详尽的规定。2007年3月16日通过的《物权法》在国家法律层面上对房地产权的初始登记作出总括性的规定。此外,2008年7月1日施行的《房屋登记办法》(中华人民共和国建设部令第168号)、2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》等均对初始登记进行了规定。

  2、初始登记的流程

  深圳市房地产权初始登记的一般流程为受理→初审→复审→初步审定→公告→计收税费→核准→记载于登记簿→发证→立卷归档。具体而言,权利人申请土地使用权、建筑物、附着物所有权初始登记应提交的材料包括《深圳市房地产登记申请表(房地产初始登记)》、身份证明、土地权属证明以及法律、法规、规章及规范性文件规定的其他材料。在受理权利人的初始登记申请后,初审人员应审查申请材料是否齐全并符合规定,此外还需进行产权查档。在复审阶段,复审人员应对初审登记事项进行全面复核。进入核准阶段后,由核准人员对初审人员及复审人员审查的登记事项进行复核。登记事项不符合规定的,退回初审人员处理;符合规定的,核准人员在审批表、税费单和公告单上签字确认,并将文件转回初审人员办理公告事宜。初审人员将公告单转交负责公告的科室,由其统一编号后转送报社刊登公告。对于公告期满无异议的,通知申请人缴纳相应税费。此后,由核准人员录入核准意见,将登记事项记载于登记簿,并将登记材料交初审人员转缮证人员缮证,由窗口给申请人发放《房地产证》。最后,应按照档案管理的要求,与档案部门办理档案移交手续。在办理时限方面,初始登记经审查符合规定的,登记机构应当在受理登记申请之日起六十日内作出初步审定,并予以公告,公告期为三十日。

  3、初始登记办理情况

  我市1993年办理房地产初始登记846宗,面积962.60万平方米。2000年,深圳市全年共办理房地产产权初始登记2132宗,设计房地产面积882.19万平方米。1993年至2000年全市初始登记合计38571宗,面积24839.23万平方米(凡有房屋及其附属建筑的,按楼面面积计;无房屋及其附属建筑的,按土地面积计)。

  (二)转移登记

  转移登记是指房地产因买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的产权变动登记。转移登记对房地产权属变动进行确认和公示,保障了房地产权利流转的公信力和合法性,是维护房地产交易安全的重要措施。

  1、转移登记的依据

  1983年11月15日,广东省第六届人大常委会第四次会议通过了《深圳经济特区商品房产管理规定》,该条例第十三条规定,房产经营者领到房屋建筑竣工证后,应及时书面通知房产预购人,并向深圳市人民政府房产管理机关声请办理房产权转移登记手续。1992年通过的《深圳经济特区房地产登记条例》单设“转移登记”一节对其作出详细规定。该条例第三十六条规定,经初始登记的房地产,存在买卖、赠与、交换、继承、共有房地产的分割,人民法院判决、裁定的强制性转移,依照法律、法规规定作出的其他强制性转移等情形之一的,当事人应当自合同或者其他法律文件生效之日起三十日内申请办理转移登记。根据《深圳经济特区房地产登记条例》,自1993年起,凡已办理初始登记的房地产,包括开发企业销售的市场商品房,企事业单位经房改出售的住房,以及深圳市(区)住宅局销售的福利商品房和微利商品房等,均应办理房地产转移登记,称为二级市场转移登记。凡房地产在已办理二级市场转移登记后又发生转移的,应再次办理转移登记,如房地产买卖、赠与、交换、继承,人民法院判决、裁定的强制性转移和依照法律、法规规定作出的其它强制性转移登记,以及《深圳经济特区房地产转让条例》中规定的其它视为转让的情况等。一般此类及其以后发生的转移登记称之为三级市场转移登记。此外,《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房屋登记办法》等相关法律和部门规章也对房地产的转移登记作出了相应规定。

  2、转移登记的流程

  转移登记的操作规程包括:受理→审核→计收税费→核准→记载于登记簿→发证→立卷归档。申请转移登记的情形包括向开发商购买商品房、单位房改福利房、向市(区)住宅管理部门购买政策性住房、拆迁赔偿、二手房买卖、依据生效法律文书转移房地产、权利人自行委托拍卖、赠与、继承、交换、政策性住房退房、企业清算、其他情形等13种情形。各情形下权利人申请转移登记时应提交的材料清单存在差异,不尽相同。其他有关受理、审核等程序操作,与初始登记的规定类似。

  3、转移登记的办理情况

  1993年深圳办理二级市场转移登记4303宗,涉及建筑面积70.56万平方米。2000年,深圳市共办理二级市场转移登记44773宗,涉及建筑面积617.3万平方米。1993至2000年,房地产二级市场转移登记合计317812宗,面积4477.36万平方米。1993年深圳办理三级市场转移登记364宗,涉及建筑面积2.96万平方米。2000年深圳市共办理三级市场转移登记11277宗,面积196.6万平方米,1993年至2000年深圳市房地产三级市场转移登记合计34452宗,面积554.63万平方米。

  (三)变更登记

  房地产变更登记是指房地产所有权的客体、内容等发生变更时向登记机构申请的登记类型。不涉及房地产权利归属的事项,如房地产权利人姓名或名称、房地产用途及坐落名称等发生变化的,房地产权利人向房地产登记机构申请房地产变更登记,由房地产登记机构负责查验,将变更登记事项记载于房地产登记簿并更换房地产权利证书。

  1、变更登记的依据

  早在1986年6月25日通过的《土地管理法》就已明确:“依法改变土地的所有权或者使用权的,必须办理土地权属变更登记手续,更换证书。”1987年1月1日实施的《广东省土地管理实施办法》规定了国有土地使用权和集体土地使用权的变更登记。深圳市人大常委会于1993年1月发布的《深圳经济特区房地产登记条例》在第四十五条规定了权利人申请变更登记的情形,第四十六条规定了申请变更登记应提交的文件。2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》第三十六条规定了申请房屋所有权变更登记的情形。《土地登记办法》则在第五章专门规定了土地变更登记,明确变更登记“是指因土地权利人发生改变,或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记”,同时对办理变更登记的情形、需要提交的材料等进行了规定。2015年3月1日起实施的《不动产登记暂行条例》也将变更登记纳入规范之中。

  2、变更登记的流程

  深圳市房地产变更登记的基本流程为:受理→审核→计收税费→核准→记载于登记簿→发证→立卷归档。申请变更登记,需要提交的材料为:(1)《深圳市房地产登记申请表(房地产转移、变更、注销登记)》;(2)身份证明;(3)《房地产证》或者其他权属证书;(4)变更证明文件;(5)法律、法规、规章及规范性文件规定的其他材料。在受理、初审、核准、记载于登记簿、计收税费、发证、立卷归档等阶段,具体工作参照初始登记的有关规定进行。

  (四)注销登记

  注销登记,是指因房地产标的物灭失等原因致使所有权消灭时进行的登记。房地产权利人因房地产权利终止、灭失或放弃房地产权利的,向房地产登记机构申请房地产注销登记,由房地产登记机构负责查验,将房地产注销事项记载于房地产登记簿。

  1、注销登记的依据

  因集体土地所有权灭失而进行注销登记的情形有如下两种:其一是国家通过征收的方式,将集体土地变为国有土地;其二,因为地震等自然灾害导致集体土地灭失,使得其上的集体所有权归于消灭。依据《土地登记办法》第五十条第二项,依法征收农民集体土地的,可以直接办理注销登记。《房屋登记办法》第三十八条对房屋所有权注销登记的情形作出了具体的规定。该条规定:“经依法登记的房屋发生下列情形之一的,房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记:(一)房屋灭失的;(二)放弃所有权的;(三)法律、法规规定的其他情形。”《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省城镇房地产权登记条例》、《深圳经济特区房地产登记条例》等法律法规也对注销登记进行了规定。(补偿不动产登记条例的注销情形,征收的注销情形)

  2、注销登记的办理流程

  深圳市房地产注销登记的办理流程为:受理→初审→核准→记载于登记簿→在房地产证上记载注销事项→立卷归档。申请注销登记的材料包括:(1)《深圳市房地产登记申请表(房地产转移、变更、注销登记)》;(2)身份证明;(3)《房地产证》或者其他权属证书;(4)房地产权利终止或者房地产灭失的证明文件;(5)法律、法规、规章及规范性文件规定的其他材料。受理、初审、核准、记载于登记簿、立卷归档等具体工作环节参照前面初始登记的有关规定进行。

  (五)抵押登记

  抵押是债务人或第三人不转移占有而提供作为履行债务担保的财产,于债务人到期不能履行债务时,债权人可以就其折价或变卖价款优先受偿。房地产抵押登记则是指抵押双方当事人为使抵押成立而在房地产登记机构依照法定程序履行的法定行为。房地产抵押权人与抵押人在签订抵押合同后,共同向房地产登记机构申请房地产抵押登记,由房地产登记机构负责查验,将房地产抵押登记事项记载于房地产登记簿。

  1、抵押登记的依据

  我国《物权法》第一百八十七条以及《担保法》第四十一条均明文规定以房地产作为抵押物的,应当办理抵押登记。当抵押物是不动产时,未经抵押登记不产生抵押权,债权人不能凭借抵押合同主张优先受偿或对抗善意第三人。因此办理抵押登记对保护债权人的权益有着十分重要的意义,进行抵押登记不仅可以对外公示抵押物已抵押的情况,对抗第三人,还能保证合同顺利履行、债权人的优先受偿和及时实现债权。《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《广东省城镇房地产权登记条例》、《深圳经济特区房地产登记条例》、《城市房地产抵押管理办法》、《房屋登记办法》以及其他相关法律、法规等规范性文件均对抵押登记进行了规定。

  2、抵押登记的办理流程

  深圳市抵押登记的办理流程为:受理→初审→核准→记载于登记簿→发证→立卷归档。办理抵押登记需要提交的材料为:(1)《深圳市房地产登记申请表(房地产抵押权设立、最高额抵押权确定登记)》;(2)身份证明;(3)《房地产证》。以预售商品房设立抵押权的,提交预售房地产买卖合同;(4)主债权合同;(5)抵押合同。最高债权额抵押的,应提交最高额抵押合同。最高额抵押权设立前已发生的债权纳入最高额抵押担保范围的,还应提交债权合同和抵押当事人同意的书面文件;(6)法律、法规、规章及规范性文件规定的其他材料。

  登记机关在受理抵押登记申请之后,需要对申请人提交的材料进行初审,着重审查申请人与各申请材料记载的主体是否一致,申请材料是否符合法定形式,房地产权属证书是否真实、有效,申请设立抵押权的房地产与登记簿或者房地产证或者房地产预售合同等房地产权属证明文件记载的房地产是否一致,申请抵押登记的事项与主债权合同、抵押合同以及房地产权属证明是否一致,申请材料记载的有关内容是否完整并符合登记规定,如抵押合同约定的担保主债权数额、种类、担保范围是否明确,以非商品房为抵押物的是否已约定处分抵押物时先缴清地价,抵押物的价值是否明确等,必要时应进行实地查看。以土地使用权以及该土地使用权范围内在建工程设立抵押权的,主要查看设立抵押权的房地产是否已正在建造。

  在初步审查通过之后,对申请进行核准,由核准人员对初审人员审查的登记事项进行复核,复核结果不符合规定的,退回初审人员处理。复核结果符合规定的,将抵押情况记载于登记簿之后即可给申请人发证并立卷归档。抵押登记的办理时限为15日(以受理之日起计算)。

  3、抵押登记的办理情况

  深圳市从1993年开始办理现楼抵押登记,当年登记495宗,涉及建筑面积90.04万平方米。至2000年,办理现楼抵押登记10358宗,面积1681万平方米,抵押登记金额人民币100.6亿元、港币9.5亿、美元1.2亿元;办理楼花抵押登记54466宗,面积4177.1万平方米,抵押贷款金额人民币35.2亿元、港元2.64亿、美元0.14亿元。1994年至2000年,楼花抵押登记合计131036宗,面积5458.48万平方米。随着房地产融资功能越来越凸显,房地产现楼抵押登记业务持续攀升,企业和群众对不动产抵押登记业务的需求持续火爆。据统计,2015年深圳市不动产登记中心抵押登记业务办文量总计267240份,抵押登记金额多达7000多亿元。

  (六)预告登记

  预告登记是当事人签订房屋买卖或者其他不动产物权协议时,为了限制债务人处分不动产,按照约定向登记机构申请而作的登记。预告登记具有保全效力,不动产交易双方在不动产交易合同成立后至不动产变更登记期间,未经预告登记人同意,原所有人转移不动产所有权、设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权行为不发生效力,以保证本登记的实现。

  1、预告登记的依据

  2007年10月施行的《物权法》第二十条明确规定了预告登记制度。由建设部制定,于2008年7月施行的《房屋登记办法》对预告登记进行了详细的规定。深圳市2009年5月施行的《深圳市房地产登记若干规定》(试行)第十二条至第十九条对可申请预告登记的具体情形、应当提交的材料、登记机关的审查事项以及对登记机关的约束力等作出了详尽的规定。国土资源部制定的《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日正式实施,相应的配套规范性文件《不动产登记暂行条例实施细则》也于2016年1月1日施行,其中第八十五条至第八十九条对预告登记作了更为详尽的规定。

  2、预告登记的流程

  深圳市预告登记的办理程序为:受理→初审→核准→记载于登记簿→计收税费→发证→立卷归档。预告登记首先由申请人向深圳市不动产登记中心提出申请,并且根据申请预告登记的不同种类提供相应的材料,登记中心受理后,进行初审,对申请材料进行形式审查,主要审查事项包括:申请人与各申请材料记载的主体是否一致,申请材料是否符合法定形式,房地产权属证书是否真实、有效,申请预告登记的房地产与登记簿、房地产证或者房地产预售合同等房地产权属证明记载的房地产是否一致,申请预告登记的事项与约定预告登记的协议等证明材料是否一致,申请材料记载的有关内容是否完整并符合登记规定。初审符合条件的在产权登记系统录入初审意见,由核准人员进行核准,核准结果不符合规定的,退回初审人员处理;核准初审结果符合规定的,记载于登记簿;之后向申请人收取预告登记费,颁发预告登记证明,最后进行立卷归档。办理期限为自受理之日起10个工作日内。

  (七)异议登记

  异议登记是利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误,而登记簿上记载的权利人不同意更正,利害关系人向不动产登记机构提出异议并记入登记簿的行为。异议登记是在更正登记没有获得权利人同意后采取的补救措施,在一定期限内能够阻断登记公信力,规避第三人的善意取得。异议登记有效期内,利害关系人可向法院提起确认之诉,保障自身合法的财产权益。

  1、异议登记的依据

  我国《物权法》第十九条设立了异议登记制度。2008年7月实施的《房屋登记办法》第七十七条至第七十九条对异议登记制度进行了细化。2009年5月实施的《深圳市房地产登记若干规定》(试行),在第七条至第十一条对异议登记的情形、申请异议登记的材料、异议登记的约束力、注销异议登记的情形等作出了详细规定。此外,《土地登记办法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》以及深圳2013年新修订的《深圳经济特区房地产登记条例》等相关法规、规章和规范性文件均对异议登记进行了规定。

  2、异议登记的流程

  依照有关法律制度的规定,深圳市不动产登记中心理顺了申请异议登记的流程。即:受理→初审→核准→记载于登记簿→计收税费→颁发《异议登记决定书》→立卷归档。首先,由申请人向不动产登记中心提出申请并且提供相关材料,由登记中心审查申请人是否具有资格以及材料是否齐全,不符合要求或材料不齐的,要求申请人补正后受理。之后由登记中心进行初审,初审结果符合条件的,在产权登记系统录入初审意见。核准人员对初审结果进行核准,核准结果不符合规定的,退回初审人员处理。核准结果符合规定的,在审批表上签字确认。最后,通知申请人缴纳异议登记费用后,向申请人颁发《异议登记决定书》,进行立案归档。整个办理时限为自受理之日起5个工作日内。

  (八)地役权登记

  地役权是指土地上的权利人为了自己使用土地的方便或者土地利用价值的提高,通过约定得以利用他人土地的一种限定物权。《物权法》第一百五十八条规定,地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。

  1、地役权登记的依据

  2008年7月1日施行的《房屋登记办法》第六十三条、2009年5月施行的《深圳市房地产登记若干规定(试行》第二十条、2015年3月施行的《不动产登记暂行条例》第五条以及2016年1月施行的《不动产登记暂行条例实施细则》第六十条,也都规定了地役权设立登记。《房屋登记办法》和《不动产登记暂行条例实施细则》除了规定地役权的设立登记之外,还规定了地役权的变更、转移和注销登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第六十四条规定,地役权登记,不动产登记机构应当将登记事项分别记载于需役地和供役地登记簿。供役地、需役地分属不同不动产登记机构管辖的,当事人应当向供役地所在地的不动产登记机构申请地役权登记。

  2、地役权登记的流程

  不动产登记中心受理后,对地役权的办理条件、申请材料等进行初审。初审人员应当着重审查申请人与各申请材料记载的主体是否一致,申请材料是否符合法定形式,房地产权属证书是否真实、有效,申请设立地役权的房地产与登记簿或者房地产证等房地产权属证明记载的房地产是否一致,申请地役权登记的事项与地役权设立合同等证明材料是否一致。申请材料不齐全或不符合规定的,要求申请人在五日内补正。申请人不能按规定的时限补正文件,或来文申请不符合登记条件的,作退文处理。初审结果符合条件的,将登记材料转复审人员,复审人员对初审登记事项进行全面复核,复核结果不符合规定的,退回初审人员处理。复核结果符合规定的,核准人员录入核准意见,将登记事项记载于登记簿,向权利人颁发权利证书并收取登记费。最后立卷归档,按档案管理的要求与档案部门办理档案移交手续。

  供役地位于深圳市的地役权登记由深圳市不动产登记中心受理,其承诺自受理申请之日起10个工作日内办理完结。

  二、房地产税费管理类业务的规定

  代收税费是房地产登记机构承担的一项重要职能,包括登记过程中产生的登记收费、商品房交易过程中产生的房产交易契税、房地产转让营业税、土地增值税、房地产转让个人所得税、印花税以及相关服务费用等。

  (一)关于征收登记费的规定

  房屋所有权登记费是指县级以上地方人民政府在依法对房屋所有权进行登记,并核发房屋所有权证书时,向房屋所有权人收取的费用,不包括房产测绘机构收取的房产测绘(或勘丈)费用。房屋所有权登记包括所有权初始登记、变更登记、转移登记、注销登记等内容。以下为不同时期房地产登记费收取的相关规定:

  1、1986年深圳市房管局发布《关于房产抵押贷款登记、拍卖等收费标准的意见》(深府[1986]204号)

  该通知对有关房产抵押登记、变更登记、拍卖等收费标准进行了规定。房产抵押贷款登记费按抵押贷款合同中房产价值计算,抵押价值在人民币一千万元以内的(包括一千万元),按千分之零点二计收;超过一千万元部分按千分之零点一计收;登记费最高限额为人民币1000元,最低为人民币20元。在履行房产抵押贷款期间,若发生房屋产权继承、遗赠等情况,需办理变更登记,其变更登记费为人民币20元。拍卖房产由深圳市房地产管理局设专门机构代理,并收取拍卖手续费,其标准按房产卖出价的百分之一点五计收。

  2、1990年市土地发证办通过会议形式对房地产登记收费进行调整

  1990年3月20日、21日,深圳市土地房屋登记发证办公室分别召开了两次会议,对深圳市房地产权登记、测绘、发证计收费用的问题进行规定。关于登记收费,按每证的房地产价值的千分之一计算,最低收人民币10元,最高不超过人民币100元;关于《房地产证》工本费,准成本商品房(含福利性质的全成本商品房)每证收人民币5元,商品房(含微利商品房)每证收人民币10元。

  1990年4月10日,深圳市土地房屋登记发证办公室再次召开会议,明确除登记费从原来“最高收取100元提高至“最高收取150元”外,其他收费标准未变。

  3、1990年7月21日,发布《国家土地管理局、国家测绘局、国家物价局、财政部关于土地登记收费及其管理办法》(〔1990〕国土〔籍〕字第93号)

  该办法明确土地注册登记、发证个人每证5元,单位每证10元。“三资”企业和其他用国家特制证书的,每证20元。

  4、1999年4月15日,发布《广东省物价局、省财政厅关于土地登记证书有关收费问题的通知》(粤价[1999]88号)

  该通知明确,国土部门向用户收取证书费标准:土地证书(包括《国有土地使用证》、《集体土地使用证》、《集体土地所有证》、《土地他项权利证明书》),精装本每证收费20元,简装本每证收费5元;《建设用地批准书》每份收费8元。

  5、2002年4月12日,发布《国家计委、财政部关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》(计价格[2002]595号)

  该通知对房屋所有权登记费计费方式和收费标准进行了调整,对住房统一规范为按套收取,每套收费标准为80元;住房以外其他房屋所有权登记费,统一规范为按宗定额收取;注销登记不得收费。该通知自2002年5月1日起执行。

  6、2008年4月15日,发布《关于规范房屋登记费计费方式和收费标准登记有关问题的通知》(发改价格[2008]924号)

  该通知对房屋登记费重新进行了调整,规定房屋登记费按件收取,不得按照房屋的面积、体积或者价款的比例收取;房屋登记费向申请人收取,住房登记收费标准为每件80元,非住房房屋登记收费标准为每件550元;房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费,房地产主管部门按规定核发一本房屋权属证书免收证书费,向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时,每增加一本证书加收证书工本费10元;房屋查封登记、注销登记和因登记机关错误造成的更正登记,不收取房屋登记费。该通知自2008年5月1日起执行,至今有效。

  7、广东省发展改革委广东省财政厅转发国家发展改革委财政部关于降低住房转让手续费受理商标注册费等部分行政事业性收费标准的通知(粤发改价格函〔2015〕4555号)

  该通知根据发改价格〔2015〕2316号,并结合广东省实际情况,对住房转让手续费进行了规定,一是对住房转让(交易)手续费收费标准进行规定:自2015年10月15日起,新建商品住房由现行每平方米3元降为每平方米2元,存量住房由现行每平方米6元降为每平方米4元。国家和省对企业已出台减免收费政策的仍按减免政策落实。二是对列入《广东省定价目录(2015年版)》,并按经营服务性收费管理的住房以外的其他房地产转让(交易)手续费,自2015年10月15日起,由现行的每平方米6元降为每平方米4元。至今有效。

  (二)关于征收契税的规定

  契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括土地使用权出售、赠与和交换,房屋买卖,房屋赠与,房屋交换等。契税作为税收调节工具,会根据住房制度改革、土地使用权有偿转让、房地产交易市场等情况加以调整,受经济形势影响较大。

  1、契税的复征

  在二十世纪八十年代,国家恢复征收契税,征收契税成为房地产交易的重要环节。1986年12月31日,财政部发《财政部关于契税若干问题的批复》([1986]财农字第400号),明确“凡由地方财政部门委托房管机关代征契税的,必须在房屋产权证上载明已纳契税的有关事项,才构成房屋产权的合法凭证。”1990年3月9日,财政部发《财政部关于加强契税工作的通知》提出加强契税的征收管理、全面开展契税工作的要求。个人购买房屋开发经营单位出售的商品房,产权属于个人的,均应照章缴纳契税。此后,财政部发布多个规范性文件,加强对房地产交易契约的征收管理,推进契税改革。1997年7月7日,国务院发布《中华人民共和国契税暂行条例》,对契约的税率、计税依据、减征或免征的情形等予以明确规定。1997年10月28日,财政部发布《中华人民共和国契税暂行条例细则》(财法字[1997]52号)对契税征收中的各种情形予以细化和解释,增加了契税征收的操作性与规范性。

  在深圳,为刺激深圳市房地产市场的发展并建立起完善的房地产市场新秩序,深圳市人民政府于1994年10月24日发布《关于搞活深圳市房地产市场的若干规定》(深府[1994]230号),规定“对房地产转让,暂免征契税和教育费附加”。1998年8月26日,深圳市政府发布《关于恢复征收契税的通知》(深府[1998]178号),决定从1998年10月1日起在全市范围内恢复征收契税,适用税率为3%。规定契税征管由财政机关负责,并委托房地产登记机关代征。1998年11月12日,《深圳市人民政府关于恢复征收契税有关问题的补充通知》(深府[1998]246号)确定契税适用税率为3%,纳税人负担1%,其余部分由财政部门返还。

  2、契税税率的调整

  《契税暂行条例》规定契税税率为3-5%,各地可以在此幅度内调整。1997年9月30日,《广东省人民政府关于我省契税适用税率的通知》(粤府[1997]第75号)明确广东契税适用税率为3%,由财政机关负责征收。

  1999年7月29日,财政部、国家税务总局发出了《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号),为减轻个人买卖普通住宅的税收负担,积极启动住房二级市场,对房地产市场有关税收政策作出了调整。规定对于个人购买自用普通住宅,暂减半征收契税;对积压空置的商品住房销售时缴纳的营业税、契税在2000年底前予以免税优惠。随后在9月13日,深圳市财政局向市规划国土局发出《关于调整深圳市契税税收政策的函》(深财农[1999]28号),就深圳市契税征收政策进行调整:对个人购买自用普通住宅,暂减半征收,税率从3%减至1.5%,原纳税人负担的1%不变,政府返还部分从2%调至0.5%;对积压空置的商品住房销售时应缴纳的契税在2000年前予以免税优惠,仅限于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房,其认定是以建设部门竣工验收证明上记载的竣工日期为准。

  2003年12月29日,深圳市政府发布《关于严格执行国家契税政策有关问题的通知》(财税[2003]89号),规定分类分档适用契税税率,土地、房屋权属转移,除国家规定减免外,必须缴纳契税。普通商品房权属转移,暂按1.5%的税率缴纳契税;土地权属转移,契税税率为3%。

  2005年12月30日,深圳市政府发布《关于加强契税征收管理的通知》(深府办[2005]176号),规定自2006年1月1日起,深圳市契税征管职能由深圳市财政局划转深圳市地方税务局行使,具体由各区地税局委托辖区国土房产代征单位代征。为确保代征过程中契税各项政策的准确执行,深圳市地方税务局将相关问题再次明确并规范。

  2010年9月29日发布的《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010]94号)规定,个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。这一政策一直沿用至今。

  2016年2月17日发布的《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(财税[2016]23号)对房地产交易环节的契税进行了调整,对个人购买家庭唯一住房面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。不过深圳没有列入调整范围,仍按照既往政策执行。

  (三)关于征收营业税的规定

  营业税是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人,就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税种。1992年,深圳开始对土地使用权转让和建筑物出售的收入征收营业税,随后又出现对出租房租金收入、安居房上市转让收入征收营业税的规定。2001年以后,营业税征收范围不断扩大,税率也多次调整。

  1、营业税的开征

  随着经济体制改革的深入和经济的发展,为加强房地产市场的管理,合理调节收入,抑制炒卖房地产,保护合法经营和正当收入,1992年3月28日,深圳市政府发布《关于土地使用权转让和建筑物出售收入征税的通知》(深府[1992]130号)。该通知规定,对土地使用权转让和建筑物出售的收入,按财政部财税字009号文规定,依5%的税率征收营业税。

  1995年10月19日,深圳市地税局转发深圳市政府《关于促进我市房地产市场发展的若干规定的通知》(<1995>深地税发第376号),规定出租房屋的租金收入,应按营业税的有关规定征收营业税,即租金收入的12%。

  2000年6月30日,深圳市地税局颁发《关于深圳市安居房上市有关税收政策问题的通知》(深地税发[2000]431号),规定自2000年7月1日起,对个人购买并居住超过1年的安居房,销售时免征营业税;个人购买并居住不超过1年的,销售时营业税按售价减去购入原价后的差额计征,税率5%,由出让方缴纳。

  2、营业税的免征规定

  为配合国家住房制度改革,有效启动房地产市场,积极培育新的经济增整点,1999年7月29日,财政部、国家税务总局颁发《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号)。其中,关于营业税政策问题,规定对个人购买并居住超过1年的普通住宅,销售时免征营业税;个人购买并居住不足1年的普通住宅,销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征,个人自建房屋,销售时免征营业税。

  1999年8月16日,深圳市地税局发布《转发财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(深地税发[1999]360号),规定对企业、行政事业单位经房改部门批准,按房改成本价、标准价出售住房的收入,仍按《转发省地税局、省财政厅关于广东出售、出租公房免征营业税审批管理办法通知》(深地税发[1998]43号)办理免征营业税的审批手续。

  2002年2月6日,深圳市地税局向市规划与国土资源局发出《关于以房地产作价入股免征营业税问题的复函》(深地税函[2002]23号),确定以不动产投资入股,采取风险共担并利润共享的分配方式的,不征收营业税;但对以房地产投资入股,投资方采取按销售收入的一定比例提成或以收取固定利润的方式分配的,应按“服务业—租赁业”征收营业税;如以土地投资入股与他人合作建房,按所建房屋的一定比例分配房屋的,则应按“转让无形资产—转让土地使用权”征收营业税。

  2003年7月18日,深圳市地税局向市规划与国土资源局发《关于委托国土部门代征房地产交易营业税有关问题的复函》,规定“单位和个人销售和转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后余额为营业税”。有关减、免税政策的问题,首先,再次强调财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号),即“对个人购买并居住超过1年的普通住宅,销售时免征营业税;个人购买并居住不足1年的普通住宅,销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征,个人自建房屋,销售时免征营业税”;其次,规定房地产开发单位销售自建房的,以取得的全部销售收入为营业额征收营业税;最后,规定单位和个人接受由个人赠与的非购置不动产再销售时,以取得的全部销售收入为营业额征收营业税。

  3、营业税征收政策的调整

  2005年6月3日,深圳市地税局、财政局以及市国土资源和房产管理局共同颁发《关于加强我市房地产税收管理的通知》(深地税告[2005]5号),规定从2005年6月1日起试行新的个人购买住房转手交易营业税征收政策,新的营业税征收政策规定:(1)个人购买住房(包括普通住房和非普通住房)在2年内转手交易的,一律按实际销售额依5%的税率缴纳营业税;(2)个人购买住房超过2年(含2年)转手交易的,如是个人销售普通住房的,免征营业税;如是个人销售非普通住房的,按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额缴纳营业税;(3)普通住房应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率1.0以上,单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米),实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

  2006年5月31日,根据国家税务总局发布《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发[2006]74号)精神,深圳市地税局颁布《深圳市地方税务局转发国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(深地税发[2006]357号),规定从2006年6月1日起按下列规定执行营业税政策:(1)对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额依5%的税率征收营业税;(2)超过5年(含5年)转手交易的,销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。征收单位未改变,仍为国土资源和房地产管理局。

  2006年11月1日,深圳市地方税务局发布《关于调整我市营业税、契税、个人所得税“普通住房”执行标准的通知》(深地税发[2006]602号),变更我市享受营业税、契税优惠政策的普通住房的三个条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米);实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

  2009年12月22日,财政部、国家税务总局出台了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2009〕157号),调整了对个人住房转让的营业税征收政策:自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

  2011年1月27日发布的《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2011〕12号)规定,个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

  2015年03月30日,财政部、国家税务总局颁发了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2015〕39号),其规定:个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

  (四)关于征收土地增值税的规定

  土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入扣除项目金额后的增值额为计税依据,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税经历了由土地增值费转变为土地增值税的过程。自上世纪80年代始征土地增值费至1999年8月,深圳在全市范围内对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免收取土地增值费。自2005年11月始,改土地增值费为土地增值税,对我市从事房地产开发和房地产转让并取得收入的单位和个人征收土地增值税,并规定了计税执行时间、计税依据以及征收税率。

  1、土地增值税征收的免征与开征

  1999年12月2日,深圳市政府颁布《关于普通住宅转让暂免征收土地增值费问题的通知》(深府[1999]208号),规定从1999年8月1日起在全市范围内对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免收取土地增值费,对1999年8月1日后已征收的予以退还。

  2005年10月11日,深圳市地方税务局、深圳市国土资源和房地产管理局颁发《深圳市恢复征收房地产权转让环节的教育费附加和开征土地增值税涉及的税收政策和征管问题》(深地税专纪要[2005]5号)。关于开征土地增值税执行时间的确定,根据土地增值税自行申报和委托代征两种不同的征收方式,其执行时间为:纳税人自行申报纳税的,以纳税人取得转让房地产收入(转让合同规定收取款项)的时间为准;委托国土房管单位代征的,以国土房管产权登记部门受理登记资料之日为准,由代征单位在办理产权过户登记时代征税款。确定转让房地产收入是确定增值额的关键因素,房地产转让以合同成交价作为转让收入。市地税局委托国土房管单位代征土地增值税的范围包括个人转让普通住宅以外的房地产、单位将购置的房地产再转让的。

  2005年10月20日,市地税局向深圳市国土资源和房地产管理局发《深圳市地方税务局关于委托深圳市国土资源和房产管理局代征土地增值税有关问题的函》(深地税函[2005]110号),进一步明确了有关三级房地产市场土地增值税的征收政策和规定。首先,关于征收时间和范围,从2005年11月1日起,对出售购置的房地产的单位和个人按规定征收土地增值税。纳税义务发生时间以国土局房管部门代征单位受理其房产产权和土地使用权过户申请之日为准。其次,关于计税依据,以房地产转让产生的增值额为计税依据,增值额为房地产转让收入全额减除该房地产原价以及转让环节发生的各项税费后的余额。第三,关于征收税率,土地增值税实行级超率累进税率。第四,关于减免税规定,居民个人转让购置的普通标准住宅出售,免征土地增值税。

  2005年10月25日,深圳市政府对市地税局、财政局、国土资源和房产管理局进行《关于我市开征土地增值税有关问题的批复》(深府办函[2005]93号),再次细化了免征土地增值税的范围,一是纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%,免征土地增值税;二是开发销售安居房取得的收入免征,包括准成本房、全成本房、全成本微利房、社会微利房和经济适用房。

  2005年11月2日,市地税局发出《关于我市开征土地增值税的通告》(深地税告[2005]6号),重申了征管机关、征收管理方式、计税依据等相关规定,并就纳税义务人、有关免税规定作了一定补充。对于个人转让别墅、度假村、酒店式公寓,凡居住超过5年以上的(含5年)免征土地增值税;居住满3年不满5年的,减半征收土地增值税。

  2009年09月22日,深圳市地方税务局发布了《关于土地增值税核定征收有关问题的通知》(深地税发[2009]460号),对土地增值税核定征收作出如下规定:对普通标准住宅销售收入核定征收率为6%,对非普通标准住宅销售收入核定征收率为8%,对写字楼、商铺销售收入核定征收率为10%,对其他类型房地产销售收入核定征收率为5%。核定征收税款包含已预征税款。

  2010年07月23日,深圳市地方税务局发布了《关于调整我市土地增值税预征率的公告》(深地税告[2010]6号),规定我市从2010年8月1日(征收期)开始调整土地增值税预征率,具体调整如下:普通标准住宅按销售收入2%预征,别墅为4%,其他类型房产为3%。

  2015年11月11日,深圳市地方税务局制定了《关于发布土地增值税征管工作规程(试行)的公告》(深圳市地方税务局公告[2015]第1号),充分运用了信息化技术强化征管,建立了土地增值税风险管理传导反馈机制,加强了土地增值税征收管理。

  2、房地产业“营改增”试点

  “营改增”,即营业税改增值税,通俗来讲,就是把产品和服务一并纳入增值税的征收范围,不再对“服务”征收营业税,并且降低增值税税率。2011年,经国务院批准,财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案,规定从2012年1月1日起,在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点。至此,货物劳务税收制度的改革拉开序幕,试点范围不断扩大。2016年全国两会《政府工作报告》提出“全面实施营改增,从5月1日起,将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,确保所有行业税负只减不增。”

  2016年03月23日,财政部、国家税务总局发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号),决定自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。该通知附有《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》四个附件。根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十五条,提供不动产租赁服务,销售不动产,转让土地使用权,增值税税率为11%。至此,房地产业“营改增”改革进入实质性的阶段。

  2016年03月31日,国家税务总局出台了《关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告》(国家税务总局公告2016年第13号),对全面推开营业税改征增值税试点后有关增值税纳税申报事项进行了规定。同日,国家税务总局还颁发了《关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的通知》(税总函〔2016〕145号),规定营业税改征增值税后由地税机关继续受理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产的申报缴税和代开增值税发票业务,以方便纳税人办税。

  2016年04月19日,国家税务总局颁布了《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号),规定了营业税改增值税试点过程中税收征收管理的相关事项。同年04月26日,国家税务总局发布了《关于明确营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第26号),第二条规定:“个人转让住房,在2016年4月30日前已签订转让合同,2016年5月1日以后办理产权变更事项的,应缴纳增值税,不缴纳营业税。”

  (五)关于征收个人所得税的规定

  1992年3月28日,深圳市政府颁布《关于土地使用权转让和建筑物出售收入征税的通知》(深府[1992]130号),规定港澳台同胞和外籍人员土地使用权转让和建筑物出售的所得,按税法现行规定20%的税率,征收个人所得税;国内居民个人土地使用权转让和建筑物出售的所得,一律按20%的税率,征收个人所得税。

  2000年6月30日,深圳市地税局发布《关于深圳市安居房上市有关税收政策问题的通知》(深地税发[2000]431号),规定个人出售自有安居房取得的所得按照“财产转让所得”项目征收个人所得税,其应纳税所得额为出售住房的销售价减除房产原值和合理费用后的余额,税率为20%。其中,安居房的房产原值以该房产的商品房《房地产证》上的登记金额为准。特别规定,对于个人出售自用5年以上的安居房取得的所得,免征个人所得税。

  2000年7月5日,深圳市地税局发布《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(深地税发[2000]464号),规定个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税,税额以出售住房的销售额减除房产原值和合理费用后的余额来确定。个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。

  2007年1月23日,深圳市地税局向市房地产权登记中心发出《关于不动产转让涉及个人所得税问题的复函》(深地税函[2007]20号),个人向他人无偿赠与不动产,包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等情况,由于受赠人属无偿取得不动产,因此个人将受赠房地产再转让时,财产原值视同为零,须按财产转让收入全额减除受赠、转让住房过程中缴纳的相关税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得税,按20%的税率计征个人所得税。

  2016年4月25日,财政部、国家税务总局发布《财政部、国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》,明确个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税,其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值,计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

  (六)关于征收印花税的规定

  2001年1月19日,深圳市地税局、市规划国土局颁发《关于明确房地产三级市场委托代征税款有关问题的通知》(深地税发[2001]78号),明确了房地产三级市场有关税款的征收管理,营业税、个人所得税计税依据认定,印花税税票的开具等问题。其中,对于印花税税票的开具问题,规定房地产三级市场印花税的纳税义务人为订立合同的交易双方,国土部门应按交易双方分别代征印花税,代征印花税可以采用贴花或者填开完税证的办法。

  2004年9月8日,深圳市市地税局福田征收管理分局向市房地产权登记中心发布《关于商品房买卖合同征收印花税问题的函》,明确了对房地产开发公司与购房人订立的商品房买卖合同,订立合同各方应按“购销合同”税目分别缴纳印花税,税率为万分之三;其他房屋买卖合同,按“产权转移书据”税目贴花,税率为万分之五。

  2007年1月10日,深圳市地税局向市国土资源和房产管理局、市保税区管理局发出《关于修改房地产交易印花税代征程序的函》(深地税函[2007]7号),对土地使用权出让合同、转让合同以及商品房销售合同征收印花税:对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按“产权转移书据”税目,依照万分之五的税率征收印花税(原规定对土地使用权出让、转让书据不征收印花税);对商品房销售合同统一按“产权转移书据”税目,依照万分之五的税率征收印花税(原规定对房地产开发公司或房管部门订立的商品房买卖合同,按照万分之三的税率征收印花税,其他房屋买卖合同按万分之五的额税率征收印花税)。

  2008年3月3日,财政部、国家税务总局颁布《关于廉租住房、经济适用房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号)免征经济适用住房购买人涉及的印花税。

  2014年8月15日,财政部、国家税务总局颁布《关于促进公共租赁住房发展有关税收优惠政策的通知》(财税[2014]52号)免征公租房经营管理单位购买住房作为公租房的印花税,免征公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税。

  (七)关于收取相关服务费的规定

  2005年3月14日,深圳市物价局向市房地产权登记中心发出《关于利用房地产档案收费问题的复函》(深价管函[2005]9号),同意改由市房地产权登记中心作为利用房地产档案收费合法主体,按相关规定的收费项目和标准收费执行。主要的收费项目包括查询服务费、证明费以及复印工本费。

  2005年7月4日,深圳市物价局向市房地产权登记中心发出《关于房地产交易手续费问题的批复》(深价管函[2005]16号),同意市房地产权登记中心收取房地产交易手续费,并规定该项收费应在完成交易服务时收取。所规定的房地产交易手续费收费标准为:新建成商品房每平方米3元,经济适用住房减半计收,手续费由转让方承担;存量房(二手房)和住房以外的房地产交易手续费为每平方米6元,由交易双方各承担50%。

  2008年4月15日,国家发展改革委、财政部颁布《关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》(发改委[2008]924号),明确住房登记收费标准为每件80元,非住房房屋登记收费标准为每件550元。

  2011年3月16日,国家发展改革委颁布《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》(发改价格[2011]534号),规定限价商品住房、棚户区改造安置住房等保障性住房转让收手续费执行与经济适用住房相同的收费标准;因继承、遗赠、婚姻关系共有发生的住房转让免收住房转让手续费;依法进行的廉租房、公共租赁住房等保障性住房租赁行为免收租赁手续费;住房抵押不得收取抵押手续费。

  2015年10月20日,广东省发展改革委、广东省财政厅发布《转发国家发展改革委财政部<关于降低住房转让手续费受理商标注册费等部分行政事业性收费标准的通知>》(粤发改价格函[2015]4555号),将住房转让经营服务性收费转为行政事业性收费,新建商品房由现行每平米3元降为每平米2元,存量住房由现行每平米6元降为每平米4元。


 
 相关文档: