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《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》解读材料
来源:    日期: 2017-01-01
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  2017年1月1日,市政府正式实施新一版的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(以下简称《暂行措施》)。新一版《暂行措施》共七部分31条,与上一版相比,新增条款18条,修改或保留13条。重点内容主要包括:创新实施机制,试点重点更新单元开发;简化城市更新地价体系;提升公共配套设施力度;多渠道筹集建设保障性住房等。这一版《暂行措施》的出台,将有助于各区进一步加快辖区城市更新工作推进,落实《城市更新“十三五”规划》各项工作任务,保障全市城市更新规划目标的实现。

  一、出台背景与过程

  城市更新是城市功能提升与再造的系统工程,是消除安全隐患、治理城市顽疾的民生工程,是盘活土地资源、促进产业转型的治理工程。2009年以来,在省“三旧”改造政策的基础上,我市探索建立了一套行之有效的城市更新模式,城市更新工作逐步纳入规范有序的运行轨道。“十二五”期间城市更新拉动固定资产投资1708亿元;截至目前累计实现城市更新用地供应13.4平方公里。城市更新作为一项持续性、常态化工作,对城市发展的影响日益扩大。

  2012、2014年,市政府先后出台了两版《暂行措施》,对推动和深化城市更新工作起到了重要作用。为深入贯彻落实党的十八大、十八届历次全会及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神,按照市委市政府工作部署,市规划国土委对全市城市更新工作实施情况开展了广泛调研,广泛听取市相关部门、各区政府、专家学者及社会各界的意见,在此基础上牵头起草了新一版《暂行措施》,历经近一年时间、三十余稿次的修改后,上报市政府并通过审批。

  二、《暂行措施》的重要意义

  新一版《暂行措施》的修改完善是深圳城市发展的需要,是近几年城市更新工作实践的完善和补充,对城市更新“强区放权”体制改革后全市城市更新工作推进提供了重要的政策支撑。2016年11月,我市印发了《深圳市城市更新“十三五”规划》,明确了“十三五”期间全市城市更新的总体目标、发展策略、规模安排、时序统筹等内容。《暂行措施》的出台将有助于各区进一步加快辖区城市更新工作推进,落实《城市更新“十三五”规划》各项工作任务,保障全市城市更新规划目标的实现。

  最新版《暂行措施》坚持问题导向,坚持效率提升,坚持公益优先,以推动重点更新单元开发为契机,强化了规划统筹、区域统筹;以简化地价测算体系为突破口,提高了政策的透明度和可操作性;以利益共享为抓手,进一步提升了城市更新在公共配套设施、保障性住房建设中的推动作用。

  三、主要内容

  新一版《暂行措施》共七部分31条,与上一版《暂行措施》相比,其中新增条款18条,修改或保留的条款13条。重点内容主要有:

  (一)创新实施机制,试点重点更新单元开发

  目前我市的城市更新以市场化推动为主,但在实践中出现了一些情况值得关注:一是往往根据权属边界和拆迁难易程序来划定拆除范围,整体统筹不足;二是市场利益导向,选取的更新区域与我市确定的重点发展区域、城市功能亟需完善区域存在一定偏差;三是城市更新单元规模偏小,大型公共配套难以落实。

  对此,《暂行措施》创新提出了政府主导、自上而下的重点更新单元方式,主要针对区位重要、对城市发展带动作用强但基础设施严重缺乏、市场动力不足或达不到现有政策要求的片区,由区政府组织进行更新计划申报、更新单元规划编制,选择市场主体进行整体实施,充分发挥政府、市场两方面的作用。重点更新单元的目标是完善城市功能结构、优先落实城市基础设施和公共服务设施,加快城市各级中心和重点区域发展,促进特区一体化。

  “十三五”期间,全市将试点开展10个左右重点更新单元实施。

  (二)简化城市更新地价体系

  针对市场普遍反映的城市更新地价体系复杂、测算繁琐的问题,《暂行措施》对城市更新地价体系进行了梳理,整合地价标准类别,简化地价测算规则,建立以公告基准地价标准为基础的城市更新地价测算体系。

  政策出台将有利于降低城市更新地价测算复杂度,提高地价测算效率,加快推进项目实施。同时,也有利于参与城市更新的企业在项目前期进行经济平衡测算,保证项目在经济平衡方面的可实施性。

  (三)提升公共配套设施力度

  考虑城市更新项目一般都位于公共配套设施较为匮乏的区域,公共配套设施的配建要求往往不能满足片区要求,《暂行措施》提出城市更新项目要在现有全市通行的规划标准的基础上进一步加大公共配套设施的配建力度。对于非独立占地的社区级配套用房,要求在《深标》基础上额外增配50%且不小于1000平方米的配套用房,该部分增配的社区级公共配套用房具体用途可由区政府根据配套需求情况灵活确定。对独立占地的公共配套设施,要发挥城市更新规划统筹作用,整合周边国有未出让用地,进一步扩大公共配套设施用地规模。

  《暂行措施》还要求加强对城市更新各类公共配套设施、公共空间及公共通道的有效利用和监督管理,保证公共空间的公共性、可达性与便利性。

  通过上述政策,预计城市更新配建的非独立占地的社区级配套用房建筑规模将由“十二五”期间的56万平方米提升至“十三”期间的105万平方米,增配49万平方米。

  (四)多渠道筹集建设保障性住房

  为进一步落实市委市政府《关于完善人才住房制定的若干措施》的文件精神,《暂行措施》提出了城市更新中多渠道、全方面加大人才住房、保障性住房的筹集、建设力度。

  一是大幅提高城市更新项目的人才住房、保障性住房配建比例。其中,城中村的一、二、三类地区的基准配建比例分别由12%、10%、8%提高至20%、18%、15%;工改居的一、二、三类地区的基准配建比例分别由20%、18%、16%提高至35%、33%、30%。二是创新人才公寓配建制度,将城市更新项目中一定比例的商务公寓建成后移交政府,作为人才公寓纳入全市住房保障体系管理。通过上述提高配建比例、配建人才公寓的政策举措,预计“十三五”期间城市更新将配建人才住房、保障性住房和人才公寓建筑面积662万平方米,与“十二五”期间配建284万平方米相比,配建规模将提高133%。

  三是鼓励轨道站点周边、符合条件的现状旧工业区调整规划功能用于建设人才住房、保障性住房,进一步拓展了人才住房、保障性住房的筹集渠道,有效促进产城融合与职住平衡。

  经初步测算,通过上述现状旧工业区调整规划功能建设人才住房、保障性住房途径,预计至2020年可提供300万平方米左右的人才住房、保障性住房。


 
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