《深圳市总部项目遴选及用地供应管理办法》解读

深圳市人民政府关于印发总部项目遴选及用地供应管理办法的通知

来源: 日期: 2018-05-03 【字号: 【内容纠错】

各区人民政府,市政府直属各单位:

  现将《深圳市总部项目遴选及用地供应管理办法》印发给你们,请遵照执行。

  深圳市人民政府

  2018年5月3日

  深圳市总部项目遴选及用地供应管理办法

  第一章 总 则

  第一条 为推动我市总部经济健康有序发展,促进土地资源的节约集约利用和优化配置,根据《深圳市鼓励总部企业发展实施办法》(深府规〔2017〕7号,以下简称《实施办法》)等有关规定,结合我市实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于深圳市行政辖区内遴选总部项目及出让总部用地的行为。

  第三条 本办法所称总部企业,是指符合《实施办法》第三条规定标准,并经市发展改革部门核实或者市政府审定的企业。

  本办法所指的总部用地,是指经本办法遴选确定的总部企业,独立或联合申请的用于建设总部大厦的商业服务业用地。

  第四条 总部用地出让应当遵循以下原则:

  (一)坚持公开、公平、公正;

  (二)坚持节约集约用地;

  (三)坚持用地规模与企业贡献相匹配;

  (四)坚持企业自用为主。

  第五条 确有用地需求且在本市无自有总部用地的总部企业可以独立或者联合申请总部用地。总部用地采取挂牌出让方式供应。

  第六条 市政府成立市总部项目遴选小组(以下简称市遴选小组)。市遴选小组由市长担任组长,常务副市长和分管发展改革、规划国土及行业主管部门的市领导担任副组长,成员由市发展改革、规划国土、环保、水务、法制部门及行业主管部门、用地意向区位辖区政府(含新区管委会,下同)的主要负责人组成。市遴选小组主要承担以下职责:

  (一)审定总部项目遴选方案、产业发展监管协议及竞买资格条件;

  (二)审议公示有异议的总部项目;

  (三)研究应报请市遴选小组的其他事项。

  市遴选小组办公室设在市发展改革委,负责承担市遴选小组日常工作。

  第二章 总部项目遴选

  第七条 总部企业按照所属行业类别或者用地意向区位向市行业主管部门或者区政府申请启动总部项目遴选程序。

  市行业主管部门或者区政府受理资料后,进行初步审查。审查通过的,启动总部项目遴选程序。

  启动总部项目遴选程序的部门或者区政府为项目牵头单位。

  第八条 项目牵头单位按以下方式确定:

  (一)向市行业主管部门申请的总部:

  1.金融类总部为市金融办;

  2.高新技术类总部为市科技创新委;

  3.先进制造和传统产业类、商贸流通类总部为市经贸信息委;

  4.文体旅游类总部为市文体旅游局;

  5.交通运输及物流仓储类总部为市交通运输委;

  6.建筑业类总部为市住房建设局。

  (二)向区政府申请的总部为意向用地辖区政府。

  (三)联合申请总部为意向用地辖区政府或者市发展改革委。

  (四)意向区位位于深圳湾超级总部基地的总部为市行业主管部门(联合申请总部由市发展改革委受理)。

  (五)其他总部按所属行业类别确定或由市政府指定。

  申请所需的相关材料清单及内容由项目牵头单位确定并予以公布。

  第九条 项目牵头单位综合产业发展导向、企业发展前景、企业经济数据以及产业布局与用地需求等情况对项目必要性、可行性进行研究,拟定总部项目遴选方案草案和产业发展监管协议草案后,按职责分工征求各部门意见,各部门应在5个工作日内反馈书面意见。

  市规划国土部门负责核查拟落户总部企业在我市已有用地情况,并对总部项目意向区位的规划及选址提出意见,统筹全市拟落户总部企业的用地选址及规模;市环保、水务部门就总部项目环境影响、排水管网配套提出意见;市法制部门负责对总部项目遴选过程是否符合法律政策规范提出意见;其他相关部门依据自身职能提出意见。

  项目牵头单位为市行业主管部门的,意向用地辖区政府应当就可供选址区域配套设施建设情况、土地整备情况以及产业发展监管协议草案提出意见;项目牵头单位为意向用地辖区政府的,市行业主管部门应当对项目必要性、可行性、建设内容、初步建设规模及产业发展监管协议草案提出意见。

  第十条 项目牵头单位根据各单位反馈意见在20个工作日内拟定总部项目遴选方案及产业发展监管协议,设置竞买资格条件,报市遴选小组办公室汇总。

  总部项目遴选方案应当包括以下内容:

  (一)总部项目名称及意向用地单位;

  (二)项目必要性、可行性、建设内容和初步建设规模等论证材料;

  (三)实缴注册资本、控股母公司总资产、上年度的产值规模(营业收入)及形成地方财力、次年或者特定年期内产值规模(营业收入)及形成地方财力承诺额等;

  (四)准入行业类别;

  (五)用地意向区位、用地规模、用地功能、建设规模及土地出让方式、期限、权利限制等;

  (六)联合申请总部的,需提交由联合体各成员签署的联合建设总部大厦协议,协议应当约定联合体各成员的建设用地使用权及建筑物产权分配比例及各成员间的权利、义务等内容;

  (七)其他相关事项。

  第十一条 符合《实施办法》第三条(一)项规定条件的总部企业,可以按照以下要求独立申请总部用地:

  (一)上年度在本市形成地方财力达到2亿元的金融类总部企业,可申请不超过3万平方米的建筑面积。上年度在本市形成地方财力超过2亿元的,每增加700万元,可增加1000平方米的建筑面积;承诺自申请总部项目遴选之后5年内(含申请年度),年均形成地方财力超过上年度部分,每增加700万元,可增加1000平方米的建筑面积。上述累计总建筑面积不超过20万平方米。

  (二)上年度在本市形成地方财力达到1亿元的非金融类总部企业,可申请不超过3万平方米的建筑面积。上年度在本市形成地方财力超过1亿元的,每增加350万元,可增加1000平方米的建筑面积;承诺自申请总部项目遴选之后5年内(含申请年度),年均形成地方财力超过上年度部分,每增加350万元,可增加1000平方米的建筑面积。上述累计总建筑面积不超过20万平方米。

  第十二条 经市政府批准,符合下列要求的企业也可独立申请总部用地:

  (一)符合《实施办法》第三条(四)项规定条件的总部企业;

  (二)经市政府确定,为符合《实施办法》的总部企业提供总部办公用房的企业。

  第十三条 符合《实施办法》第三条规定条件的总部企业可以按照以下要求联合申请总部用地:

  (一)含金融类总部企业联合体,承诺自申请总部项目遴选之后5年内(含申请年度),年均形成地方财力达到2亿元的,可联合申请不超过3万平方米的建筑面积。承诺年均形成地方财力超过2亿元部分,每增加700万元,可增加1000平方米的建筑面积。每家总部企业可申请建筑面积最高不超过20万平方米。

  (二)不含金融类总部企业联合体,承诺自申请总部项目遴选之后5年内(含申请年度),年均形成地方财力达到1亿元的,可联合申请不超过3万平方米的建筑面积。承诺年均形成地方财力超过1亿元部分,每增加350万元,可增加1000平方米的建筑面积。每家总部企业可申请建筑面积最高不超过20万平方米。

  第十四条 总部用地拟选址地块规划建筑面积指标原则上应与企业独立或联合申请建筑面积相匹配。若规划指标超出企业申请规模的,超出部分应当为办公用房,产权归政府所有,免收地价,建成后由区政府按照审计部门审定的成本价回购,纳入产业用房供需服务平台,用于优先引进与总部企业相关的上下游企业入驻。

  第十五条 市遴选小组办公室汇总各项目牵头单位报送的总部项目遴选方案、产业发展监管协议和竞买资格条件后,报市遴选小组审定。

  第十六条 经市遴选小组审定通过的总部项目遴选方案和产业发展监管协议,项目牵头单位应当按照规定程序在深圳特区报等媒体以及深圳政府在线等网站进行公示。公示期不少于5个工作日。项目牵头单位对公示期间的反馈意见进行收集处理,如有重大变更应按程序报市遴选小组审定。

  公示期满,项目牵头单位应当在10个工作日内将公示无异议或者异议经妥善处理的总部项目遴选方案、产业发展监管协议连同竞买资格条件一并转区政府组织用地出让。

  总部项目遴选方案、产业发展监管协议及竞买资格条件未经市遴选小组批准不得变更。

  第三章 用地出让

  第十七条 总部用地出让由辖区政府组织实施。

  市规划国土部门辖区派出机构(以下简称规划国土派出机构)在收到总部项目遴选方案后20个工作日内,拟订建设用地使用权出让方案(以下简称土地出让方案),报区政府审定。

  土地出让方案应当包括以下内容:

  (一)拟出让地块的界址、空间范围;

  (二)用地预审意见;

  (三)规划设计条件、使用期限、开竣工期限、权利限制等土地利用要求;

  (四)土地出让方式;

  (五)出让底价、履约保证金数额、付款方式;

  (六)准入行业类别;

  (七)竞得人确定办法;

  (八)联合建设总部的,联合体各成员的建设用地使用权及建筑物产权分配比例;

  (九)其他需要明确的事项。

  第十八条 总部用地出让期限按照30年确定。

  第十九条 总部大厦中不低于60%的建筑面积全出让年期内不得转让(以下称自用部分建筑),其余部分为非自用部分建筑。非自用部分建筑允许租售,其中办公用房比例不低于50%。非自用办公用房由区政府作为政策性优惠商业办公用房,用于引进与总部企业相关的上下游企业入驻;除办公用房外的非自用部分建筑,在5年承诺期届满,产业发展监管协议履约考核通过后方可转让。总部用地上配套建设的商务公寓全出让年期内不得转让。

  联合建设总部的,各总部企业的自用部分建筑面积按照联合体各成员的建设用地使用权及建筑物产权比例进行分配。

  按照本办法第十二条(二)项要求申请的企业,其建设用地使用权权利限制要求在总部项目遴选方案中予以明确。

  第二十条 建设用地使用权及建筑物允许抵押,但抵押金额不得超过合同剩余地价与建筑物残值之和。

  第二十一条 总部用地出让底价结合权利限制以评估方式确定。总部用地上除配套商业以外的建筑类型,出让底价按照评估价的70%确定。地价可以不计息分期缴交,首期缴交比例不得低于50%,自成交之日起15个工作日内付清,余款1年内一次性支付完毕。

  第二十二条 区政府对土地出让方案进行审定,规划国土派出机构根据审定的土地出让方案,委托市土地交易机构组织交易。

  产业发展监管协议应当与建设用地使用权出让公告一并公告。区政府应当就竞买资格条件及产业发展监管协议有关内容接受公众咨询。

  第二十三条 资格审查应以经市遴选小组审定的遴选方案、产业发展监管协议及竞买资格条件为依据。

  总部用地竞买申请人应当在建设用地使用权出让公告规定的公告期内,向拟出让土地所在辖区政府提出竞买资格条件审查申请。符合竞买资格条件的,区政府应当在5个工作日内出具审查文件。竞买申请人凭审查文件到市土地交易机构办理竞买手续。

  第二十四条 总部用地成交后,竞得人持成交确认书与区政府签订产业发展监管协议。联合建设总部的,各总部企业应当分别与区政府签订产业发展监管协议。

  第二十五条 竞得人持成交确认书和产业发展监管协议申请签订建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同中应当约定建设用地使用权的权利限制、抵押要求、强制转让、到期收回、退出机制等土地使用条件,并明确双方违约责任、受让人股权变更约束以及争议解决等相关条款。

  产业发展监管协议应当作为建设用地使用权出让合同的附件。联合建设总部的,联合建设总部大厦协议一并作为建设用地使用权出让合同的附件。

  总部项目建成后,按照建设用地使用权出让合同约定进行不动产权登记;联合建设总部的,按照建设用地使用权出让合同约定对联合体各成员持有的建筑面积分别登记。

  第二十六条 人民法院强制执行拍卖或者变卖建设用地使用权,次受让人应当承接原建设用地使用权出让合同及产业发展监管协议规定的受让人责任及义务,原建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件不变。人民法院强制执行又无符合条件的次受让人的,其建设用地使用权及地上建(构)筑物由政府优先回购。

  第二十七条 出让期限届满,用地单位未按规定申请续期或者续期申请未获批准的,建设用地使用权无偿收回。地上建(构)筑物采取残值方式补偿,并在建设用地使用权出让合同中予以约定。因公共利益需要,依照法律程序提前收回的,应当给予合理补偿。

  逾期未完成土地清理或者拒不办理土地移交手续的,由规划国土监察机构依法处理。

  第四章 产业发展监管

  第二十八条 总部项目实行“全年期、全过程”的产业发展监管机制,由区政府负责实施。

  第二十九条 产业发展监管协议应当明确全出让年期监管要求,包括实缴注册资本、纳入本市统计核算的产值规模(营业收入)承诺额、形成地方财力承诺额、物业出租、股权变更约束、违约金支付、自用建筑回购、退出机制、违约责任以及争议解决等相关条款。

  市发展改革委负责拟定总部项目的产业发展监管协议标准文本,项目牵头单位可以根据项目实际情况在产业发展监管协议中增加相应条款。

  第三十条 区政府根据总部企业发展要求,在承诺期(5年)届满后1年内、承诺期届满后每隔5年、出让期届满前1年内等阶段对产业发展监管协议的约定事项进行履约核查。

  履约考核未通过的,区政府组织规划国土、行业主管、市场质量监管、税务、证监、信用监管等部门依法依约进行处置,并形成履约核查处理报告,按批次报送市遴选小组。

  第三十一条 履约考核未通过的应当按照产业发展监管协议约定承担违约责任:

  (一)5年承诺期届满考核,总部企业实际年均形成地方财力达到《实施办法》第三条(一)项规定条件,但未达到承诺年均形成地方财力的,按照以下要求承担违约责任:

  1.达到承诺年均形成地方财力的70%及以上但未达到100%的,总部企业应当按照产业发展监管协议要求支付违约金,违约金金额=(承诺期内企业承诺累计形成地方财力-承诺期内企业实际形成地方财力)。未如期缴纳违约金的,违约金按银行同期贷款利率计息,直至缴清违约金及利息为止。

  2.达到承诺年均形成地方财力的50%及以上但未达到70%的,总部企业应当按照产业发展监管协议要求支付违约金,违约金金额=(承诺期内企业承诺累计形成地方财力-承诺期内企业实际形成地方财力)×2。未如期缴纳违约金的,违约金按银行同期贷款利率计息,直至缴清违约金及利息为止。

  3.未达到承诺年均形成地方财力的50%的,除按照本条(一)项第2点要求支付违约金外,政府有权回购不少于50%的自用部分建筑和全部非自用部分建筑,回购价按照审计部门审定的成本价确定。

  (二)5年承诺期届满,总部企业实际年均形成地方财力未达到《实施办法》第三条(一)项要求的,建设用地使用权无偿收回,地上建(构)筑物采取残值方式补偿。

  (三)5年承诺期届满后,其他任一考核阶段总部企业未达到《实施办法》第三条(一)项要求的,建设用地使用权无偿收回,其自用及未转让部分建筑采取残值方式补偿。

  除上述条款以外的违约责任,按照产业发展监管协议的约定执行。

  联合建设总部的,按照本条要求各总部企业分别承担违约责任。

  第三十二条 建设用地使用权以及附着于该土地上的建(构)筑物及其附属设施不得以股权转让或变更的方式变相转让。

  前款所称股权转让是指导致企业控股权或实际控制权发生变更的转让。

  第三十三条 建设用地使用权人因自身原因终止总部项目投资建设,提出终止履行建设用地使用权出让合同并申请退还土地的,建设用地使用权出让人报经原批准土地出让方案的人民政府批准后,分别按以下约定,退还部分建设用地使用权出让价款(不计利息),收回建设用地使用权,地上建(构)筑物的补偿方式在建设用地使用权出让合同中予以明确:

  (一)超过建设用地使用权出让合同约定的开工建设日期但未满1年向出让人提出申请的,将剩余已付建设用地使用权出让价款退还建设用地使用权人;

  (二)超过建设用地使用权出让合同约定的开工建设日期1年但未满2年向出让人提出申请的,按照规定征收土地闲置费后,将剩余已付建设用地使用权出让价款退还建设用地使用权人。

  报经原批准土地出让方案的人民政府后未获批准的,建设用地使用权人应继续履行建设用地使用权出让合同;拒不履行的,建设用地使用权和地上建(构)筑物及其附属设施无偿收回。

  第三十四条 符合法律法规规定、建设用地使用权出让合同和产业发展监管协议约定的应当解除建设用地使用权出让合同情形的,建设用地使用权可以无偿收回,地上建(构)筑物补偿方式应当在建设用地使用权出让合同中事先约定。

  第三十五条 区政府将履约考核未通过的企业、关联企业及法人代表列入失信“黑名单”,并及时报送至市公共信用信息管理系统,由各部门依照职责分工,依法依规实施联合惩戒。在联合惩戒期限内,重点在政府采购、建设工程招投标、政府资金扶持、城市更新、土地竞拍等方面对失信主体予以限制。

  第五章 附 则

  第三十六条 本办法中总部企业的行业类别应当根据该企业营业收入比重最高的业务所属行业类别予以确定。

  第三十七条 本办法所称金融类总部企业,是指满足以下任一条件的金融类总部:

  (一)符合《实施办法》第三条规定且经国家金融监管部门批准,在深圳注册并具有独立法人资格,对一定区域内的企业行使投资控股、运营决策、集中销售、财务结算等管理服务职能的总机构,包括银行、信托公司、租赁公司、财务公司、消费金融公司、汽车金融公司、证券公司、基金管理公司、期货公司、保险公司、保险资产管理公司等经营性金融企业,以及经核准或授权开展金融企业不良资产批量和收购、处置业务的地方资产管理公司。

  (二)符合《实施办法》第三条规定,且在深圳已注册设立且相对控股2家以上不同类型经营性金融企业总部、实收资本不低于50亿元,其下属企业形成地方财力连续3年每年不低于1亿元等条件的金融类控股(或集团)公司。

  第三十八条 本办法所称总部企业产值规模(营业收入)、形成的地方财力以申报企业独立法人(含分支机构)及其控股50%(含)以上在本市注册的一级、二级子公司作为统计核算口径,各年度股权关系以当年12月31日股权登记状况为准。

  申报企业的下属公司已取得总部用地或者提出申请总部用地的,该下属公司在本市统计核算的产值规模(营业收入)和形成地方财力不再重复计入作为上级公司的申报企业。

  第三十九条 本办法所称地方财力是指总部企业在深圳市缴纳的税款入库期内,企业所得税、增值税、营业税、城市维护建设税、印花税、地方教育费附加、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、文化事业建设费计入地方分成部分。

  第四十条 前海深港现代服务业合作区内总部项目遴选及用地供应,由前海管理局按照《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》、《深圳市前海深港现代服务业合作区管理局暂行办法》(深圳市人民政府令第232号)和《深圳前海湾保税港区管理暂行办法》(深圳市人民政府令第233号)开展相关工作。

  第四十一条 本办法自公布之日起施行,有效期5年。本办法施行之前有关规定与本办法不一致的,以本办法为准。


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