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房地产开发项目附设停车位权属问题的立法及理论研究
来源: 日期: 2015-09-11
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  有关房地产开发项目附设停车位的权属、转让、租赁等问题,一直是理论界与实务界重点讨论的话题。无论是理论界学者还是实务界实践者,都在竭力探讨研究停车位相关问题,力图找到解决停车位权属等争议问题的最终方案。

  一、国内停车位权属的立法情况

  (一)《物权法》颁布之前

  对利用人防工程修建的地下停车位所有权归属和对建筑物停车位的权属问题没有涉及。由于缺乏统一的上位法律规定,因此各地一般都由地方规章规制,并在实践中摸索。

  《杭州市区住宅小区配套建设与综合验收管理办法》(1998年9月18日批准并施行)规定:“住宅小区的配套建设项目,投资摊入售房建设成本的,其产权属于小区居民共有。经营性的配套公共建筑(商业、文娱等),投资未摊入售房建设成本的,其产权属投资者所有,并按规划要求使用。”

  深圳市《深圳市城市规划标准与准则》( 2004年3月25日发布,2004年4 月1日施行)不但规定了一定数量小区住宅必须配建的停车位数量,还规定:地下室、地下停车场属于不能分摊的公共面积,其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有,由房屋物业管理部门统一管理,不允许销售、抵押,在建筑报建和预售审批时已批准可以单独销售的地下室停车场及车位可以销售、抵押。

  南京市房产管理局等五部门联合发布了《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》(2004年12月),规定凡根据《房产测量规范》以及建设部《商品房销售面积计算与共用建筑面积分摊规则》等规定:附属房屋建筑面积分摊入共用面积的部位,其产权归全体业主共有;未分摊入共用面积的规划核准图上标注的自行车库、底层架空层、避难层(间)、层高2.2m以下的房屋等其产权归全体业主所有。根据《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》(下称《准则》)建设的机动车停车位,相当于标准配置总量15%或规划部门核定的停车位分配比例的室内机动车停车位以及全部露天机动车停车位为业主共用停车位,其余及超过《准则》建设的室内机动车停车位为房地产开发企业可销售的业主专用停车位。

  从上述地区出台的规定看出,“关于住宅小区停车位所有权的性质,目前我国法规虽有涉及,但不是很明确,也没有足够的法律效力。”从而使小区停车位的法律问题凸显。长期的法律缺位,致使住宅小区的停车位等公共设施的权属问题一直困扰着全国许多城市,由此而引发的法律纠纷日益增多,并且有愈演愈烈的趋势。所以出台统一的、规范的住宅小区停车位的产权制度迫在眉睫。[1]

  (二)《物权法》颁布之后

  2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议审议并通过了《物权法》,同年10月1日起正式施行。其中第74条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。(第一款)建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。(第二款)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。(第三款)”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕7号)第五条规定:“建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。”

  在对此条文进行评析之前,有必要明确几个概念和范畴。首先,从《物权法》第74条的规定中可以看出立法将车位、车库按同一规则进行处理。然而,王利明教授则认为应当严格区分车位和车库。所谓车库,是指隶属于小区范围内,具有独立的空间,以存放车辆为目的的附属建筑物。[2]车库常常被称为地下车库,但不仅仅限于地下车库,因为在有些建筑物内,地上一层或二层乃至更下层也可能新建车库,这也涉及其归属问题;而所谓车位,指车库中的停车位,以及规划用地停车位的具体地点。车库不同于车位,一方面,车库本身是建筑物,具有建筑物的一般特点,车库一般具有四至的封闭空间,其不同于一般的停车场的车位。另一方面,与小区在路边、空地设置的露天停车位不同,车库不是利用土地使用权的地表而兴建的,大都是利用地下空间而建造的。[3]

  对此需进一步明确几个问题:第一,从实务的角度观察,不管建筑物位于地下,抑或处于地上,甚至在空地上搭建的简易建筑物,只要其功能在于停车,均可称为车库;第二,实务中,车位不一定没有确定的四至,其甚至是有特别的隔间设备,完全可以成为专有权的客体。从建筑物形态角度而言,车库与车位确实是一个交叉的概念,即车库是由车位构成的,但车位却不一定存在与车库中。因此,从整体的区分所有建筑物出发,停车位是一个基础概念,停车库是由停车位构成的,但停车位却不一定处于车库中。鉴于停车位的权属问题是车位、车库权属问题的基本单元,而且在交易实务中,建筑物区分所有人更多的是关注其是否对单独的车位拥有权利。[4]因此,接下来将以作为构成要素的停车位为替代车位和车库两个概念,对问题进行论述。

  其次,应当明确《物权法》第74条第二款中的“当事人”,即约定停车位归属的主体的范畴。有学者认为应当是开发商和业主,而不能是业主之间;也有学者认为,约定的主体既然包括开发商和业主,也包括业主之间。应当注意的是,这里的业主,既包括购买同一小区住宅单元的业主,也包括未购买同一小区住宅单元而仅购买停车位的业主,只不过,与小区以外的人约定停车位权利归属时,应当“首先满足业主的需要”。[5]换言之,这里的“当事人”应做扩大解释,即“当事人”既可以是开发商和业主,也可以是车位的原业主与新业主,还可能是区分所有建筑物所有人之外的自然人和法人。[6]

  值得研究的是,在开发商与业主约定停车位的权利归属时,是与全体业主约定,还是与部分业主约定?与部分业主的约定是否有效?有学者即认为,如开发商与全体业主约定了停车位的权利归属,应当得到法律的尊重,但如开发商仅与部分业主约定了停车位的权利归属,而与其他业主没有约定或者约定不明确,则应当认为开发商与业主之间没有就停车位的所有权问题进行约定,应推定为业主共有。其理由是停车场以服务全体业主为主要目的,部分业主的意思表示不能代表全体业主的意思表示,这种约定不具有及于全体业主的效力。然而,笔者对此并不赞同。就停车位的具体形态和交易实践而言,停车场大多划分为许多分别的车位,再就单个车位进行交易。这种观点过分置重于‘停车场’的整体性,而忽视了其可分性,同时,也没有准确把握第74条第2款的立法宗旨。若真如此,开发商只能与全体业主就停车位的权利归属作出约定,这并不符合实践情况。[7]因此,无论是开发商与全体业主就停车位权利归属进行约定,还是与部分业主进行约定,都是符合法律规定的行为。

  停车位为区分所有建筑物的配套设施,其功能定位应主要为配合主建筑物功能的发挥,满足小区业主的需要,因此,《物权法》明确小区内车位、车库应当首先满足业主的需要,这一指导思想应该是积极、值得赞赏的;此外,由于占用业主共有道路或者其他场地增设的车位属于明显的共有部分利用行为,相应的停车空间应属于共有部分,而规划停车位则涉及开发商的另行投资问题,权属有另行明确的必要。由此而言,《物权法》将停车位区分为规划停车位及占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,并据此分别规定了不同的停车位权属认定方法,总体上是较为妥当的。具体而言,《物权法》相关规定的合理性还体现在:第一,充分体现了私法自治原则。“私法领域中奉行的基本原理是自治。”物权法应遵循自治的内在要求。由于财产归属利用的多元化,通过私法自治,才能很好地协调各方利益,实现各利益归属的最大化。我国《物权法》关于停车位的归属应根据约定确定,体现了私法自治的要求,有利于买受人和开发商通过平等协商来充分地体现自身的意志和利益,同时最有利于争议的解决;第二,符合市场经济的内在要求。在完全竞争市场中,可通过市场机制实现资源的优化配置。这在实践中难以实现,很大程度上,房屋买卖市场是不完全竞争的,当房屋处于卖方市场,停车位价值就会升高,即使将停车位作为共有财产,也不一定可以降低业主使用停车位的成本;但当房屋处于买方市场,开发商开发的房子根本卖不出去,他就不可能把停车位的价格抬的过高;第三,有利于鼓励开发商修建停车位。多年来,我国城市建设忽略了停车位的建设,造成了目前城市停车位紧张的状况,于是鼓励开发商开发更多的停车位,来缓解这种紧张的局面。允许当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定停车位的归属有利于开发商趋利而为小区业主提供必要的停车位。

  《物权法》的规定在民事基本法的层面上填补了我国有关小区车位归属和使用的法律空白,具有很大的积极意义。然而,在房地产实践中,对这些规定的理解依然存在争议。争议源于《物权法》规定之不足,具体存在以下几个方面:

  1、“首先满足业主需要”的规定不明确,操作性差。

  《物权法》第 74 条第 1 款的规定体现了立法者对业主利益的优先保护,但“首先满足业主需要”的界定不明确,缺乏可操作性。

  (1)“首先”——优先购买权(承租权)抑或其他

  第一种观点认为,本款所称“首先”,是指车位、车库应当首先出租或出售给业主,而不能高价出租或出售给业主以外的第三人,如果业主有能力购买,则应当予以出售;如果业主没有能力购买,则应当予以出租。[8]第二种观点认为,所谓“首先”,应是业主对车位、车库取得优先购买权或优先承租权。开发商或者其他产权人出售、出租车位、车库时,应通知业主,在同等条件下,业主优于本小区之外的人购买或承租。[9]第三种观点虽然认为“首先”不是“优先”,但认为:“在同等条件下,应当优先考虑由区有所有建筑小区的业主享有该停车位或者车库的使用权。”[10]

  笔者认为,“首先”不是“优先”,第二种观点有欠偏颇。无论是“优先购买权”还是“优先承租权”,均以“同等条件”为基本前提,也就是业主需要的满足以业主与业主之外的人具有“同等条件”为前提。果若如此,在我国目前大中城市车位、车库供不应求,价格居高不下的情况下,如果开发商不想出售给业主,则将车位高高定价,自然吓阻了许多业主的购买,于是,“满足”业主购买之外,自然可以合法地向第三人出售。一个价格手段,轻易地破解了法律所加的束缚。[11]这样,本款的立法目的即告落空。由此可见,本款中的“首先”是不区分条件地优先满足业主的需要。准此以解,第三种观点仍强调“同等条件”,即属可议。

  但如依第一种观点,“不管其他人是否提出了比业主更高的条件,都可能首先卖给其他人”。[12]虽充分保护了业主的利益,但对于开发商则过于严苛。尤其是在开发商与业主无法就价格条款达成合意时,仍然限制开发商对外出售或出租,在缺失缓和机制的状况下,可以预想到开发商与业主之间将会展开永无休止的斗争,物权法“定纷止争”的目的即难以达成。对此,学者们提出了一些改造第一种观点的方法:第一,在开发商与业主无法就价格条款等达成一致时应有一个缓和机制,如由具有资质的专业评估机构对车位、车库的价格进行评估,由开发商与业主依评估后的价格签订合同,如业主仍不愿意以评估价格购买或承租车位、车库的,开发商即可以对外出售、出租。第二,为业主表达其是否愿意购买或承租车位、车库的意思设定合理的期间。如有学者认为,在开发商书面征求业主意见后1个月或合理期限内未予答复,即视为对权利的放弃。[13]也有学者认为,在商品房买卖合同成立后数年内,业主仍没有购买或承租车库的,开发商可以将其卖给第三人。[14]第三,限制开发商对外出售或出租的方式或期限。如有学者即认为在满足业主需要之后,为了保障满足业主变化的新需要,开发商只能向业主以外的人出租车位、车库,而不能出售,且租赁期限以不超过2年为宜。而有学者认为,可以限制具体可售比例,根据不同标准的建筑区划核算制定相应标准。[15]

  这些观点无疑是基于前文第一种观点过于僵化、严格的缓解思路,仍需由有关机关作出相应的解释。应予明确的是,既然第74条第2款、第3款已经明确了车位、车库的初始所有权主体是开发商,那么,其所有权应得到充分的尊重,对所有权人行使所有权的限制应当有正当性依据,过分地限制或否定所有权人的处分权无疑于否定所有权本身,与所有权的基本法理不合。

  (2)“业主”——购买了商品房的“业主”抑或仅购买了车位、车库的“业主”

  有学者认为,如果本款所称“业主”既包括购买了商品房的业主,也包括未购买商品房但仅购买了车位、车库的业主,只要购买了建筑区划内的车位、车库即为本小区的业主,本款所欲达到的目的即无法达成。[16]本文作者认为,如依体系解释,尚无法否定此种观点。依《物权法》第70条,业主是“对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的人。车位、车库虽然不属于该条所定“住宅、经营性用房”之列,但却为该条“住宅、经营性用房等专有部分”的“等”所涵盖。既然建筑区划内的车位、车库可以构成建筑物的专有部分,当然可以独立作为交易的客体,买受人也就自然地成了该建筑区划内的业主。准此以解,车位、车库“首先满足业主的需要”即无意义。但就本款的立法目的而言,应当采取限缩解释的方法,将本款所定“业主”限缩解释为“对建筑物内的住宅、经营性用房享有所有权”的人。《征求意见稿》第4条明显采纳了这种观点。

  (3)“业主的需要”—“现实需要”抑或“潜在需要”?“购买需要”抑或“使用需要”?“满足业主需要”满足的是“现实需要”还是“潜在需要”?如有业主在购房时并没有买车,没有购买、使用车位、车库的需要,但过了几年可能买车,开发商应否满足这种潜在的需要?有学者认为,“业主的需要”应理解为业主现实的需要,而非潜在的需要,否则开发商即使在建造了足够的车位、车库的情况下,也无法对外出售出租车位、车库,因为无法排除每个业主以后买车的可能性。[17]笔者认为,应当区分不同的情形对“业主的需要”作一些限制。对于房地产开发的商品房现售或预售,如全部销售完毕,开发商在合理的期间内征求了业主的意见,且满足了业主的需要之后,可以对外出售或出租;如并非所有单元均已售出,开发商只有在满足了业主的现实需要,考虑未出售单元的潜在业主的充分需要的可能之后,才能对外出售或出租。《征求意见稿》第4条规定:“建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋人住手续后4年内……通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下……”,考虑到了我国目前房地产开发的实践,兼顾了业主的“现实需要”和“潜在需要”,值得赞同。“满足业主需要”满足的是“购买需要”抑或“使用需要”?如业主主张买10个车位,而不完全是自用,应当如何处理?本款中,应当将“业主的需要”限缩解释为“使用需要”。车位、车库的购买或承租数量应在合理范围之内,并且只能是自用,而非用于投资或出租。当然,合理的数量并不限于一户一个,是否合理由法官在具体案件中进行判断。((征求意见稿》第4条基于满足“使用需要”的立场,将其解释为:“建设单位在没有确保每一户业主……能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定,通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库……。”值得商榷的是,既然是“按照规划文件中有关车位、车库配比的规定”,为何要将业主购买或承租的车位、车库的数量局限为“一个”?如果规划文件中车位、车库是按每户两个的标准进行设计,本身可能是基于小区的等级和现在业主的生活品质的考虑,此时将“业主的合理需要”限制为“一个”则不合理。可采的方案是,将业主的需要仅限于其使用需要,同时对合理的数量以“规划文件中有关车位、车库配比的规定”作为限制性条件,但并不以“一个”为限。总之,只要满足业主基本的停车需要,即可认定已经满足。

  2、法律未明确指明“约定归属”的大前提

  《物权法》74条的规定欲解决的是停车位所有权归属问题,但出售、附赠或出租等处分的方式的权利基础恰恰是所有权归属。因为只有对标的物享有所有权或处分权的情况下,处分才是合法的。否则便构成无权处分。这似乎就容易让人觉得《物权法》的规定是一个悖论,即当事人在双方对停车位均无所有权的前提下,对其归属进行约定。

  其实并非如此。纵观《物权法》全文,便能发现《物权法》第74条第2款规定的逻辑前提是“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库归开发商所有”。《物权法》第三十条规定:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”房地产开发商依据法律规定取得土地开发建造的权利,合法建造房屋的事实行为,致使其合法取得该房地产开发项目的物权,其中包括停车位的物权。继而,开发商依据《物权法》第三十九条,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。除此之外,根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕7号)第五条的规定,建设单位按照配置比例将停车位,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,法律认定其行为符合“应当首先满足业主的需要”的规定。该条规定运用“处分”一词,是否意味着法律已经承认开发商对停车位的所有权?然而,立法者或许已经意识到将小区停车位的所有权归开发企业所有的做法与广大民众对此的预期相违背,因此在法律条文中并没有直接明确地表述出来。这造成的一个最直接的后果,就是引发各种争议与矛盾。

  《物权法》虽然规定小区内车位、车库的归属交由当事人约定,但立法者没有考虑到现实生活中开发商与业主之间实质的“不平等”地位,即使出让的车位、车库取得相应的产权证明而可以转让,但由于在商品房销售中开发商处于强势地位,买受人明显处于弱势地位,再加上车库、车位资源的稀缺性,由“约定”方式来解决车位车库的产权归属很难保证业主的合法权益不被侵犯。司法实践中的大量纠纷都是由于双方当事人约定不明或没有作出明确约定而引发的。显然这种只规定解决方式却无具体可操作的条款为司法实践留下了隐患,仍不能很好地解决现实生活中车库车位的归属纠纷问题。[18]

  3、对结建的人防工程所改造的停车位权属未做规定

  伴随着城市化进程的加速,由于城市地表土地的稀缺,土地利用有向高空和地下发展的趋势,这使得地下空间利用的重要性日益彰显。区分所有建筑物的人防工程,是在城市规划中承担防空职能的地下防护建筑,属于城市地下空间利用的不可或缺的环节。区分所有建筑物的人防工程的建造应当符合城市规划的安全和效率原则。依照安全原则,人防工程承担的是战时防空的功能,而依照效率原则,人防工程又承担着为经济建设和人民生活服务的功能。在区分所有建筑物内,人防工程往往还兼具地下车库的功能。人防工程在平时和战时承载着不同的功能,使得人防工程的定性十分复杂。[19]

  从法律规制来看,《人民防空法》第5条仅规定了人防工程“谁投资、谁使用、谁受益”的原则,而《物权法》却回避了人防工程的归属问题。基本法律对人防工程这一重大资产的归属缺乏明确定位,导致部门规章和地方立法对人防工程的归属界定不一。从实践层面来看,人防工程归属不明是实务中纷争的重大来由。由于权属不明,导致业主、开发商和物业公司与民防局之间的关系紧张,纠纷不断。人防工程归属界定不明致使权利的边界处于模糊状态,最终导致资源配置的无效率,影响人防工程平时利用效益和战时防空效能的发挥。

  二、对我国停车位权属判断理论学说的描述与评析

  在《物权法》制定之前,关于停车位的权属判决依据问题,理论界与实务界中形成了一系列的观点。概括而言,关于停车位的权属判断依据,主要有以下几种观点:

  (一)约定说

  主张约定说的学者认为,停车位的权属由房地产开发企业和房地产买受人在房地产买卖合同中约定,依据合同约定确定其权利归属。[20]《物权法》最后的规定其实就是采纳了这一观点。王利民教授认为,约定说充分体现了司法自治原则,符合市场经济的内在规律,有利于停车位的管理和利用,同时还能鼓励开发商修建更多的停车位。对此,有学者提出,从实务的视角观察,约定说也是引发争议的根源。由于停车位是一种稀缺资源,在很多情况下,如果小区无法解决业主的停车需求,那么也不太可能在周边获得停车的满足,即便能得到满足,代价也将会很大。因此,在不加限制地允许停车位可以作为专有部分,可以由开发商自由处分的情况下,停车位的价格往往会居高不下,甚至成为炒作的工具,这已远远超出业主的可承受范围。[21]也违背了立法初衷。再者,如前文所述,不难发现《物权法》第74条的规定已经将立法倾向倒向了开发商,使双方原本就不平等的地位变得越发的失衡。甚至可以认为,这种不公平的状态得到了立法的确认,因此,其合理性备受广大业主的质疑。

  此外,开发商因合法建造的事实行为成为停车位的初始所有权人。至此,或许有人便想当然地认为既然停车位属于房地产开发商,那么在没有明确约定时,停车位的所有权自然不会发生变动。对此,丁南教授认为,假设停车位也像一本书、一支笔那样,则当没有约定或者约定不明时的确不会发生所有权变动。但是,在建筑物区分所有权的形态下,停车位的特殊性决定对其不能适用通常动产或专有部分所有权确认物权的规则。众所周知,随着专有部分的所有权发生变动,必然伴随专有部分以外的业主共有部分的物权变动,此类物权变动无需特约即构成“法定同时移转”。倘若停车位奉行这种“法定同时移转”规则确定归属,那么即使开发商与业主之间的约定有保留停车位权属的内容,在《合同法》第40条下约定也是无效的。此时的“约定归属说”对于解决停车位归属的问题无能为力。[22]

  (二)建设成本分摊决定说

  该学说认为:应当依据开发商是否将停车位建设成本分摊给区分所有权人,来决定停车位的权属。也就是说,如果房地产开发商未将停车位建设成本分摊给区分所有权人,那么停车位的所有权属于房地产开发商;反之,其所有权归该房地产买受人。

  建设成本分摊说虽然表面上看起来是一个不错的方法,但是应该明确的是通过的房价并非是政府或者房价成本所决定的,其往往会受到市场因素的影响。另外,基于“信息的不对称”,开发商是否将车库的建造成本分摊到住宅销售价格中去,惟有开发商清楚。实际操作中,业主根本无力核实开发商的开发成本,也很难核清开发商成本。因此,“建筑成本分摊标准存在固有的缺陷,缺乏相应的法理标准。建筑成本是当事人在作价格决定时的考虑因素,但是影响交易价格的还有其他因素,在具体交易价格的形成过程中,标的物的成本计算作为开发商的内心计算,只会影响经济意义上的最后成交价格而不能成为确定所有权归属的依据。”[23]

  (三)区分所有说

  区分所有说依据不同的标准对停车位进行分类,并在分类的基础上,再根据其他学说对停车位权属状态作出判断。例如有人认为,停车位可以分为地面停车位、地下车库、架空层停车位、地面的独立车库等不同的形式,不同形式的停车位的权属判断各不相同。[24]有人则将停车位分为两大类,即小区地上停车位和小区地下停车位。地上停车位又可分为两种:第一种是经过市政管理部门批准设立的停车位;第二种是由开发商或物业管理公司在小区的道路两旁自行划线分割出的停车位。地下停车位也可以划分为两种类型:一种是按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造的地下车库;另一种则是建设用地规划许可证上没有载明,由开发商利用建筑物的地下空间改造而成的停车位。[25]

  关于停车位的分类非常多,上述列举的只是较为典型的分类。概括而言,从权属界定的角度入手,停车位应区分为利用区分所有建筑物共有部分设置的停车位及利用其他区域设置的停车位两种。我国《物权法》的规定基本上体现了这种思路。对于占用业主共有的场地设置的停车位,由于停车位位于共有部分之内,因此这些停车位是共有的。《物权法》第74条第3款的规定体现了这一思想。对于占用其他区域建设的停车位,虽然地下停车位的投资比建筑地上停车位要多好几倍,政府为鼓励房地产开发企业充分利用地下空间,会出台一些奖励政策。但是这不应该成为区分地上与地下停车位权属的判断依据,尤其不能简单地认为由于是地下停车位,因此其权属应就具有特殊性。因此,那些诸如认为由于地下车库与地上车库分摊的土地份额不同,受容积率的影响不同,因而权属上也应不同的观点是错误的。当然,对于需要鼓励建设的停车位,可在权属界定上作有利于开发商的规定,但地下停车位不一定都属于鼓励建设的范畴。[26]

  (四)空间关系说

  有学者认为,从停车位与所在土地的空间位置、所处建筑( 群) 的形态、与其他建筑物或设备设施的空间关系,以及物理构造等角度判断停车位的归属,这种思维的路径对于判断停车位归属是必要和有益的。其合理性在于,用于停车是空间的功能,判断空间之归属与空间的功能没有必然的联系,因此,判断停车位权属的本质仍是判断该空间的归属。既然是空间权属,自然应当按照建筑物区分所有的一般规则处理。[27]

  (五)容积率决定说

  该学说主张:依据我国现行的房地产产权管理制度规定,只有计算建筑容积率的建筑物才能取得相应的土地使用权面积份额。计算建筑容积率的建筑物权利人要向国家支付相应的土地使用权出让金,方可依法取得《国有土地使用证》和《房屋所有权证》,从而拥有可依法转让的专有部分的专有权。对于不计算建筑容积率的建筑物,由于其没有相应的宗地号的土地使用权面积份额,所以,其权利人无须向国家交纳土地使用费,其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物,不能单独取得相应的权属证明。[28]概括而言就是“房随地走、地随房走”,即“一体处分原则”。据此有人认为,房屋买卖合同约定不计算容积率停车位产权归属某一当事人的条款违反强制性规定,该类条款无效。因为其买卖不计算容积率停车位的行为违反法律强制性规定,其买卖停车位的合同无效。[29]

  容积率决定说主要是根据容积率的计算方法,同时结合“一体处分原则”来界定停车位的权属。笔者并不赞同这种观点。因为由于我国立法上将“一体处分原则”简单的规定为“房随地走、地随房走”,致使其在内涵与实践应用中与真实的“一体处分原则”失之千里,继而出现对“一体处分原则”、容积率制度与建筑物权属确定关系的错误解读。

  德国、日本、我国台湾地区立法上对“一体处分原则”的表述一般是:专有部分不得与其所属建筑物共有部分之应有部分及其基地所有权或地上权之应有部分分离而为转移或设定负担,而我国立法的表述一般是指:房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”[30],甚至表述为“土地使用权转让时,土地上盖的建筑物、附属物同时转让”。[31]通过比较可以发现,域外立法中强调的是专有部分与其“应有”的共有部分一同转移或设定负担,而不是我国立法中的专有部分与“所有”的共有部分一同转移或设定负担。换言之,即使是在所有的专有部分转移或设定负担之后,如果某一共有部分在法律上或实践中不被确定为任何一专有部分所持的话,那么,这一共有部分并不当然随专有部分的转移或设定负担而转移或设定负担。我国则不然,由于在立法上没有注意到这一关键点,导致停车位等许多建筑空间由于不计算容积率,在实践中便被认为应该随专有部分的转移或设定负担而转移或设定负担。[32]

  (六)登记凭证确定说

  该说认为:停车位的权属根据房地产登记状况确定,依据登记状况确定相应的权属。[33]我国的不动产登记采取权利登记模式,不动产登记具有确定力和公信力。在此登记制度之下,经登记的房地产的权利属于登记名义人,即使其登记是错误的。从这个角度而言,登记凭证确定说是正确的。然而,在实践中,登记凭证确定说存在以下两个缺陷:第一,对于在《物权法》施行之前已经建设、销售的停车位,其权属界定是缺乏相应规定的,根据法不溯及既往原则,《物权法》关于停车位权属的规定对其并不具有溯及力。而这正是实践中引发争议的一个重要因素。第二,即便在《物权法》施行后,对停车位的权属界定仍然存在是专有部分亦或是共有部分的争议。因此这学说虽然貌似提供了终极性的判断依据,但未能合理解决当下实践存在的问题与争议,实质上是没有解决任何问题的。[34]

  (七)配套说

  持这种观点的人认为,车库在规划设计中是作为配套设施的,既然是配套设施就应当像道路、管线一样是房屋的从物,在买卖合同没有特别约定的情况下,从物应当依主物(房屋)一并出售、转移。[35]配套设施是建筑学上的一个称谓,并非法律术语。这种观点实质上混淆了配套设施与共有设施的界限。因为,配套设施是相对于主建筑物而言的,而共有部分是相对于专有部分的,二者的分类标准各不相同,不能一概而论。

  (八)独立价值说

  该说认为:地下车库是相对独立的建筑物,有独立的价值,与其房屋是主次关系,而非法律上的主物与从物关系。在签订房屋买卖合同中如无特别的约定,则不存在从物随主物一并买卖转让的法律效力,故地下车库的所有权在未转让前归开发商所有。[36]独立价值说是对配套说的否定,具有一定的合理之处。首先,应当肯定其认为停车位与房屋不是法律上的主物与从物的关系。从物权法理论而言,所谓主物,是指独立存在,与同属一人所有的其他独立物结合使用中起主要效用的物。所谓从物,则是两个独立物结合使用中处于附属地位起辅助作用的物。换言之,同属于一人所有的两个独立存在的物,结合起来才能发挥经济效益的,才构成物的主从关系。[37]

  诚然如此,停车位作为房屋的配套设施,独立价值说并没有考虑到配套设施的特殊法律属性。虽然配套设施是有独立价值的,可以成为专有部分,但是为了区分所有建筑物整体功能的发挥,在现代建筑物区分所有权立法中,某些可能成为专有的建筑部分基于社会生活的需要,应当或可以成为共有或共用部分,以配合主建筑物功能的发挥,实现其配套功能。因此,独立价值说也是值得商榷的。[38]

  (九)公摊决定说

  有学者指出,如果停车位“在已被公摊于区分所有建筑物的面积之中时,归业主享有; 在尚未被公摊于区分所有的建筑物的面积之中时,则归属于尚未出售的区分所有建筑物的面积之中,由开发商享有。”[39]对此,本文支持前半句的观点,反对后半句的措辞。我们可以说如果停车位的建筑面积已被公摊于区分所有建筑物的面积之中,由于业主在购买商品房时已经支付来的相应的对价,因此停车位归业主所有。但是,反过来却不能认为如果停车位的建筑面积尚未被公摊于区分所有的建筑物面积时,那么其所有权便归房地产开发企业所有。因为在我国很多地方,地下车库的建筑面积一般都是不公摊建筑物面积的,如此一来,所有的地下停车库都归房地产开发商所有,显然,业主不会答应。

  除此之外,在我国的实务中,记入公摊的建筑物一般仅是与区分所有权人关系密切的共有建筑物,不参与公摊但被公认为共有的建筑物也大量存在,如公共绿地、一般功能的架空层及诸多共有设施等。这些建筑物部分之所以不进行公摊更多地处于测绘技术及交易、登记惯例的考虑。[40]因此,公摊决定说无法提供最终判断停车位权属的标准。

  (十)国家所有说

  此种观点认为,地下车库属于地下人防工程,根据《人民防空法》的有关规定的精神,应当推定为国家所有。对此王利明教授认为,首先,车库不能简单地等同于地下人防工事并据此认为车库属于国家所有。所谓人防工程,全称为人民防空工程,根据《人民防空法》第18条的规定,人民防空工程是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑,以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。在我国,对人防工程实行多元投资,人防工程投资建设主体已由国家作为单一投资建设主体发展成为多元的投资建设主体。[41]

  再者,即使是将地下人防工程作为车库使用,车库也不是属于国家所有。理由有三:其一,《人民防空法》并没有明确规定所有的地下人防工事都属于国家所有。《人民防空法》第5条规定:“国家鼓励、支持企业事业单位组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”此处只是规定了由投资者使用管理,收益归投资者所有,并没有界定人防工事的所有权归属问题。相反,在没有界定所有权归属的情况下,应当认为投资者就是所有者,而不能反过来认为在没有明确规定归属的情况下就可以认为属于国家所有。其二,在市场经济条件下,界定产权最基本的原则仍然是投资者享有产权。对于商品房小区的地下人防工事,国家并没有作出任何投资,因此就不存在在法律上主张产权的基础。投资人通过投资依法使自己的一种财产形态物化为人防工程这样一种不动产财产形态,其财产形态虽有变化,但其财产归属性并未改变。其三,如果地下人防工事属于国家所有,政府应当承担管理和维护的义务。但是事实上,对小区地下人防工事的管理费用并非由国家承担,大量的是由开发商或者业主承担。[42]

  从上文描述的各种学说中,可以总结出影响停车位权属判断的因素主要涉及: ①是否存在停车位权属登记; ②是否取得以停车位为标的物之物业销售许可; ③停车位是否属于规划范围; ④当事人如何约定停车位归属; ⑤停车位是否公摊于购买单位之建筑面积当中; ⑥停车位面积是否影响小区的容积率; ⑦停车位由谁出资建设; ⑧停车位是否构成专有部分或者为专有部分的从物或重要成分; ⑨停车位是否同时具备其他功能( 如地下人防工程、架空层) ,或者因停放汽车而对其他功能有所限制。[43]通过分析,发现各种观点既有可取之处,也存有不足,因此都未能为判断停车位权属问题提供最终的理性依据。但无论如何这些学说都是在《物权法》施行之前,停车位的权属划分最终应当以《物权法》及其相关规定为准。

  三、对几大城市关于房地产开发项目停车位权属立法的调研报告

  (一)北京

  2003年1月1日施行的北京市《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》(以下简称《通知》)规定,室内机动车停车位在符合规定的条件时,可以进行买卖,同时,该规定还对与停车位买卖相关的测绘、登记作了规定。该通知主要确立了如下两点与停车位权属界定相关的内容:

  1、室内停车位可以买卖,包括预售,也包括现售,并且应以“个”为单位计价。

  2、停车位可以单独进行登记并单独取得所有权权利证书。

  与上海市的规定不同的是,《通知》第5条规定:销售的室内机动车停车位可单独核发房屋所有权证,也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。[44]

  时隔十余年,有关居住小区停车位建设等问题,北京市政府于2015年3月5日公布了《北京市居住公共服务设施配置指标》和《北京市居住公共服务设施配置指标实施意见》,规定新建和改建的居住小区,要按区域位置的不同配套建设停车位。居住公共服务设施配置指标中明确,大幅增加居民汽车场库指标,指标为每户0.3至1.3个车位。其中,旧城地区商品房停车位配置的下限是每10户8个车位,上限是每10户11个车位。一类、二类、三类地区只设下限,分别为每10户11个、12个、13个车位。旧城以外这些地区的停车位配套不得低于下限值。同时,一般也不能高于下限值20%,如果高出了20%以上,就要开展停车位论证,并对社会开放使用。保障房的停车位指标则比商品房略低。标准中还规定,居住类建筑要把18%的配建机动车停车位作为电动车停车位。此外,地面停车泊位应集中安排用地,并设置专用停车场和通道,不得在建筑物间任意设置和占用小区出入口通道设置停车位。建筑物配建停车场还应设置无障碍车位,以确保残疾人便利使用停车位。[45]

  除此之外,北京市政府此次还定下“先批设施、后批住宅”的原则,以确保街区级、社区级居住公共服务设施与住宅建设同步实施。其中,社区综合管理服务类、教育类、医疗卫生类公共服务设施应在住宅总规模完成50%前,其他公共服务设施应在住宅总规模完成80%前完成建设,并同步验收、同步交付使用。

  对于未按照时序建设、验收、交付居住公共服务设施的,规划部门可对竣工的住宅建设工程不予规划核验,并对该建设项目其他建设工程暂缓核发规划许可;住房城乡建设部门不予办理竣工验收备案手续,暂停商品房预售和现房合同网上签约。这意味着,配套设施没有交付,楼盘无法通过验收,也无法销售。

  从北京市新实施的《北京市居住公共服务设施配置指标》中,可以发现政府加大了居住公共服务设施建设的幅度与规模,把解决民生问题放到了重要位置上。其中,对居住小区停车位配建指标的设定更值得深圳市学习与参考。北京市将居住小区按照距离市中心的远近,分为旧城地区和一类、二类、三类地区,以及商品房和保障房(又分销售类和租赁类)这两类情况,分别确定停车位指标。这种分类规定的做法较为科学,其按照居住小区的实际情况设置停车位指标,而不是以一刀切的方式笼统的规定一个指标,此分类符合实际。

  更值得一提的是,《北京市居住公共服务设施配置指标》还规定对未按照时序要求建设、验收、交付居住公共服务设施的,楼盘将无法通过验收,进而无法进行销售。此规定将能很好的督促房地产开发建设单位按照规定完成公共服务设施的配置指标,给那种一心以营利为目的,不顾公众利益的开发商予重重一击。

  (二)上海

  2002年2月6日,为规范地下车库的预售问题,上海市房屋土地资源管理局发布了《关于地下车库预售申请及许可证发放等有关问题的操作口径》(沪房地资市[2002]74号文件)(以下简称《操作口径》),对地下车库的预售问题进行了初步规范。2003年1月6日,上海市房屋土地资源管理局又颁发了《关于商品房项目附属地下车库(位)租售问题的暂行规定》(沪房地资市[2003]6号文件)(以下简称《暂行规定》),同时废止了《操作口径》。这两个规定的主要内容是:

  1、规定商品房附属地下车库(位)可以买卖、租赁等方式进行处分。

  2、关于地下车库(位)的买卖对象,规定仅限于小区内的房地产权利人,而

  关于地下车库的承租对象,则可为小区内的房地产权利人或承租人。

  对此,《操作口径》及《暂行规定》的规定不尽相同。《操作口径》第4条规定:商品房项目附属的地下车库应优先满足本地块范围内房地产权利人购买、租赁。取得预售许可证的地下车库,在预售期间仅可预售给本地块范围内的商品房预购人。这一规定仅确定了房地产权利人(上海市的上述两个规定均区分了房地产权利人与承租人,故这里的房地产权利人应是指区分所有权人)的优先购买权及优先承租权,在实际上并没有禁止房地产权利人以外的人承租甚至购买停车位。但在《暂行规定》第1条及第8条中,情况发生可变化。该规定第1条明确:商品房项目附属地下车库(位)(以下简称附属地下车库(位)仅供该商品房小区内(包括分期实施的商品房项目)的房地产权利人购买,或者房地产权利人和承租人租用。第8条则规定:已购地下车库(位)的房地产权利人需转让商品房屋的,地下车位应一并转让。需分别或单独转让的,应转让给该商品房小区内的房地产权利人或承租人;需出租的,应按本规定第2条规定出租给该商品房小区内的房地产权利人或承租人。这两条规定明确限定了地下地下车库(位)的买卖对象仅能为房地产权利人,承租人也仅能为商品房小区内的房地产权利人及承租人。

  3、强调了地下车库(位)的相对独立性,但也强调了其必须与商品房作“一体化处分”。

  地下车库(位)具有相对独立性的明确主要规定在《暂行规定》第3条之1、2及第5条、第6条中,这些规定要求与商品房不相连的地下车库(位)申请预售时,应具备:第一,地下车库单体工程已验收;第二,地下车库内各车位的四至范围已界定,建筑面积已经测绘机构测绘等条件;地下车库(位)单独申请预售的,可单独核发预售许可证,并在预售许可证的“项目类型”栏内注明“地下车库”;预购人先预购商品房且办理登记备案后,再购买地下车位的,双方当事人可单独签订合同,并在合同内注明预售商品房的具体情况(包括预购商品房的项目名称、坐落、幢室号及预售合同登记号)。合同签订后,当事人应按规定持有关材料及已登记备案的商品房预售合同,申请登记备案。

  地下车库(位)必须与商品房作“一体化处分”的明确主要体现在该规定第3条之3、第5条、第6条、第7条、第8条中。这些规定要求:第一,地下车库预售时,本地块内全部或部分商品房已达到商品房预售条件或者在2003年1月10日后已取得商品房预售许可证。以本地块内全部或者部分商品房已达到商品房预售条件或者已取得商品房预售许可作为地下车库可预售的条件,这就将地下车库预售与主建筑联系在一起。第二,地下车库(位)与主楼在原则上应一并申请预售,两者一并申请预售的,经审核符合预售条件的,应在核发的预售许可证备注栏内注记地下车库的批准预售面积。第三,地下车库(位)随商品房一并预售的,双方当事人应就地下车位的四至范围、车位号、预售面积、预售价款等情况,在预售合同补充条款内约定,并附平面图。第四,地下车库(位)不单独发证。其中:一并购买的,有关地下车库(位)的车位号、面积等情况应在所购商品房的房地产权证附属栏内注记;购买商品房取得房地产权证后,再购买地下车库(位)的,则应由登记部门在原商品房的房地产权证附记栏内加注地下车库(位)的车位号、面积等情况。第五,已购地下车库(位)的房地产权利人需转让商品房屋的,地下车位应一并转让。

  上述规定表明:首先,地下车库具有独立的价值,可以作为专有部分独立进行买卖、租赁;其次,地下车库终究是主建筑物的配套设施,在原则上应坚持与主建筑物在处分上的“一体化”。这一原则及操作方法表明了地下车库价值上的独立性及地下车库与主建筑物在处分上的“一体化”是一个问题的两个方面,两者并不矛盾。[46]

  (三)广州

  2008年3月20日,广州市发布了《广州市房地产开发项目车位和车库租赁管理规定》,这一规定对物权法规定的相关问题作了具体安排,其提出的问题值得《物权法》在完善时重点进行考虑,尤其是如何通过具体制度落实“首先满足业主需要”要求,更是如此。

  《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》第7条规定:房地产开发企业或者其他房地产开发单位出售或者出租车位、车库的,应当将出售或者出租方案在建筑区划内显著位置公示30日,并将出售或者出租方案报房地产行政主管部门备案。出售或者出租车位方案应当包括以下内容:

  1、车位的分布位置、数量、面积情况(包括规划和测绘平面示意图);

  2、人民防空工程的范围及车位安置情况(注明使用注意事项);

  3、车位出售或者出租的时间、价格、方式及公示方案;

  4、车位、车库实行年租、月租、临时出租的方案分类说明;

  5、物业管理费用及其他管理事项说明;

  6、其他需要说明的事项。

  第8条规定:房地产开发项目规划用于停放汽车的车位数量少于本房地产开发项目的房屋套数的,房屋购买人每购买一套房屋,只能相应购买或租用本房地产开发项目的一个规划用于停放汽车的车位。房屋所有权人出租房屋时,所拥有的车位应当首先满足承租人的需要。

  通过上述规定,广州市的立法一方面要求如房地产开发企业或者其他房地产开发单位出售或者出租车位、车库的,应当将出售或者出租方案在建筑区划内显著位置。另一方面也严格规定了房屋购买人每购买一套房屋只能相应购买或者租用本房地产开发项目的一个规划用于停放汽车的车位,从而避免停车位的过分集中。广州市的立法一方面有利于为后购买停车位的业主保留一定数量的停车位,从而实现停车位应首先满足业主需要的要求,另一方面也确保了在满足业主需要的基础上,剩余的停车位有作为专有部分单独进行处分的可能,从而落实了《物权法》第74条第一、二款规定的要求。

  广州市上述做法在落实《物权法》的规定方面有一定的积极意义,也增强了操纵性,然而,其关于要求一户只能购买一个停车位的规定及处分程序的规定均是明显超越甚至违背了司法解释有关精神的;另外,在停车位的配置标准无法达到一户一个的情形下,该规定的适用可能会导致一些有停车需求的业主没有满足相应需求的机会,这些方面均是需要完善的。[47]

  概括而言,关于停车位权属的争议问题,我国的国家立法在很长一段时间内没有明确的规范,这导致了实践中争议丛生,甚至演化成激烈的社会矛盾。正是在这一压力之下,我国一些经济比较发达的城市在这一领域进行了一些探索。2007年施行的《物权法》及随后的最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也已对这一问题的解决提出了相应的方案。《物权法》及司法解释的规定具有一定的合理性,但也存在一些不足,需要进行完善。为强化停车位权属规范的实践针对性与可操作性,地方立法中关于停车位权属问题的关注焦点及由此而形成的一些思路应引起国家立法的重视;否则,国家立法即会由于缺乏实践基础而失却操作性。具体而言。这些关注焦点和思路主要包括如下内容:

  (1)在停车位权属方面,一定程度上承认停车位的专有部分属性,允许停车位可单独进行处分。

  (2)基于停车位的配套设施属性,在强调停车位相对独立性的同时,应强调其与主功能建筑物处分上的一体化,甚至可考虑将部分停车位的权属界定为共有部分。

  (3)在停车位权属的约定自由度方面,强调停车位可否买卖应在一定程度上受规划、土地使用权出让合同等法律文件约定的限制。

  (4)在受让对象方面,一般均规定停车位的买卖对象仅能为区分所有权人,而出租对象一般也局限于区分所有权人或专有部分的承租人,当然也有一些地方立法曾允许受让对象可为区分所有权人以外的第三人。上述概括的关注焦点和思路仅表明我国的停车位权属立法应考虑这些实践中存在的问题,并对之进行相应的完善。通过以上各地的立法可以发现,对于停车位这一问题,各地的做法是存在一些共同点的,但也存在诸多差异。这些共同点是否合理,存在差异的做法又该如何选择仍然值得我们进一步明确。

  (四)深圳

  2002 年, 原深圳市规划与国土地资源局开始了《深圳市区分所有建筑物停车位出让转让办法》的起草工作并最终形成了《深圳市区分所有建筑物停车位出让转让办法》(送审稿)(以下简称《送审稿》)并已报送至市政府法制办进行法律审查 (期间多次公开征求社会各界意见)。由于与物权法的规定不尽一致等原因,《送审稿》迟迟未能出台,《送审稿》的思路及规定的具体制度是具有较强的实践适应性的,值得作一番介绍。

  送审稿主要规定了如下几点与停车位权属确定相关的内容:

  1、综合了国外及台湾、香港地区的做法,将停车位分为配建停车位及增设停车位,同时,规定在配建停车位中应设置时钟停车位。

  送审稿规定,配建停车位是指依据《深圳市城市规划标准与准则》及土地使用权出让合同所确定的标准必须配置的停车位。增设停车位是指在配建停车位的配置标准以上,经规划主管部门批准由建设单位兴建形成的停车位。配建停车位中必须设置时钟停车位,以供临时停车使用。

  2、明确了除时钟停车位外的配建停车位及增设停车位可以依据土地使用权出让合同的约定进行转让、出租、抵押,但其受让对象只限于本建筑物区分所有权人。同时,也明确了时钟停车位为区分所有建筑物的共有设施,仅供临时停车使用,不得转让及出租,并且时钟停车位的比例不得低于配建停车位总数的25%,再有,规定了在区分所有建筑物以外的基地上设置的露天停车位视为时钟停车位。

  这些规定均已深入涉及到停车位的权属问题:也即配建停车位及增设停车位可以成为专有权的客体,可以进行交易,但必须强调的是,停车位的交易是有前提的:送审稿规定,配建停车位、增设停车位及时钟停车位的面积应在《建设用地规划许可证》中注明。土地使用权出让合同应按《建设用地规划许可证》的要求,对停车位的权利归属、类别、建筑面积、占地面积、处分等事项进行明确约定。配建停车位、增设停车位及时钟停车位的数量、建筑面积、占地面积、四至和坐标等事项应在施工图设计文件和《建设工程规划许可证》中注明。

  经土地使用权出让合同约定及施工图设计文件和《建设工程规划许可证》确定的停车位权利归属、类别、建筑面积、占地面积、四至和坐标、数量、处分等事项,非经原批准机关批准,任何单位和个人不得随意改变。土地使用权出让合同对停车位的权利归属没有约定或约定为区分所有建筑物共有设施的,停车位由全体区分所有权人共同所有、共同使用与维护。也即是说,配建停车位及增设停车位成为专有权客体的前提必须是有《建设用地规划许可证》、土地出让合同及施工图设计文件的约定,如果土地使用权出让合同对停车位的权利归属没有约定或约定为区分所有建筑物共有设施的,那么,停车位只能由全体区分所有权人共同所有、共同使用与维护,而不能进行交易。这一规定主要是借鉴台湾的做法并进行了相应的变通而形成的。

  3、对建筑物区分所有权人可以购买的停车位数量进行了限定。

  送审稿规定:建筑物区分所有权人可以购买的停车位数量根据该宗地的实际停车位配建标准,结合区分所有权人的专有部分拥有状况计算确定,同一区分所有权人在同一区分所有建筑物中拥有若干专有部分的,可以累计计算可购买的停车位数量。再有,根据这一规定计算得出的停车位数额若少于一个的,不得购买停车位;计算得出的停车位数额不为整数的,少于一个的尾数部分不予计算。

  4、借鉴了上海的规定,强调了地下车库(位)的相对独立性及与商品房在处分上的一体化。

  5、停车位可单独登记,单独核发权利证书。

  6、采纳了所有权限制理论,明确设置在共有设施(场所)中的停车位也可成为专有权的客体,但权利人权利的行使应受到共有设施功能发挥的必要限制。送审稿规定:停车位的转让与使用不得妨碍公用设施的使用。设置在防空避难场所中的停车位,平时由停车位权利人进行管理、使用,在战时或其他紧急状态出现的情况下,应保证按规定移交有关部门和单位使用。设置在防空避难场所中的停车位在销售时应向停车位预购人或买受人明确说明。

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  [1]张鸿浩.住宅小区停车位权属问题研究[J].经营与管理,第33卷,第6期。

  [2]王利明.物权法中车库的归属及相关法律问题[J].现代法学, 2006(5),第 76页

  [3]王利明:《物权法研究》(上卷),中国人民大学出版社2007年版,第602-603页

  [4]卓洁辉:区分所有建筑物专有与共有部分的区分标准问题研究[M],法律出版社,第115页

  [5] 高圣平:解释论视野下的车库、车位权利归属规则——以《物权法》第 74 条第 2 款、第 3 款为分析对象[J],政治与法律 2008 年第 10 期,第16页

  [6]李健男,何天翔: 论《物权法》上车位制度的适用[J],暨南学报(哲学社会科学版),2008年第4期,第85页

  [7] 高圣平:解释论视野下的车库、车位权利归属规则——以《物权法》第 74 条第 2 款、第 3 款为分析对象[J],政治与法律 2008 年第 10 期,第17页

  [8]王利明:《物权法研究》(修仃版·上卷),中国人民大学出版社2007年版,第603 - 604页。

  [9]雷斌:《住宅小区停车库(位)若干问题研究》,载《现代物业》2007年第8期。

  [10]朱岩、高圣平、陈鑫:《中国物权法评注》,北京大学出版社200年版,第2b9页。

  [11]参见纬松、姜战军、张翔:(物权法所有权编》,中国人民大学出版社2007年版,第202页。

  [12] 同注14.

  [13]参见钟淑健在山东大学法学院民商法学术沙龙第6期《<物权法>解读之二—住宅小区配套设施的定性问题》上的发言,http: //www. civillaw. com. cn/article/default. asp? id = 38422.

  [14] 参见陈广华:《区车位和车库权属研究》,《河海大学学报(哲学社会科学版)},2om年第4期。

  [15]参见张雯:《沸沸扬扬的车位之争能否尘埃落定》,《住宅产业》200'7年第7期。

  [16]参见舒可心:《对<物权法)第六章第七十四条的理解》,《现代物业》2007年第7期。

  [17]参见刘艳在山东大学法学院民商法学术沙龙第六期《<物权法>解读之二—住宅小区配套设施的定性问题》上的发言,http: //www. civillaw. cam. cn/article/default. asp? id = 384220

  [18]范俊丽,付翼:论小区车库、车位的产权归属 ——兼评《物权法》第74条[J],中北大学学报(社会科学版),2010年第26卷第2期,第20页

  [19]刘阅春:区分所有建筑物的人防工程归属论,法学2013年第2期,第134页

  [20]王利明.论物权法中车库的归属及相关法律问题[J].现代法学, 2006(5),第81页

  [21]卓洁辉:区分所有建筑物专有与共有部分的区分标准问题研究[M],法律出版社,第118页

  [22]丁南:建筑物区分所有权语境下的停车位归属——对《物权法》第七十四条之再解释[J],法学杂志,2012年10期,第75页

  [23]刘阅春,论小区停车位及车库的归属——兼议对《物权法》第74条规定的理解,当代法学,2007年第5期

  [24] 刘阅春,论小区停车位及车库的归属——兼议对《物权法》第74条规定的理解,当代法学,2007年第5期

  [25]杨明:紧张纠纷增多 小区停车位究竟属于谁,链接网址:http://blog.fang.com/5382095/107171/articledetail.htm

  [26]卓洁辉:区分所有建筑物专有与共有部分的区分标准问题研究[M],法律出版社,第136-137页

  [27]丁南:建筑物区分所有权语境下的停车位归属——对《物权法》第七十四条之再解释[J],法学杂志,2012年10期,第76页

  [28]韩晓利:论居民小区停车位、车库的归属与利用[J].研究生法学, 2007(4),第90页

  [29]邓光达:论商品房住宅小区停车位的产权归属及相关问题(修订版),链接网址:http://www.law-lib.com/lw/lw_view.asp?no=2480

  [30] 《城市房地产管理法》第31条:房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

  [31] 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条:土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

  [32]卓洁辉:区分所有建筑物专有与共有部分的区分标准问题研究[M],法律出版社,第139-140页

  [33]邓光达:论商品房住宅小区停车位的产权归属及相关问题(修订版),链接网址:http://www.law-lib.com/lw/lw_view.asp?no=2480

  [34]卓洁辉:区分所有建筑物专有与共有部分的区分标准问题研究[M],法律出版社,第132-133页

  [35] 金凤:谁动了我的车位 浅析小区车位的产权归属与权限,链接网址:http://bj.house.sina.com.cn/n/yjgd/2002-07-12/12703.html

  [36] 金凤:谁动了我的车位 浅析小区车位的产权归属与权限,链接网址:http://bj.house.sina.com.cn/n/yjgd/2002-07-12/12703.html

  [37]屈茂辉:《物权法.总则》,中国法制出版社2005年版,第137页

  [38]卓洁辉:区分所有建筑物专有与共有部分的区分标准问题研究[M],法律出版社,第135-136页

  [39]杨遂全: 《物业小区停车位完全市场化的立法误区及其矫正》,载《法学》2011 年第8 期

  [40] 卓洁辉:区分所有建筑物专有与共有部分的区分标准问题研究[M],法律出版社,第142页

  [41]王利明.论物权法中车库的归属及相关法律问题[J].现代法学, 2006(5): 80.

  [42]王利明:论物权法中车库的归属及相关法律问题[J].现代法学, 2006(5): 81.

  [43] 丁南:建筑物区分所有权语境下的停车位归属——对《物权法》第七十四条之再解释[J],法学杂志,2012年10期,第72页

  [44]卓洁辉:区分所有建筑物专有与共有部分的区分标准问题研究[M],法律出版社,第121-122页

  [45] 信息源自首都之窗政务信息公开相关链接为http://zhengwu.beijing.gov.cn/gzdt/gggs/t1382905.htm

  [46]卓洁辉:区分所有建筑物专有与共有部分的区分标准问题研究[M],法律出版社,第119-121页

  [47]卓洁辉:区分所有建筑物专有与共有部分的区分标准问题研究[M],法律出版社,第124-125页


 
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