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深圳房地产权利证书的演化
来源: 日期: 2016-11-21
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  房地产权利证书,是指房地产登记部门在进行房地产登记后,向房地产所有权人、使用权人或者他项权利人发放的依法确认其权属关系的法律凭证。房地产权利证书依据房地产登记薄制作,是房地产登记的外部呈现。

  第一节 土地证

  土地证是确认土地所有权和使用权的法律凭证。依法确认的土地所有权和使用权受国家法律保护,任何单位和个人不得侵犯。土地证主要包括国有土地使用证、集体建设土地使用证、集体土地所有证、临时用地证等四种类型。

  一、国有土地使用证

  (一)背景

  改革开放后,随着工商业的兴起特区对土地的需求越来越大。为了规范土地管理行为,1981年12月广东省人大发布《深圳经济特区土地管理暂行规定》,该条例初步明确土地有偿使用的要求,土地使用者经批准缴纳土地使用费,办理登记,领取土地使用证。不过尽管政策法规明文规定颁发《土地使用证书》,但实际操作中国有土地使用权的合法凭证主要是规划局发给的红线图,图上标明划地单位,政府对土地使用的要求通过规划局的“设计要点”来控制。此外,由于收费标准偏低,加上管理和衔接比较滞后,土地使用费的收取情况并不理想。1987年7月,深圳特区实施《深圳经济特区土地管理体制改革方案》,率先试行国有土地使用制度综合改革,取得了良好的成果。1988年1月,《深圳经济特区土地管理条例》正式实施,对前期土地改革探索的成果通过法律的形式固定下来,建立了全国第一个合法的土地市场。这一条例明确特区国有土地实行有偿使用和有偿转让制度,通过协议、招标和公开拍卖有偿转让国有土地使用权,使用权人付清用地价款后,主管部门颁发国有土地使用证,确认其使用权。用地单位和个人取得的国有土地使用权可以有偿转让、抵押。土地使用权作为特殊的商品进入市场流通,活化了土地这一重要的生产要素的价值,深圳初步形成了开放的土地市场。

  土地登记是确认土地产权的必要方式,国有土地使用证是单位和个人依法取得国有土地使用权的法律凭证。《城市房地产管理法》第59条规定:“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”《土地管理法实施条例》第3条规定:“国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。”为了保护国有土地使用者的使用权,对土地使用者进行登记和发放权属证明,通过法律形式确认国有土地使用权,这是土地市场化改革的关键。

  (二)颁发对象

  国有土地使用证的颁发对象是依法使用国家所有土地的单位和个人。国有土地使用权的主体非常广泛,任何单位和个人,包括境外的企事业单位和个人,符合依法使用国有土地条件的,都可以成为国有土地使用者。改革开放早期,在深圳投资的客商是国有土地的重要使用者。

  (三)国有土地使用年限

  国有土地使用权的获得包括划拨和出让两种方式,改革开放早期主要通过行政划拨的方式取得国有土地使用权。1981年12月发布的《深圳经济特区土地管理暂行规定》明确规定工、商业土地使用权最长期限分别为30年和20年,住宅为50年。1994年7月公布的《深圳经济特区土地使用权出让条例》规定土地使用权的最高使用年限为五十年,土地使用者依法办理登记,领取土地使用证。针对早期划拨的国有土地使用权期满的问题,2004年4月23日,市政府出台《深圳市到期房地产续期若干规定》,明确在不改变土地用途的情况下可以补交地价延长土地使用权的年期。土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。关于国有土地使用权的年限,依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,国有土地使用权出让,居住用地最长可以达到七十年。《国有土地使用证》上记载国有土地使用权的使用年限。  

  (四)发证机构

  在不同的历史阶段,我市国有土地使用权证发证机构的沿革如下:

  市规划局(1981.6-1989.1):1981年12月,广东省人大发布《深圳经济特区土地管理暂行规定》,规定客商在本特区投资设厂、兴办各项事业,需要使用土地者,可凭深圳市人民政府批准文件和合同、协议书及投资兴办事业的有关资料填写用地申请表,经市规划部门核准并办理土地使用费的缴纳手续后,定点划线,发给《土地使用证书》。此处的“规划部门”即为市规划局,归口市建委领导。

  市国土局(1988.1-1989.1):1988年1月28日,市府发《关于设立深圳国土局的通知》(深府[1988]21号)设立深圳市国土局,负责全市地政管理、土地登记、核发土地证书等。1988年3月发布的《深圳经济特区土地登记发证实施细则》再次明确深圳市国土局或其授权的区国土局办理土地权属登记,经市国土局审核无误后,由深圳市人民政府颁发土地证书。

  市建设(国土)局(1989.1-1992.3):1989年1月,根据深圳市委深发[1988]16号《批转市委政治体制改革办公室关于深圳市直党政机构调整方案的通知》,决定撤销市国土局等单位,组建市建设局。市建设局在履行《土地管理条例》规定的职责时,仍使用“深圳市国土局”的名称。市建设局负责国土资源的管理以及房地产市场的经营和管理等职能。

  市规划国土局(1992.3-2001.11):1992年3月,市委市政府进行机构改革调整,成立深圳市规划国土局,该局主管全市房地产权的登记,编制全市统一的《房地产证》。

  市规划与国土资源局(2001.11-2004.5):2001年11月6日,我市在原规划国土局的基础上设置市规划与国土资源局,保留福田、罗湖、南山、盐田、宝安、龙岗和大工业区7个分局,各分局负责辖区内的房地产权登记和核发《房地产证》。

  (五)效力

  持有国有土地使用权证的土地使用者,对其国有土地使用权证上记载的国有土地使用权享有占有、使用、收益和处分的权利。国有土地使用权在使用年限内除了正常使用外,还可以转让、出租、抵押等,权利人的合法权益受国家法律保护。

  (六)意义

  我市早在1981年便已发布《深圳经济特区土地管理暂行规定》,明确为土地使用者登记发证,有助于规范土地管理、吸引客商在特区投资设厂以及兴办各项事业,为特区经济的腾飞创造了条件。国有土地使用权的登记发证具有重要的意义。一方面,有助于贯彻实施土地法,达到“持证管地,凭证用地”的目的,实现土地的有效管理。另一方面,开展国有土地登记发证工作有助于保护房地产权利人合法权益。随着城镇化的深入发展和住房制度改革的深入,房地产是城镇居民财产的重要体现,而土地更是影响房地产价值的决定性因素,这体现在不同区域、不同地段的房价有着显著的差异。土地登记作为不动产物权公示的基本方法,是不动产交易的前提,对于权利人发挥房地产的效用、维护其合法权益意义重大。另外,国家作为国有土地所有者通常并不直接使用土地,而是由具体单位和个人来使用。国有土地的收益一部分由土地使用者获取,一部分由国家通过收取土地使用税(费)和土地使用权有偿出让的形式来实现,对国家和土地使用人而言,是一个共赢的局面。

  二、集体土地建设用地使用证

  (一)历史背景

  集体土地建设用地使用证,是指单位或个人依法取得集体所有土地使用权用于非农业建设的法律凭证。改革开放以前,深圳市广大农村地区较为落后,经济主要以传统的农林畜牧业为主。改革开放后,随着深圳社会经济的飞速发展,土地的需求也越来越大,土地作为稀缺资源与基本的生产要素,其价值越来越凸显。由于农业的附加值较低,在快速工业化、城市化的驱动下,农村集体土地建设用地有着庞大的需求,村集体和村民通过兴建厂房和住宅,获得的收益远比从事农业生产高。为了激发经济活力,集体土地非农化使用的倾向日益明显,当时,农村村民在集体土地上因建房、开办工厂等需要,向集体组织申请建房用地,经集体报政府批准后,向土地行政主管部门申请办理集体建设土地使用权登记并由县(市)人民政府颁发《集体土地建设用地使用证》。根据《土地管理法》,农村土地按照用途划分,包括农用地、集体建设用地、未利用地三种形式。农村集体建设用地主要是宅基地、村集体建设用地和乡镇企业用地,不能直接用于商业开发,比如建设商品房、商业地产等。后来,在严格土地管理的要求下,农村集体土地建设用地的登记和发证工作受到限制。

  (二)简介

  集体土地建设用地使用证规定土地使用者、地址、图号、地号、土地类别、土地登记、用地面积、用途、四至、批准用地期限等内容。在申请和使用集体土地建设用地使用证应注意以下事项:1、该证是土地使用权的法律凭证,经县以上人民政府和填发机关(政府土地管理部门)共同盖章生效。2、该证不得擅自涂改,凡擅自涂改的,一律无效。3、该证应妥善保管,凡有丢失、损坏的,须及时申请补发。4、土地使用者必须遵守国家土地法规,按规定用途使用并保护依法登记的全部土地。5、凡变更土地权属或改变土地用途的,必须按照法定程序办理变更登记。6、各级政府、土地管理部门检查了解土地问题时,应主动出示此证。

  集体土地建设用地使用证的内页记载了土地使用者、地址、图号、地号、土地类别、土地等级、用地面积、用途、四至等信息。

  (三)颁发对象

  集体建设土地使用证颁发的对象主要是依法使用集体所有土地用于非农业建设的集体企事业单位或村镇居民、农民。

  (四)性质

  集体建设土地使用证是原农村集体和村民合法拥有房屋和用地的权利凭证。

  (五)登记办证材料

  根据1988年3月8日发布《深圳经济特区土地登记发证实施细则》的规定,农村集体企事业单位使用农村集体所有土地用于非农业建设的,申请登记办证时,应提交下列文件:(1)《用地申请登记表》;(2)规划设计图;(3)该细则公布前,提交深圳市城市规划局批准用地文件及红线图;本细则公布后,提交市国土局的批准文件。市规划局规划的农村新村个人住宅用地,登记时,应提交下列文件:  (1)《用地申请登记表》;(2)管理区批准的报建文件;(3)本细则公布前,提交市规划局批准用地文件及红线图和个人用地分配图;本细则公布后,提交市国土局的批准文件和个人用地分配图。

  (五)影响

  农村集体土地建设土地的登记发证顺应了社会经济发展的需要,产生了深远的影响。一方面,登记发证是一个权利确认的过程,同时也是土地管理的重要手段,有助于明晰权属关系,规范土地利用行为;另一方面,农村集体土地的“非农化”实际上是农村土地用途管制的放松,农村集体经济组织和村民兴建房屋、厂房等,加快了农村城市化的进程,大大刺激了农村经济的发展。土地代表着巨大的财富与利益,在城市化的热潮中,围绕土地的“文章”越来越多,在农村集体土地建设用地登记发证秩序之外,滋生了大量的法外用地行为。由于土地规划和管理的失调,深圳市广大农村集体土地建设用地逐渐出现失序、失范的局面,形形式式的违法建筑与违法占地、用地行为层出不穷。1993和2004年“统征”和“统转”之后,深圳全域实现了土地的全盘国有化,但城市化历史遗留土地问题仍然没有获得彻底的解决。

  三、集体土地所有证

  (一)含义

  集体土地所有证,是指农村集体经济组织依法取得土地所有权的法律凭证。

  我国《宪法》规定,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。集体土地所有证即属于确认农村集体土地所有关系的凭证。

  (二)颁发对象

  集体土地所有证颁发予依法拥有农村集体土地所有权的农村集体经济组织

  或村民委员会。

  (三)实际情况

  农村集体所有土地确权、颁发农村集体土地所有证的目的在于加强土地管理,明晰国有土地与集体土地的边界,维护农村集体经济组织的利益。但实际上,由于牵涉面广、关系复杂,尽管我市曾出台相关政策,但一直未能对国有用地和集体用地进行过统一的确权登记,也未通过土地总登记或者其他形式核发过相关证书。随着城市化进程的加快,我市在1993年对原特区内的土地进行统征,在2004年启动农地转国有试点,将宝安和龙岗两区的农村人口一次性转为城市居民,同时将两区956平方公里集体土地一次性转成国有土地,实现了全域土地的国有化,法律上不再存在集体土地所有制的形式。在征转地前由于大量的农村集体土地并未进行确权登记,导致土地权属关系复杂,权属争议不断,严重影响了土地的有效利用。目前,深圳正在大力推进土地总登记,该项工作完成之后将会有效解决这一问题。

  四、临时用地证

  (一)含义

  临时用地是指因建设项目施工、地质勘查以及急需的公共服务配套设施需要,按照临时使用土地合同约定使用的国有土地。《临时用地证》是单位或个人依法取得土地临时使用权的凭证。

  (二)颁发对象

  临时用地证的颁发对象是经批准的临时需要用地的单位或个人。

  (三)申请条件

  临时用地必须符合下列条件:(1)未列入城市近期建设规划;(2)不影响各层次城市规划及建设项目计划的实施;(3)不影响近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划的实施;(4)不会造成生态环境破坏和水土流失。

  临时用地应依法向市规划主管部门申领临时建设用地规划许可证,并与市土地主管部门签订临时使用土地合同。

  (四)期限

  临时建设用地使用期限为两年,期满确需延期的可申请延期一次,但延长期限不得超过一年。使用期满,用地者负责拆除一切临时建筑物、构筑物。

  (五)效力

  临时用地证上所记载的土地临时使用权不得买卖、抵押、交换、赠与。

  第二节 房产证

  一、房产所有证

  (一)历史背景

  1979年3月,中央和广东省决定把宝安县改为深圳市,随后在同年的8月26日经全国人大常委会批准成立深圳经济特区。改革开放后深圳房地产业迎来了快速发展的良机。为了加快特区开发建设的速度,深圳市先后成立了深圳经济特区房地产公司、蛇口工业区房地产公司等单位。其中,成立于1980年1月8日的深圳经济特区房地产公司(简称“深房公司”)是改革开放后中国第一家房地产公司。为了克服资金短缺的问题,深房公司与外商合作,通常由我方以土地使用权入股,外方提供资金,共同开发建设房子,并按一定比例分成。起初所建房子大部分面向境外销售,特别是香港客商占了绝大多数。在当时,机关单位、企事业职工住公产房或安居房,个人不拥有产权,由政府统一分配与管理。而面向境外销售的房子属于商品房性质,业主拥有房子的所有权,为了确认和保护业主权利,实施有效管理,房屋登记发证便应运而生。1982年5月11日发布的《印发深圳经济特区发展公司“关于发放、更换房产所有证暂行办法”的通知》(深府[1982]95号)明确特区内外的涉外房产注册登记,签发房产所有证以及房产买卖、转让、赠与、继承等有关产权过户手续,均授权发展公司房地产部(对外称房地产公司)承办,发放房产所有证。后来,蛇口工业区在其辖区范围内也发放房产所有证。这便是深圳特区成立后最早发放的房产权利证书,是深圳房地产市场化的重要证明。

  (二)简介

  房产所有证是确认房产所有关系,保护房产所有人合法利益的凭证。深圳于20世纪80年代初开始颁发的房产所有证,记载着房产主姓名、性别、出生日期、籍贯、国籍、住址、房产坐落、土地使用期、结构、建筑面积、产值等基本信息。与后来颁发的《房屋所有权证》相比,《房产所有证》除了记载权利人和房产的基本情况外,还特别明确了土地使用期及用途。此外,房产所有证上还明文规定注意事项:(1)产权如买卖、赠与、继承、更改和抵押必须持此证到办理机构办理。(2)此证不得私自填写、涂改、不得转借。(3)房产所有者,必须坚决执行国家和特区的法令。(4)此证必须妥善保管,如果有遗失,应向发证机关报告。如今,最初发放的这些《房产所有证》存根及档案资料保存于深房集团档案室。

  深圳市人民政府房产所有证存根,现保存于深房集团档案室。 

  (三)颁发机构

  深圳经济特区房地产公司(1981-1988):深圳经济特区房地产公司成立于1980年1月,是深圳特区统筹开发、经营涉外房地产业务的国营企业。1981年开始按市政府的规定代为颁发房产证。20世纪80年代末深圳市启动房地产登记体制改革后,深房公司即停止发放房产证。但是,直到今天深房集团(前身为深房公司)仍保留当初其负责登记的房产档案,业主在换发、变更房产证时仍需要到深房集团查档、核实。

  蛇口工业区房地产公司(1984.12):1984年12月12日,蛇口工业区房地产公司发布《蛇口工业区职工住房经营管理规定》,对蛇口工业区职工住房的出售、出租和购房业主权益保障等方面进行了具体规定。蛇口工业区管理委员会委托工业区房地产公司经营管理职工住房,办理房产证和房屋产权的转让登记。蛇口工业区房地产公司受托发放的房产所有证加盖“深圳市蛇口工业区土地房屋登记发证办公室”公章。

  宝安县建设委员会(1987.7):为响应广东省房屋登记工作精神,保护房屋所有人的合法权益,1987年8月3日,宝安县人民政府《批转县建委<关于开展城镇房屋登记发(换)证工作报告>的通知》(宝府[1987]78号),对宝安县房屋登记的地域范围、房屋范围、登记的时间和步骤以及登记发(换)证工作经费进行了具体规定。根据《广东省城镇房屋登记办法》规定,城镇房屋登记发(换)证工作由宝安县建委负责抓落实,各房管所负责登记和初审,县房管科负责产权的审查确认和填发证书。

  (四)历史意义

  改革开放初期,深圳房地产建设面临着突出的资金短缺问题,当时特区政府采用由我方提供土地外商提供资金合作开发建设商品房的模式,售房所得由双方分成,由此解决了资金不足的难题。1982年5月11日深府[1982]95号文《印发深圳经济特区发展公司“关于发放、更换房产所有证暂行办法”的通知》、1983年1月8日粤府[1983]4号文《广东省公有房产管理条例》以及1984年1月23日《深圳经济特区商品房产管理规定》等法规初步构建了深圳经济特区房产登记发证的制度构架,这是深圳住房登记发证制度探索的开始,在全国范围内处于领先地位,具有较强的示范效应,为全省乃至全国房地产登记发证制度的建立与完善发挥了积极的作用,有助于确认与保护房屋产权,大大地推动了房地产业的发展。

  二、房屋所有权证

  (一)简介

  房屋所有权又称房屋产权,是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有人在法律规定的范围内,可以排除他人的干涉,对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分。《房屋所有权证》是确认房屋所有关系,保护权利人利益的重要依据,该证记载所有权人、籍贯(国籍)、身份证(护照)、所有权性质、所有权人占有份额、所有权来源、房屋坐落、四至、建筑结构及层数、基底面积、建筑面积、使用土地面积、土地使用证号、房屋共有权保持证摘要、房屋他项权证摘要、契税摘要、登记字号、核准日期等信息。按规定,权利人须先行办理土地使用证方可办理房屋所有权证。

  (二)发证单位

  宝安县建设委员会(1987.7)

  1987年8月3日,宝安县人民政府《批转县建委<关于开展城镇房屋登记发(换)证工作报告>的通知》(宝府[1987]78号),对宝安县房屋登记的地域范围、房屋范围、登记的时间和步骤以及登记发(换)证工作经费进行了具体规定。根据《广东深城镇房屋登记办法》规定,城镇房屋登记发(换)证工作由宝安县建委负责抓落实,各房管所负责登记和初审,县房管科负责产权的审查确认和填发证书。

  深圳市土地房屋登记发证办公室(1988.5)

  1988年5月23日,深圳市颁发《批转市国土局、房管局关于我市土地房屋登记发证工作报告的通知》(深府[1988]648号),同意将市土地登记发证办公室与市房屋登记发证办公室合并为市土地房屋登记发证办公室,主要职能是负责全市的土地房屋登记、测量、查丈、审核、发证、建立地籍和房地产权、产籍档案。

  (三)性质

  房屋所有权证系确认房屋所有权和使用权的法律凭证。依法确认的房屋所有权受国家法律保护,任何单位和个人不得侵犯。持有房屋所有权证的权利人享有对房屋占有、使用、收益和处分的权利。

  (四)意义

  尽管我国实行土地公有制,个人不能作为土地的所有人,但对于土地之上的建筑物和构筑物,法律规定个人可以合法拥有,体现了对个人财产权的尊重和保护。深圳是较早开展房屋登记、发放房屋所有权证的城市。改革开放初期,我市积极发展商品住宅,开展商品住宅的登记发证,并为旧有的房屋确权换证、发证。而在全国范围内,原城乡建设环境保护部于1987年开始部署开展城镇房屋所有权登记和核发产权证的工作,并审定颁发全国统一格式的房屋所有权证式样。由此可见,深圳的房地产发证工作走在全国前列。房屋所有权的登记发证有着积极的意义,首先,使得居民有了房屋财产的直接证明,有助于明晰房屋产权关系;其次,有助于政府实施房地产管理,维护良好的秩序;再次,有助于维护交易安全,促进房地产市场的发展。

  三、房屋他项权证

  (一)含义

  房屋他项权证是房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人等他项权利人的法定凭证。房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利,受国家法律保护。

  (二)填写说明

  1、编号: 房 他字第 号

  “房”前空位填写发证市、县的区(县、镇)名称。

  “号”前空位填写区(县、镇)房屋他项权发证的顺序号。

  2、房屋他项权人:填核准登记的他项权人。

  房屋他项权人为法人、其他组织的,填法定名称;房屋他项权人为自然人的,填身份证件上的姓名。

  3、其余事项与《房屋所有权证》填写说明相同。

  (三)意义

  他项权是债权人对于债务人或第三人提供的作为债务履行担保的权利,在债务人不履行义务的时候以其变卖所得价款优先受偿的权利。一方面,他项权的设立使债权人的债权得到了充分的保证,另一方面,又使债务人不必转移抵押物的占有,在担保的债务期满前,可以继续使用。正是因为其兼顾了债务人和债权人两方面的利益,因此,在不同历史发展阶段、在不同的国家和地区都得到了广泛运用,这也正是他项权登记发证的意义之所在。

  四、房屋共有权证

  (一)含义

  房屋共有权证指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发,每个共有权人各持一份的权利证书。《房屋共有权证》是《房屋所有权证》的附件,一般为县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发,每个共有权人各持一份的权利证书,用以证明共有房屋的归属,是房屋产权登记机关颁发给两个或者两个以上的权利人的法定凭证。房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等效力。

  (二)颁发方式

  共有的房屋,由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书,其余共有人各执房屋共有权证书一份。《房屋所有权证》由国务院建设行政主管部门统一制定,证书由市、区(县)房地产行政主管部门颁发。

  (三)填写说明

  1、编号: 房 共字第 号

  “房”前空位填写发证市、县的区(县、镇)名称。

  “共字第”前空位填写发证市、县的区(县、镇)名称。

  “号”前空位填写区(县、镇)房屋共有权发证的顺序号。

  2、房屋共有权人:填核准登记的共有权权利人。

  房屋共有权人为法人、其他组织的填法定名称;房屋共有权人为自然人的,填身份证件上的姓名。

  3、共有权人所占份额:按共有人所占份额比例填写。

  4、其余事项与《房屋所有权证》填写说明相同。

  第三节 房地产证

  一、房地产证(正式)

  (一)历史背景

  改革开放后很长的一段时间里,我市实行“房地分离”的登记模式,土地管理部门和房产管理部门分别负责土地和房产的登记工作,分别发放《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。事实上,从自然属性与使用属性而言,房屋作为地上附着物必须依附于土地而存在,房地具有不可分离的特点。将土地与房屋分别登记发证的做法尽管有助于促进事权划分的清晰,发挥各自的专业性,但割裂了房地的有机联系,会带来证出多门、工作关系不畅顺、效率低下的问题,与便民服务的要求也格格不入。有鉴于此,我市在1989年启动“房地合一”的房屋登记发证体制改革,于6月15日撤销原市建设局房地产权登记处和市房管局产权管理处,成立市房地产权登记处,负责全市房地产权的确认、登记工作,发放产权证书,办理房地产转让、抵押和市场租赁登记,建立和管理房地产权档案,对房地产权实施监督和跟踪管理。原《国有土地使用证》和《房屋所有权证》合并为《房地产证》,该证由深圳市人民政府统一制作,并加盖深圳市人民政府印章,特区内只发《房地产证》,不再分别发放《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。为了加强领导和协调,我市还成立“市土地房屋登记发证办公室”,指导全市房地产清理、登记、发证工作,组织地籍测量、房屋查丈并计算土地房屋面积,分宗并编排宗地号,编制宗地图和地籍图,处理房地产权纠纷和违章占地、违章建筑等工作。“房地合一”体制的初步建立,开启了深圳房地产登记发证工作的新篇章。

  (二)性质

  我国《物权法》第十七条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”与土地证、房产证一样,房地产证从本质上说是一种物权凭证,经登记机关依法审查和确认房地产权利后颁发的房地产证是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的法律凭证。

  (三)发证机构沿革

  深圳市房地产权登记处(1989.6):1989年6月15日成立深圳市房地产权登记处,负责特区内房地产证的登记发放。

  深圳市房地产权管理处(1991.7):1991年7月1日,市房地产权登记处更名为深圳市房地产权管理处,负责我市房地产权的行政管理工作,同时,按照“政事分开”的原则,房地产权管理与登记工作分开,在市房地产权管理处下成立深圳市房地产权登记所,负责我市房地产权的登记、发证工作。

  深圳市规划国土局(1992.3):1992年3月,我市进行机构改革调整,将建设局的工程管理、建筑行业和市场管理职能与建筑工务局的职能合并,组建新的建设局,原市建设局改为深圳市规划国土局,该局内设的房地产权登记处,受理全市房地产权登记的申请,承办房地产权登记时的权属调查、审核、验证和房地产权的确认、登记工作,核发《房地产权证》。

  1993年10月,我市房地产登记发证机构再次发生重大变革,原建设口管理的市房地产权登记处、市房地产权登记所被撤销,房地产登记发证的管理工作由市规划国土局新增设的测绘产权处负责。同时,规划国土管理体制由过去的市区分级管理调整为市派出机构直接管理,设罗湖、福田、南山、宝安、龙岗五个分局,分局内设房地产登记管理科等科室。2001年1月10日,市规划国土局设立大工业区分局作为市局派出机构,负责龙岗大工业区及坑梓、坪山两镇的有关规划、土地、房地产方面的管理工作,具体职责与其他分局相同。自1993年设立产权测绘处后将近10年的时间里,深圳房地产登记发证管理机构进入相对稳定的状态。

  深圳市规划与国土资源局(2001.11):2001年11月6日,我市在原规划国土局的基础上设置市规划与国土资源局,负责全市规划与土地、矿产资源和房地产权以及房地产市场管理,保留福田、罗湖、南山、盐田、宝安、龙岗和大工业区7个分局,各分局负责辖区内的房地产权登记和核发《房地产证》,市规划与国土资源局内设的房地产业管理处负责制定产权登记的技术规范和登记规则,指导、监督分局房地产登记发证工作。

  深圳市国土资源与房产管理局(2004):2004年,我市原规划与国土资源局分拆为深圳市规划局、深圳市国土资源与房产管理局,其中房地产权登记发证的管理工作由市国土资源与房产管理局承担,对全市房地产权进行登记管理,制定统一的技术规范和登记规则,制定并组织实施房地产历史遗留问题处理规定,授权并指导市房地产权登记中心和宝安、龙岗分局开展房地产权登记发证工作。于此,我市房地产登记发证的具体工作形成了“三驾马车”的局面:在特区内由深圳市房地产权登记中心负责,在特区外分别由市国土资源与房产管理局宝安分局、龙岗分局负责。其中,深圳市房地产权登记中心作为市国土资源与房产管理局直属事业单位,负责本市特区内土地和房地产登记,发放房地产证书等。宝安分局和龙岗分局在各自辖区内负责房地产权登记的管理工作。

  2007年7月25日,深编办[2007]28号《关于市国土资源和房产管理局光明分局职能配置内设机构和人员编制的批复》,设立市国土资源和房产管理局光明分局,承担辖区内房地产权登记的管理工作等职能。

  2008年,根据市编委《关于市房地产权登记管理体制及有关机构编制调整事项的批复》(深编[2008]129号),中心统一集中负责全市(包括原特区外)房地产权登记工作,宝安、龙岗分局不再承担登记发证职能。至此,我市自1989年探索“房地合一”登记体制以来,实现了分散的房地合一登记体制到全市集中统一的房地合一登记机制,并逐渐稳定下来。

  (四)功能

  1、保障房屋权利人的合法权益。房地产权利人的合法权益是指权利人依法对自己的房产享有的占有、使用、收益和处分的权利。这种权利只有在权利人向政府房地产行政主管机关进行了产权登记并领取了房屋产权证书之后才正式生效,受国家法律保护。

  2、维护房地产市场秩序。房地产交易的实质是房地产权的有价转移。房地产的市场行为是建立在明晰的产权的基础之上的,无论是房地产的买卖、交换、租赁和抵押,或者是现代经济发展产生的资产重组、招商引资等,都要求有明晰的产权关系和合法的产权证书作为保证。

  3、为城市建设管理和司法行政提供基础资料。房地产权属管理是房地产行政管理的基础和核心,准确完整的产籍资料是进行房地产管理、培育房地产市场、进行城市建设和管理的重要资料。现在实行的住房制度改革、旧城改造、房屋拆迁以及民事法律活动的分家析产、继承、赠与、权属纠纷调处,无一不依赖于完善的产权登记发证制度,并应以由此而形成的房地产档案图册等产籍资料作为依据。

  二、房地产证(代用)

  (一)历史背景

  房地产证(代用),即通常所说的房地产代用证。在房地产交易中,需先由开发商申请进行房地产初始登记(确权),房地产登记部门对土地使用权、建筑物和附属物的所有权以及他项权利进行登记,明确权属关系。只有开发商进行初始登记,取得了大产权证以后,购房者才能申请办理转移登记,领取个人的《房屋所有权证》。开发商进行初始登记时,需要交清税费,提交申请书、身份证明、土地权属证明等材料。一方面,部分开发商已获准进行商品房预售,但由于种种原因(如未交清土地出让金、手续不齐备等)未能办理房地产初始登记;另一方面,业主从开发商处购买了预售的房子,并已完成了交易,但由于开发商尚未进行初始登记,业主没法办理转移登记从而取得房地产权证,致使他们没办法对房产进行抵押、转让或出租,导致房屋的效用没法得以充分发挥,也影响了房地产市场的发展。为了解决这一矛盾,房地产代用证应运而生。上个世纪80年代后期我市便已出现房地产代用证。当时在土地房屋未清理之前,为了不影响及时办理房地产权登记和领证,给港澳台同胞、华侨、外国人暂发房屋产权代用证;而对于国内法人、个人已购的房屋,持有房屋买卖合同和付清房款证明的,如须转让,可先发房屋产权代用证。上世纪90年代中期,深圳经济虽然继续保持着快速增长的势头,但是也面临着宏观经济形势趋紧、通货膨胀、企业经营不确定性增大等诸多困难。为活跃房地产市场,改善投资环境,增强经济活力,我市放松了房地产政策,市规划国土局于1994年4月22日发布《关于加快房地产登记发证的通知》(深规土字[1994]144号),明确提出凡向开发公司购买经批准预售的市场商品房,业主已付清房款的,及给予登记发证。而房地产代用证即是我市房地产登记发证历史上的一种特殊的政策工具。代用证实际上是临时性、过渡性的房地产证,其特点为房地产登记部门给权利人发放证书时,在“房地产证”上加注“代用”字样,持有房地产证(代用)的权利人可以对房屋进行转让、抵押或者出租,在权利人换取正式的“房地产证”时,“房地产证(代用)”将被收回。房地产代用证的发放有助于解决购房业主的现实利益问题并活跃房地产市场,是我市房地产登记发证历史上的重要注解。  

  (二)发证机关

  深圳市土地房屋登记发证办公室(1988.5):1988年5月23日,深圳市颁发《批转市国土局、房管局关于我市土地房屋登记发证工作报告的通知》(深府[1988]648号),同意将市土地登记发证办公室与市房屋登记发证办公室合并为市土地房屋登记发证办公室,主要职能是负责全市的土地房屋登记、测量、查丈、审核、发证、建立地籍和房地产权、产籍档案。

  深圳市房地产权登记处(1989.6):1989年6月15日成立深圳市房地产权登记处,负责特区内房地产证的登记发放。

  市房地产权管理处(1991.7):市房地产权登记处更名为深圳市房地产权管理处,负责我市房地产权的行政管理工作,同时,按照“政事分开”的原则,房地产权管理与登记工作分开,在市房地产权管理处下成立深圳市房地产权登记所,负责我市房地产权的登记、发证工作。

  市规划国土局(1992.3):1992年3月,我市进行机构改革调整,将建设局的工程管理、建筑行业和市场管理职能与建筑工务局的职能合并,组建新的建设局,原市建设局改为深圳市规划国土局,该局内设的房地产权登记处,受理全市房地产权登记的申请,承办房地产权登记时的权属调查、审核、验证和房地产权的确认、登记工作,核发《房地产权证》。1993年10月,我市房地产登记发证机构再次发生重大变革。根据《关于市规划国土局系统机构编制问题的批复》(深编[1993]133号文),撤销原建设口管理的市房地产权登记处、市房地产权登记所,房地产登记发证的管理工作由市规划国土局新增设的测绘产权处负责。同时,我市规划国土管理体制由过去的市区分级管理调整为市派出机构直接管理,设罗湖、福田、南山、宝安、龙岗五个分局,分局内设房地产登记管理科等科室。

  (三)申请程序

  根据《关于加快房地产登记发证的通知》(深规土字[1994]144号文)的规定,业主申请房地产代用证的具体程序为:

  1、受理申请。申请办理“代用证”需提供下列文件:(1)《房屋转移登记申请表》;(2)《房地产买卖合同》;(3)开发公司开出的付清房款证明;(4)购房者的身份证明;(5)急于抵押、转让或出租的情况证明。

  2、审查。由经办人员初审,处长批准。经办人员审查时应查对是否发过“楼花证”,若有,应收回“楼花证”后再发“代用证”。

  3、登记发证。经办人员在《房地产证》上加盖“代用”印章后,给予发证。“代用证”发证情况应登记入册(录入电脑)。

  4、通知分局。市局测绘产权处每月5日前将“代用证”发放情况列出清单,通知有关分局。在分局进行初始登记后给业主发证时,须查对是否发过“代用证”,若有,则应收回后再发放正式的《房地产证》。

  (四)性质

  房地产代用证是权利人享有房地产权利的凭证,在性质上属于房地产权利证书。对那些权属清楚,可以确定产权,但由于初始登记未进行,导致一些数据无法确定而不能发放正式房地产证的房屋,业主急于抵押或转让的可以发放房地产代用证。

  (五)效力

  “代用”顾名思义有“代替作用”的意思,对于单位或个人购买房屋已付清价款,但由于尚未完成初始登记等原因暂时无法办理房地产权证的,为了便于购房业主充分利用、处分房地产,登记机关向业主发放房地产代用证,作为在取得完整的房地产权证前的一种临时性、过渡性的权属证明。房地产代用证具有房地产权证的部分功能,根据有关政策,持有代用证的业主可以转让、抵押房产。

  (六)意义

  代用证作为我市房地产权登记发证历史上的一种灵活的制度安排,在房地产市场发展的历史上留下了深刻的印记,其发放具有一定的历史意义:

  1、缓解“发证难”问题,保护业主利益。业主申请房地产证,必须在开发商进行初始登记之后才能进行。根据《深圳市房地产登记条例》的规定,开发商申请初始登记必须提交申请表、身份证明、土地权属证明、测绘报告书等材料,其中缴清地价款是不可或缺的条件。现实中,由于房地产开发商拖欠地价款和税款等原因而造成了“发证难”问题,影响了购房业主的利益。而颁发代用证,对业主的权利予以确认,有助于维护业主的利益。

  2、有助于搞活市场,促进房地产的交易。代用证的发放,实际上是房地产管理政策在一定程度上的“松绑”,有助于开发商更快地获得资金周转,而业主在获得代用证后,可以将房子进行抵押、出租或转让,有助于更好地发挥物的效用,活跃了市场交易,促进房地产业的发展。

  (八)历史遗留问题的处理

  实践中,房地产代用证也产生了一些历史遗留问题,一是开发商由于种种原因一直没有完成初始登记从而影响后续的转移登记,导致已交清房款的购房业主未能将代用证换成完整的房地产证,不利于保护业主的合法权益;二是部分开发商将已经发放代用证的房屋“一房二卖”,引发了纠纷,一些案件还进入了司法程序;三是由于历史条件的限制,代用证登记与发放存在部分数据缺失、关联错误、重复发证等情况。

  我市十分重视代用证历史遗留问题的处理。市规划国土局于1999年11月20日发布《关于清理房地产代用证、楼花证有关问题的通知》,明确不再发放代用证,并由测绘产权处负责组织清理房地产代用证,具体目标是将房地产代用证档案按房地产坐落于正式房地产证档案合并,审核、处理存在权属问题的代用证,对缺件的代用证补齐资料,以及及早发现其他问题,消除隐患,避免出现纠纷。规划国土局制定了《房地产代用证、楼花证清理工作实施细则》,对有关的清理工作进行了具体的安排。2004年,深圳市人民政府关于《印发深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》的通知(深府〔2004〕193号)规定,“未经初始登记已核发房地产代用证的房地产,经登记部门核实,权属清楚的,可办理抵押、转移等其他相关房地产登记”,从而在最大限度上保护业主的权益。2007年,市房地产权登记中心针对产权库存在房地产的代用证、楼花证等数据的丢失、残缺、关联错误等情况,进行数据录入、修补、关联调整等操作,统一产权登记记录中的权利人、地楼房、抵押、查封等数据缺失或错误的修正或补录方法。2010年,市政府发布《深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》(深府[2010]66号),明确已发房屋所有权证或者房地产代用证的,完善初始登记后,方可换发房地产证。在有关政策的支持和房地产登记部门的努力下,代用证的历史遗留问题逐步被清理和解决。

  三、房地产证(楼花)

  (一)历史背景

  “楼花”是指尚未动工兴建或正在建设,但尚未完工的商品房,属于不特定物。“卖楼花”是商品房预售的俗称,为了在最短的时间内将楼宇卖出,减少资金压力和风险,房地产开发商往往在楼宇还未落成时,便开始发售,此谓卖“楼花”。“楼花证”,即“房地产证(楼花)”,是指证明尚未完工的商品房权属关系的凭证,商品房还没完工时权利人拥有的并非实际的房子,而是一种期待权。严格来说,与“代用证”一样,“楼花证”并非房地产权证的法定类型,而只是一种房地产权证发放中特殊备注的一种情形。

  “楼花”制度肇始于香港。改革开放之初深圳在房地产预售制度中借鉴了香港“楼花”买卖的模式与经验。早在1983年11月15日通过的《深圳经济特区商品房产管理规定》便对房产预售制度进行了规定,包括预售房产的条件、预售合同的签订、预购款管理、预售(预购)房产的抵押等。此后,《深圳市人民政府关于加强深圳经济特区房地产市场管理的试行规定》(深府[1989]274号)、《深圳经济特区房地产转让条例》(1993年10月1日实施)等继续对房地产预售制度进一步加以完善。为了活跃房地产市场,《关于加快房地产登记发证的通知》(深规土字[1994]144号文)规定“凡向开发公司购买经批准预售的市场商品房,业主已付清房款的,即给予登记发证。购买“楼花”的,由分局产权登记科自受理之日起7日内登记发证,在《房地产证》上加盖“楼花”印章。”由于持有“楼花证”的购房人取得对预购房产的权益,并且可以向银行抵押贷款,“楼花证”逐渐流行,不过鉴于“楼花证”的发放容易引起纠纷并衍生诸多问题,主管部门在1999年对“楼花证”展开清理,并停发了“楼花证”。

  (二)性质

  《房地产证》(楼花)的性质是权利人对处于“楼花”状况的房地产享有权利的凭证,在性质上属于房地产权利证书。与正式的房地产证相比,其区别在于所代表的房地产权利有所不同。

  (三)颁发条件

  根据《加快房地产登记发证的通知》(深规土字[1994]144号),“楼花证”的颁发条件为:1.开发商所建的商品房已获批进行预售;2.业主购买商品房已付清房款;3.业主按要求向房产登记部门申请。

  (四)办理程序

  根据《加快房地产登记发证的通知》(深规土字[1994]144号),楼花证的办理程序为:

  1、受理申请。申请“楼花证”须提供以下材料:(1)《房地产转移登记申请表》;(2)《房地产买卖合同(预售)》;(3)开发公司开出的付清房款证明;(4)购房者的身份证明;

  2、审查。按《操作规程》规定,由产权科经办人员初审,科长批准。如果发现业主情况与房地产开发公司报送的分户汇总表不一致的,不予发证。

  3、登记发证。业主缴纳登记费及印花税后,给予发放“楼花证”。“楼花证”发放情况需登记入册、今后分局发放正式《房地产证》时,需通知业主交回“楼花证”。持“楼花证”抵押,应经分局产权科批准。持“楼花证”转让须向分局产权科办理转移登记,交纳转让价3%的转让费。

  4、通报市局。分局产权科应于每月5日前将“楼花证”发放清单报市局测绘产权处备案。

  (五)效力

  1、可以办理楼花抵押贷款。房屋预售合同中的买方支付部分购楼款后,将其依合同取得房屋的期待权让渡给银行作为取得银行贷款(额度为尚未支付的购楼款)的担保,如果买方未能依约履行还本付息及支付有关费用的义务,就丧失了赎回这种期待权的权利的一种贷款方法。早在1992年底,建设银行深圳分行已办理福利房按揭350余户,商品房按揭600余户,贷款人民币1.5亿元,港币达500万元。[1]

  2、可以办理转现楼抵押。已办理楼花抵押登记的房地产,在房屋竣工并已完成初始登记后,可以办理楼花转现楼抵押登记。(通常由银行代业主统一申办《房地产证》,并由银行领取)

  3、楼花转让。在政策放松时期楼花可以转让,例如,为了搞活房地产市场,《关于搞活深圳市房地产市场的若干规定》(深府[1994]230号)规定,预售(购)房地产的买卖双方依《深圳经济特区房地产转让条例》的有关规定签订房地产买卖合同并向房地产登记机关备案后,当预购方付足购房价款总额25%以上时,可将预购的房地产再转让。

  (六)意义

  深圳在早期推行房地产预售制度并颁发“楼花证”具有一定的意义。1、有助于房地产企业融资。房地产是资金密集型产业,需要投入大量的资金,仅凭开发商的自有资金是难以完成房地产开发的,而利用银行贷款补充资金的不足,除了需要支付巨额利息,还经常受到信贷政策的影响。而在早期,我国资本市场并不发达,因此房地产企业也难以从资本市场上进行直接融资。在此背景下,预售商品房(俗称“楼花”)的销售成为房地产商加快资金流转的重要方式。办理楼花按揭要求购房者预付部分款项,其余由银行提供按揭贷款,不仅保证收回房款,还解决了以往由于分期付款造成房地产企业资金周转不畅的问题,有助于房地产企业回笼资金,缓解资金紧张的情况。2、活跃房地产市场。在政策放松的背景下,“楼花”具有一定的投资属性,很多人从“炒楼花”中获利甚丰,从而大大地活跃了房地产市场。3、有助于居民群众置业。持有楼花证的居民可以申请楼花按揭,使得购房人只需要投入一定数量的金钱就可以“撬动”未来可期待的房子,提前锁定期待利益,从而为普通百姓拥有商品房提供了条件。

  四、绿皮《房地产证》

  (一)简介

  “绿皮”《房地产证》,即房地产证(绿本),是用于记载非市场商品房地产的一种凭证。绿皮《房地产证》记载的房地产的权能受到一定的限制,其不能在房地产市场上交易。如需抵押或者出租的,要按照主管部门的有关规定办理。在权利人按规定补交土地出让金等相关税费后并符合政策要求的,才能转为红本《房地产证》。与之相比,红皮《房地产证》用于记载市场商品房地产,权利人对该房地产享有完整的占有、使用、收益、处分权利。需要注意的是,通过房地产证封皮的颜色可以简单分辨其所记载房地产的性质,但房地产封皮的颜色并非是判断房地产性质的绝对依据。

  绿皮《房地产证》在我市有着广泛的使用,以私宅发证为例,截至2007年5月底,深圳全市已收到符合政策的私宅建设申请9929份,审批5246份。而仅宝安区历史遗留违法私房申报总量便为127006栋,核发房地产证20946本。[2]

  (二)种类

  在我市登记发证历史上,绿皮《房地产证》的种类主要有以下几种:1.福利房(含准成本、全成本、微利房);2.原房管局管理的公产房;3. 划给农民私人建房的用地上所建的房屋;4.符合政策规定的历史遗留违法私房[3]。

  (三)性质

  绿本《房地产证》是用于记载非商品房地产,从性质上说属于非商品房地产的权利凭证。

  (四)颁发情形

  根据《关于颁发新<房地产证>的通知》(深规土[1994]576号)的规定,颁发绿皮《房地产证》的情形如下:

  (1)以行政划拨方式获得的土地使用权;

  (2)在行政划拨的土地上建成的房地产;

  (3)通过协议方式并按协议地价标准支付地价款的土地使用权(以协议方式按市场地价标准支付地价款的除外);

  (4)在缴付协议地价款的土地上建成的房地产;

  (5)获得减免地价的土地使用权;

  (6)在减免地价的土地上建成的房地产;

  (7)准成本商品房;

  (8)按“房改”取得的全成本(建筑费用加室外工程配套费用)商品房;

  (9)微利商品住宅;

  (10)农村居民私人住宅;

  (11)房地产登记机关确认的其它非市场商品房地产;

  (12)安居型商品房。

  由此可见,绿皮房地产证记载的房地产大多具有政策性、福利性、保障性的特点,没有按照市场价格缴纳地价款,因而绿皮《房地产证》所记载的权利受到一定的限制。以安居型商品房为例,安居型商品房是我市保障性住房的一种类型,其预售管理以及合同备案方式与普通市场商品房存在一定的政策差异。安居型商品房项目的开发商在报经市规划国土部门批准预售许可后,房源即被锁定,不能像普通商品住房一样由开发商进行销售,而只能由市住房建设局统一组织销售。销售完成后,由市住房建设局直接办理安居型商品房买卖合同备案,并将购房者名单抄送市房地产权登记机关,在开发商完成项目初始登记后,小业主即可办理保障性住房(绿皮)房地产证。

  (五)效力

  尽管绿本《房地产证》记载的是非商品房地产,但其同样具有确权的效力,保护权利人对非商品房地产的所有权和使用权,但在收益和处分上该房地产受到一定的限制,不能在房地产市场上交易,如需抵押或者出租的,要按照主管部门的有关规定办理。绿本《房地产证》和红本《房地产证》之间并非存在不可逾越的沟壑,在权利人按规定补交土地出让金等相关税费后并符合政策要求的,可以转为红本《房地产证》。[4]以抵押登记为例,绿皮《房地产证》上所记载的房屋,属于安居房的,不予办理抵押登记;安居房以外的非市场商品房,抵押价值未超过登记价的,可以办理抵押登记,但在抵押合同中需就处分抵押物时优先补交地价款达成协议,如为高新园区房产抵押的,还需符合《深圳经济特区高新技术产业园区条例》的相关规定。

  (六)历史意义

  改革开放后,我市逐步探索城镇住房制度改革,并且在很长的一段时间内,福利住房、半福利住房、农村私人住宅等非商品性质住房与商品房长期存在。因此,颁发绿本《房地产证》具有特殊的历史意义:首先,有助于区分不同类别的房地产,维护房地产市场的正常秩序。绿本《房地产证》所记载房地产的土地性质及其获得条件与商品房差异很大,通过不同《房地产证》对其加以区分有助于维护房地产管理秩序;其次,有助于维护房地产业主的合法权益。绿皮《房地产证》所记载的房地产虽然不能在市场上交易,但该证也属于对房地产物权的确认和保护,权利人可以按规定抵押或出租房地产。再次,有助于历史遗留违法建筑的处理。根据我市城市化历史遗留违法建筑处理的相关政策,可以核发不可上市转让流通的绿皮《房地产证》,对原村民的房地产权利加以确认,有助于逐步解决推进历史遗留违法建筑问题的处理。

  (七)绿本房产证转红本

  1、安居房

  安居房包括按规定出售或出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。安居房泛指市场商品房以外的其它居住房屋。安居房颁发绿皮《房地产证》。绿皮《房地产证》用于记载非市场商品房地产,该记载房产一律不得买卖,如需抵押或出租的,要按有关规定办理。在深圳市,安居房在2000年7月1日后可以买卖,但必须按照有关规定先到市房改部门办理有关安居房上市审批手续,审批通过后,再到市房地产权登记中心办理换证手续,即将原来的绿皮《房地产证》换成红皮《房地产证》,换证后,方可以自由买卖。在交易中,个人出售自用5年以上的安居房取得的所得,免征个人所得税。申请办理安居房换证登记并提交如下材料:(1)深圳市安居房换证登记申请表;(2)权利人身份证明;(3)《房地产证》原件;(4)深圳市人民政府住房制度改革办公室批复;(5)因死亡,权利人发生变更并已办理财产继承权公证的安居房换证申请,应同时提交财产继承权公证书等相关文件;(6)法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。安居房以外的其他非商品房产绿本转红本的,需要完善用地手续。

  2、经济适用房

  2015年6月30日,深圳市住房和建设局颁布《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易暂行办法》,对经济适用住房取得完全产权和上市交易活动进行了规定。根据该办法,2008年1月18日以后,签订买卖合同满5年的经济适用房,其权利人按规定缴纳应缴增值收益后取得该套住房占有、使用、收益、处分的全部权利,住房性质变更为普通商品住房的活动。应缴增值收益=(该套住房市场价格-该套住房原购买价格)×50%-税费。经济适用住房权利人申请取得完全产权的,按照以下程序办理:

  (1)提出申请。申请人向按照本办法第五条确定的受理部门申请取得经济适用住房完全产权。

  (2)受理审核。受理部门按照本办法进行审核,自受理申请之日起15个工作日内将审核结果书面告知申请人。经审核符合申请条件的,出具经济适用住房增值收益缴纳通知书(以下简称通知书),载明该套住房的应缴增值收益金额、收款银行账户和缴款期限等信息;经审核不符合申请条件的,驳回其申请并书面说明理由。

  (3)准予批复。申请人一次性足额缴纳应缴增值收益后,向市主管部门提交通知书和缴纳凭证。市主管部门于5个工作日内出具准予取得经济适用住房完全产权的批复。申请人未在缴款期限内一次性足额缴纳应缴增值收益并提交缴纳凭证的,视为自动放弃本次申请。

  (4)变更登记。申请人持市主管部门出具的批复文件,向市房地产权登记机构申请将该套住房变更登记为普通商品住房,权利人不变。

  第四节 不动产权证

  一、不动产权证简介

  不动产权证书是由不动产登记机构经过依法登记后,向权利人发放的记载不动产及其上的权利状况、具有法律效力的证明文件。不动产权证书红色的外壳与原来的房地产证书并无多大区别,不过内页的内容有了明显变化,除了权利人、共有情况、坐落位置等原来房产证内容外,还增加了镭射区、不动产单元号、使用期限等内容。其中不动产单元号,具有唯一代码,相当于证书记录的不动产在全国范围内唯一的“身份证号”,通过不动产单元号就可以锁定该不动产信息。

  2015年9月23日,深圳发出首本不动产权证书。

  不动产权证书由国土资源部监制,其样式全国统一。

  二、不动产权证的作用

  颁发不动产权证无论在理论上还是实践上都有重要的意义。首先,不动产权证具有备忘录的作用。由于不动产权证的记载应与登记薄一致,因此它起到备忘录的作用,权利人可以根据自己持有的权属证书的内容,掌握自己的财产状况,而不必每每去查阅登记薄。

  其次,不动产权证可以在一定程度上保障登记安全。不动产权证系根据不动产登记薄的内容填写,而登记薄由登记机关记载并且由其保管,不在权利人的控制之下。如果登记机关或者其工作人员擅自更改登记薄的内容,权利人的权利将受到重大威胁。而通过发放权利证书,如果事后发现登记薄的记载与权利证书相异,权利人可以以权利证书的记载对抗登记机关,要求登记机关恢复登记原状并承担责任。由此,权利证书在一定程度上能够制约登记机关及其工作人员的违法行为,保障登记安全。

  再次,不动产权证能够提高交易效率。权利证书为交易的继续进行提供了初步的证明,当事人在缔约磋商阶段通过提供权利证书,有利于交易的继续进行,提高交易效率。况且,在部分交易中,由于物权并没有发生变动,如房屋租赁,承租人也没有必要去查看登记薄,只要查看权属证书即可达到目的。

  最后,不动产权证是登记申请的必备材料。在我国不动产登记中,许多登记都将权利证书作为必备的材料之一,如果欠缺权利证书,相关登记将无法进行。

  三、不动产登记的范围和内容

  纳入登记的不动产包括:集体土地所有权;房屋等建筑物、构筑物所有权;森林、林木所有权;耕地、林地、草地等土地承包经营权;建设用地使用权;宅基地使用权;海域使用权;地役权;抵押权;法律规定需要登记的其他不动产权利。

  登记内容包括:不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途、不动产权利主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况以及涉及不动产权利限制、提示的事项等内容。对照最新的不动产登记簿样本,不动产登记簿所记载的信息并不完全包含不动产登记的内容。

  不动产权证书记载不动产权编号,权利人、共有情况、坐落、不动产单元号、权利类型、权利性质、用途、面积、使用期限等。

  四、不动产登记机构

  2015年9月18日,深圳市编委印发《关于不动产登记有关机构编制事项的批复》,同意在深圳规划国土委内设深圳市不动产籍管理和测绘局,主要负责全市土地、房屋、海域、林地等不动产登记的管理和指导监督以及不动产籍、测绘、地理信息管理等职责;设立不动产籍管理处和测绘处,由市不动产籍管理和测绘局管理;市房地产权登记中心更名为“深圳市不动产登记中心”,具体承担各类不动产的登记工作;市地籍测绘大队增加海域、林地等调查和测绘职责。9月22日,市规土委发布《关于深圳市实施不动产统一登记的公告》,深圳市不动产登记中心自公告之日起颁发《不动产权证》和《不动产登记证明》,深圳市房地产权登记中心各受理窗口转为深圳市不动产登记中心受理窗口,受理不动产登记业务。

  不动产登记证明上盖“深圳市不动产登记中心”公章。

  五、不动产统一登记发证的意义

  建立不动产统一登记制度,是贯彻落实十八届三中、四中全会重要精神的一项基础性工作,对于落实《物权法》保护不动产权利人合法财产权,进一步健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度具有重要意义。深圳市不动产籍管理和测绘局的成立,标志着深圳市不动产统一登记开始正式实施。深圳市高度重视不动产登记工作,2010年实现了土地、房屋、海域的统一登记。在不动产统一登记的基础上,深圳借鉴国际先进经验,结合自身实际,创新提出不动产籍的统一管理,并进一步整合测绘管理职责,旨在推进“一平台五统一”,即建立统一的不动产籍信息基础平台,实现不动产籍信息的统一调查、统一测绘、统一实现确权、统一登记和统一服务。不动产籍管理和测绘职能的整合,有利于促进信息共享、提供更精准的大数据服务,为建成现代化、国际化、创新型城市提供重要支撑。

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  [1]汤树华.中国房地产实务全书[M].北京:新时代出版社,1992.488.

  [2]李斌.深圳市陆续解禁私房目前仍发“绿皮”房产证[N].南方都市报,2007-06-18.

  [3]指按照《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》(市人大常委会公告第33号)等规定可以进行确权的违法私房。

  [4]以安居房为例,安居房是指出售给国家机关事业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。安居房属于非市场商品房,发放的是绿皮《房地产证》,安居房住房上市必须按照有关规定先到市(区)房改部门办理有关安居房上市审批手续,审批通过后,再到市房地产权登记中心办理换证手续,交纳土地收益金,即将原来的绿皮《房地产证》换成红皮《房地产证》。


 
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