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【深圳晚报】政策指引出台鼓励旧工业区改造
来源:    日期: 2015-09-28
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  “日前,深圳市综合整治类旧工业区升级改造项目现场会在大鹏新区进行。会议指出,我市已出台系列新政鼓励旧工业区通过综合整治,实现周期短、投资少、见效快的更新改造,从而推进城市更新及产业转型升级;结合实际情况解读新政的相关指引也已于近日出炉,感兴趣的企事业单位及市民,可通过相关印发手册或登录市规划国土委官方网站了解。

 

  大鹏鸿华印染厂改造项目,在综合整治后变艺术空间。

  废弃印染厂变身国际艺术区

  提到旧工业区改造,大多数人脑海中浮现的关键词是:破旧、混乱、拆除重建、耗钱、耗时、从头起步,总之是困难重重。9月10日,会议所在的大鹏鸿华印染厂改造项目现场彻底打破这些刻板印象。该项目是我市工业区综合整治首批试点项目之一,近年从废弃近十年的老旧工厂迅速转型为国际艺术空间:艺象iD Town。

  艺象iD Town负责人梁田介绍,项目前身是1989年建成的深圳鸿华印染厂,位于大鹏葵涌街道,原印染厂由19栋旧工业厂房构成, 2003年工厂倒闭之后,整体面积8万平方米的园区被废弃闲置了将近10年时间。如今,这里仍保持着旧工厂的建筑结构,却摇身变成了深圳首个滨海LFOT艺术园区,是集创意设计、国际艺术交流、大师工作坊、教育培训、时尚发布、休闲旅游等于一体的复合型创意文化空间。改造后的项目三面环山,一面临海,总面积8万平方米,商业面积3.5万平方米,正为深港两地乃至国内外艺术家、设计师、文化爱好者提供一个艺术传播交流平台。

  与会人员现场看到,艺术项目极大程度保持着原工厂建筑的主结构,一些破损的窗台也被有意保存,配合原有厂房12米层高挑高设置,室内空间宽大敞亮,具有极强的艺术塑造力。原本旧厂房远离市中心的特点,也经由改造散发出时代吸引力,在商业区位上,从偏远变成幽静雅致,劣势变优势,与新项目定位相得益彰,整个工程相比一般情况也更取巧,省时省力。

  最引人注目的还是改造项目带来的实际效益。据悉,2014年1月起至2015年8月底,艺象园区内共组织了近80场公共活动,涵盖艺术、设计、培训、音乐、户外运动等方面,累计参与人数达到30000人次。商户入驻方面,园区自2015年初开始正式招商,截止到今年8月,已入驻商户21家,租赁面积达到8000平方米,其中艺术及设计类商户租赁面积约5000平方米、占比62%。

  综合整治周期短见效快

  与大鹏鸿华印染厂类似的改造项目在深圳不止一个,如罗湖笋岗艺展中心更新单元,被改造成以家居饰品展销为基础,引入文化展览、艺术创作、原创家居设计等功能,逐步成为城市文化综合体;一度脏乱差的宝安臣田工业区、宝安西成工业区,也在改造中分别变身成“移动互联网新企业总部”与“产业孵化基地”。

  据了解,深圳市规划国土委于2012年启动了全市旧工业区综合整治试点项目工作,将大鹏新区印染厂等5个项目列为首批旧工业区综合整治试点项目。这些项目一方面以工业遗产的姿态,在保护中重新登上时代舞台;另一方面又作为快速诞生的新生儿,助力我市电子科技、创意设计、文化娱乐等产业的发展。近年来,深圳市委市政府强力推进城市更新工作,将其作为促进土地资源循环利用、提升城市发展竞争力的重要举措。今年深圳市综合整治类工业区改造工作还被列入2015年市重点工作。

  市规土委副主任薛峰表示,通过“局部试点、先行先试”,在总结试点项目经验的基础上,深圳逐步形成了旧工业区升级改造综合整治、功能改变、拆除重建3种模式并行的合理态势,建立了规范、高效的项目运行机制。但拆除重建为主的旧工业区改造存在实施周期长、成本高、资源浪费等问题,对此我市于去年底出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(以下简称《暂行措施》),重点对工业区综合整治、功能改变类相关政策进行了补充,以提高深圳城市更新计划的实施率,促进产业更新升级。

  截至目前,全市已经有57个拆除重建的产业升级项目获得规划审批,更新改造后将提供1245万平方米产业用房,这些产业用房为各类新兴产业和市政府鼓励发展产业提供空间保障,进一步促进“产城融合”。

  旧工业区可改建扩建

  市城市更新局规划处处长谭权介绍,《暂行措施》主要涉及五方面政策,包括完善城市更新用地处置政策、完善城市更新地价政策、鼓励旧工业区升级改造、试点开展小地块城市更新、强化城市更新实施管理。

  其中明确了一系列优惠政策,包括旧工业区综合整治可加建扩建、综合整治新建部分可确权、综合整治项目可享地价优惠等,以激发旧工业区升级改造的积极性,降低改造成本。谭权具体解释“可加建扩建”这一点,他说,根据《暂行措施》,旧工业区出于消除安全隐患、完善现状功能等目的进行综合整治的,可增加面积不超过现状建筑面积15%的电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施。对于符合深圳产业发展导向和城市规划,地上建筑物建成时间不少于10年,权利主体的城市更新意愿符合《深圳城市更新办法实施细则》第三十七条设定标准的旧工业区,除可增加面积不超过现状建筑面积15%的电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施外,还可通过加建扩建、功能改变、局部拆建方式增加生产经营性建筑面积。

  综合整治新建部分还可确权、办房产证。谭权指出,此前普遍存在的“土地合法、建筑不合法”的情况,而根据《暂行措施》新政,只要是按照综合整治政策纳入计划的项目,新建部分将享受城市更新政策,可以予以确权、办理房产证,并按照城市更新的政策,对工业楼宇进行分割转让。他还表示,考虑到综合整治没有新的、大的加建行为,所以综合整治将免配创新产业用房。

  为鼓励具备实力的优质企业参与到旧工业区综合整治类城市更新工作中,《暂行措施》同时出台了一系列的地价优惠和资金扶持政策。如根据《暂行措施》,进行综合整治、加建扩建的,新建的建筑面积属于城市基础设施、公共服务设施及电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施的,免收地价;属于普通工业厂房的,按照相应公告基准地价的10%计收地价;属于新型产业用房或产业配套设施的,按照相应公告基准地价标准的50%计收地价。

  新政操作指引已出炉

  政策出台之后,作为城市更新主管部门的市规划国土委发现,实际运作过程中各界的理解及具体做法不完全一样,为此我市于今年9月出台了《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引(试行)》,从计划、规划、监管、审批到报建,把繁杂的流程梳理成一条清晰通道。

  谭权举例,报建方面,针对以前普遍存在的土地合法、建筑不合法的情况,现在有一个比较简易的建筑确权规定,只要符合更新单元规划,符合建筑消防质检要求,均可进行规划确认,并按相关手续完善相应处罚,之后进行正式报建工作。他提醒,相关企事业单位及负责人,可登录市规土委官网查仔细看《指引》,按图索骥。同时,市城市更新局还将在近期组织相关企业进行指引交流学习,推进新政效应最大化发挥。


 
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