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反思土地:当前的困惑和未来的抉择(土地利用处)

日期: 2011-04-29    来源:

尊敬的王主任,各位领导,同志们:

  下午好!

  设立土地利用处,是促进规划、土地两大职能进一步融合的重要举措。新的土地利用处主要承担规划选址与用地预审、建设用地报批和农用地转用、招拍挂和地价管理职能,包括办文员和司机在内,目前共有干部职工14人,分别来自8个不同部门,是一支多国部队。3月21日,我处人员到位,正式开始运作。一个多月来,各项工作有序推进,办理了各类公文330件,其中,05、02类主办文108件,按时办结率100%,参加了120次会议,日均5次。48项建设项目用地通过市政府常务会审议,78项通过市政府审查,即将提请市政府常务会审议。4项议题先后通过3次主任办公会审议,组织召开了2次招拍挂会议和委业务会,2块安居商品房用地、旭硝子玻璃基板等项目用地如期公告挂牌,新增的9000套安居型商品房用地基本落实。这些情况表明,机构和干部调整以来,我处在贯彻执行委党组的决策和部署上,态度积极,措施到位,在提速、提质、提效方面,迈出了坚实的一步。

  在抓好当前业务工作的同时,我处积极思考如何更长远、更根本地提速、提质、提效,集中力量解决市委市政府高度关注、委党组高度重视、基层和群众高度期待的土地利用问题。我集中谈三方面的想法:

  第一,面对当前和今后相当时期建设用地空前尖锐的供需矛盾,一般项目特别是中小企业很难落地的严峻现实,我们必须把准社会脉搏,从战略和全局高度着眼,抓紧在规划上、政策上、服务上做出适时适度的调整,最大限度地保障发展和民生方面的用地需求。

  一是必须适度突破土地利用总体规划总规模的限制。到2010年我市GDP将达到1.5万亿,按照《关于提升城市发展质量的决定》,到2015年,地均GDP提高 25%,相应的建设用地规模为1107平方公里。为此,建议将产业发展和保障性住房占用有条件建设区的,视为符合土地利用总体规划。如果能更进一步,争取省里支持,把坪清新、深汕合作区纳入深圳土地利用总规,就可以卸掉建设用地不超过规划区域50%这个紧箍咒。如果不在总规模这个最关键、最紧迫的问题取得突破,我们就跳不出“巧媳妇难为无米之炊”的命运。当然,我们也不能全面放开,仅对产业发展和民生工程放开,若能再多100平方公里的腾挪空间,这个弯也许就能转过去,转得好。

  二是以城市发展大会确定的12个领域60个项目为重点,千方百计组织有效供给,好中选优,把有限的资源用在刀刃上,以优质增量带动存量转型升级。扩大保障性住房用地应,稳定产业用地供应规模,优化供应结构。要参照安居型商品房限销售对象、销售价格的办法,面向中小型科技企业和优势传统产业的总部型企业,统筹考虑企业运营管理、研发和人才公寓,选择合适片区面向市场推出一定规模的用地,建设配套齐全、负担得起的研发类、总部型用房,鼓励中小企业根留深圳。认真抓好发展单元中土地政策设计工作,以大干快上为导向,以利益合理分配为重点,以主体能操作、市场可接受、今后可推广为原则,与管理局和辖区政府密切合作,大胆探索,周密论证,尽快形成主干配套政策,尽快付诸操作。要通过一段时间努力,逐步扭转产业用地出让中的被动局面,争取主管部门支持,探索试行预申请制度、先报建再签出让合同的办法,以及试行年地租,并根据项目建成投产后的运行表现决定地租调整系数的办法,从机制上解决产业项目真与假、优与劣的问题。

  第二,土地集约化、市场化水平与紧约束程度不相适应,土地问题与社会问题、政府管治相互交织、相互影响,越来越复杂、敏感,责任大、风险高,必须适度调整政府与市场关系,在发展单元、土地整备、保障住房、园区建设、投融资等城市发展公共领域,更多更好地发挥政府引导作用,在用地出让、地价管理等微观操作层面,更多发挥市场作用,用行政公开化、民主化推进市场化。

  一是抓紧完成基准地价和地价测算规则报批工作。我市地价收入和财政收入之比,“九五”期间大致为1/2,“十五”期间大致为1/3,“十一五”期间大致为1/5,地价收入逐步萎缩,目前大致是北京、上海的1/5。深圳是土地有偿出让的发源地,现今政府又开始为建设资金发愁,说明我市土地开发滚动机制出了大问题,转不动了。基准地价严重背离市场,有的热点地区,居住用地基准地价不到市场价的1/10,近年出让的几宗条件设定比较宽松的产业用地,成交价为基准价的1.5-4.5倍,产业用地价格根本不能反映土地稀缺程度,产业主管部门还是习惯把地价作为优惠政策,不顾社会对这种做法的科学性、公正性的质疑。大量该收地价,以征地返还、合作建房、流失遗留问题形式流入少数利益集团。低地价并没有为深圳带来低房价、低成本。利益调节机制的失衡、缺位,导致大量博拆、博旧改独特现象。基准地价是地方政府一个重要的经济调节工具,应当善加运用。当前,最重要的,是抓紧争取市政府支持,批准新的基本地价及其配套的测算规则。

  二是建议将征地返还用地、非农建设用地合作开发,一律进场交易。这个决心必须下,既维护了绝大多数原居民根本利益,又解脱了我们自己。不要再迟疑了。对新安排的征地返还用地或其他类型置换用地,坚持等价值原则不动摇。

  三是把节约集约用地提高到新水平。我们的人均GDP和地价水平,已经可以支撑将土地集约节约提升至目前新加坡水平。可以通过加大投资和功能置换收益分成形势,将早期建设的低强度市政供应设施进行改造、置换。建议通过区域合作,或者通过粤东填海造地形式,逐步电厂、油气库等厌恶性设施转移出去。

  第三,从心态、作风、文化、伦理入手,以“务实、服务、创新、自律”为核心价值,不说空话,不搞形式主义,出实招,求实效。

  一是分类授权,简化环节。抓紧《建设用地审批规则》报批及配套细则制定。建议对符合规划和年度实施计划的政府投资的市政基础设施、公共服务设施用地,授权各管理局审批,报委备案。采取免除、并联或事后备案进行分类处理,大幅度简化零星占用基本生态控制线、农用地、有条件建设用地以及不涉及规模、性质调整的大型线性工程、独立场站用地的审批手续。加上前面已经提及的地价测算规则,争取在一年之内,使管理局上报的土地利用类的文和事、以及会议和议题下降1/3。

  二是下决心从文山会海中解放出来,提高政策质量和水平。在目前基础上将会议和文件减少1/3,是完全可能的,关键看下多大的决心,制定的措施能不能落实,能不能坚持下来。当前,我委应急、应景、应付类的政策多,部门化、碎片化倾向比较突出,政策制订过程不开放,征求意见流于形式,缺少高水平、高格调的政策辩论,政策的公共属性和质量难以保障。

  三是加强自身建设。不推事,敢任事。不做二传手。遵守行政伦理,相互支持配合。加强自律,确保廉政上不出大问题。

  各位领导,同志们,

  今年是辛亥革命100周年。百年中国,四件大事,革命、战争、运动、建设。其核心是土地。孙中山“驱逐达掳,恢复中华、平均地权、节制资本”四大革命主张,至今未竟全功。中国历史的治与乱,基于土地制度的废与兴,国民生活的安与危,也基于土地制度的优与劣。地者,政之本也这句老话,正在当代中国展开丰富多彩的现代演绎。香港特别行政区行政会召集人梁振英先生2010年1月发表题为《香港有没有未来岁月所需的政策远景?》文章指出,香港长期以来造成楼价高和居住面积小的土地和房屋政策,是香港政治异化和社会问题的主要根源。无独有偶,新加坡国立大学郑永年先生在今年2月发表了一篇文章,题目叫《中国问题的本质》,他提出,一个社会如果解决不好土地和农民问题,就有可能导致激进的政治变革。如果土地问题解决得好,就可以在消费社会建设、社会公正稳定、中产阶级、政治合法性等等方面有所作为。

  徐绍史部长在2009年中央党校省部级研讨班上作出了“现行土地管理制度逐渐逼近重大变革的临界点”重要论断。在2011年1月7日在全国国土资源工作会议上,徐部长又指出,国土资源事业的发展在很大程度上取决于思想解放的程度和改革创新的力度。许勤市长在今年2月18日在市城市建设与管理领导小组第一会议上指出,空间资源的分配和空间资源的优化,涉及到土地政策,越来越成为经济政策的主要组成部分。土地的重点在于政策突破。

  我之所以不厌其烦地引述领导、专家的言论,是为了说明一个问题,我们对土地问题的认识高度、重视程度、支持力度要与当前的新形势新要求相适应。战士不能选择战场。我和我的同事决心在委党组的坚强领导下,以“苟利国家生死以,岂因祸福避趋之”心态,勇往直前,扎实工作,以实实在在的行动,实实在在的工作回报组织信任和同志们的支持!

  谢谢大家!

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