深圳市龙岗LG403-03号片区[西冲地区]法定图则

来源:深圳市规划和国土资源委员会  日期: 2009-02-27  【字号: 【内容纠错】

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  1.总 则

  2.土地利用性质

  3.土地开发强度

  4.配套设施

  5.道路交通

  6.城市设计及其它有关规定

  7.本地区法定图则的特别规定

   

  1.总则

  1.1 本图则适用范围(以下简称本片区)为:大鹏半岛南澳镇南端沿海片区,总用地面积1293.13公顷(详细的规划边界范围见图表坐标)。

  1.2 制定本图则的主要规划依据是:《深圳市城市总体规划(1996?2010)》(送审稿)、《深圳市龙岗区次区域规划》、《深圳市大鹏半岛旅游区总体规划》。总体规划对本片区的功能定位是:“以休闲度假为主的自然景观旅游区”。次区域规划对大鹏半岛的定位为:“充分发掘旅游资源潜力,将大鹏半岛建设成为以优质海滩浴场、亚热带山林风光特色的、可供旅游观光、度假休养、国际娱乐的自然景观旅游区。”大鹏半岛旅游总体规划对本片区的定位为:“具有田园风光特色的,以海滨度假为主的国际娱乐区。”

  1.3 本图则涉及的所有技术指标(本图则中特别注明者除外)均依据《深圳市城市规划标准与准则》(SZB01-97)确定。

  1.4 本图则具有如下法律作用:

  1.4.1 自本图则批准公布之日起,图则范围内所发生的一切开发建设活动(经合法程序批准的临时用途除外)必须遵守本图则的规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定;

  1.4.2 任何更改图则所规定的内容,需依照相关程序的规定,向城市规划委员会或规划主管部门提出申请;

  1.4.3 在本片区内编制详细蓝图或城市设计,均应以本图则的要求为依据进行。

  1.5 本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围,可能在下阶段详细规划设计时略有修改,但必须报市规划主管部门审定。

  1.6 本图则解释权归属深圳市城市规划委员会;若需要修改图则,必须符合《深圳市城市规划条例》中第二十七、二十八条的规定。有关名词解释及其他技术规定详见《法定图则统一注释》(以下简称《注释》)。

  1.7 本图则经市城市规划委员会批准后,自批准之日起执行。从即日起,该地区原有规划自动废止。

  2. 土地利用性质

  2.1 本片区发展的目标定位:片区应建设成为一个具有国际水准的旅游胜地,集旅游度假、商务会议、体育活动、高尚居住等为一体的综合旅游区。根据该定位确定片区的主要土地用途为公共绿地、商业性公共设施用地及旅游配套的居住用地等。

  2.2 本图则确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导,现状合法的土地用途与图则规定用途不符的,原则上可继续保持其原有的使用功能;一旦这类土地要求进行改造与重建时,必须与本图则规定的用途相符;

  2.3 本图则所确定的公共配套设施及市政设施,若是安排在土地使用权已出让的地块上,规划主管部门可根据有关法规的规定,在有需要的时候依法收回土地使用权,并对拥有土地使用权的单位和个人给予适当补偿。

  2.4 图则所确定的地块界线,并不代表确实的用地红线范围,在详细的规划设计和开发建设中,可根据实际情况进行合并;

  2.5 为保障土地利用的灵活性,图则对所有地块均规定了三类土地利用性质:一类是指“规划确定的土地利用性质”;二类是指“须经规划主管部门批准后方可变更的土地利用性质”;三类是指“须经市规划委员会批准后方可变更的土地使用性质”,具体规定详见本图则“图表”。

  2.6 图则中确定“保留现状”的地块,仅指保留其合法的现状土地用途和建设规模;

  2.7 为改善环境和城市空间品质,在规划范围内图则鼓励进行高质量、高水准的土地开发和建设。

  3. 土地开发强度

  3.1 本图则确定土地开发强度的目的和作用在于:由于本片区规划为综合旅游度假区,应采取高质量、低密度的土地开发强度,以避免对西冲的自然环境造成破坏。

  3.2 本片区的建设规模总量约为365410平方米;当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度时,会对本片区的环境质素、交通和设施供应带来较大影响,应对图则进行必要的检讨,有关部门应停止一切要求增加开发规模申请的审批活动;

  3.3 规划区内已出让的土地,因计算口径原因,可能在本图则中表达的地块用地面积与实际使用面积不符,而且容积率数值不同,但总建筑面积应保持一致;因道路及其他配套设施建设而被占用了部分用地面积的地块,应考虑容积率补偿;

  3.4 在图则执行过程中,遇到对图则确定的地块进行合并开发时,土地开发强度应经规划主管部门重新确定;

  3.5 针对有利于改善本片区环境质量、空间品质和交通条件,图则鼓励的开发行为,可给予适当的开发强度奖励。

  4. 配套设施

  4.1 本片区内的配套设施包括公共设施和市政设施;

  4.2 图则中配套设施是依据规划确定的人口规模所确定的,当实际人口规模超过一定限度时,需对此进行检讨;

  4.3 本片区内配套设施设置详见本图则“图表”的规定。

  4.4 本图则规定的配套设施是本片区服务的必不可少的基本设施,不得随意减少数量或压缩规模。

  4.5 配套设施的建设必须满足相应的防护、环卫等规范的要求。

  配套设施规划一览表 表4.2

序号

类别

项目

数量

所在地块号

现状

规划

现状

规划

1

教育

幼托

0

2

--

04-0215-01

小学

0

1

--

02-03

2

医疗卫生

社区健康服务中心

0

1

--

03-03

3

文娱体育

文化活动站

0

2

--

05-0113-01

4

行政管理

社区服务中心

0

1

--

01-01

5

商业

综合市场

0

1

--

19-02

储蓄所

0

1

--

02-01

6

道路交通

社会停车场

0

3

--

04-0209-0212-01

公交车站

0

3

--

02-0210-0119-01

加油站

0

1

--

02-02

7

环卫

公共厕所

0

9

--

01-0103-0108-0109-0212-0113-0316-0118-0323-01

垃圾收集站

0

3

--

03-0315-0118-01

 

  5. 道路交通

  5.1 本片区对外联系的主要出入口为南西大道,各街坊出入及内部道路详见本图则“图表”。

  5.2 本片区内道路网采用枝状道路系统,规划道路分三个等级:

  (1) 旅游区主干路:片区内两条主要道路,为双向四车道。

  (2) 旅游区次干路:片区内两条次要道路,为双向三车道。

  (3) 城市支路:为各地块通行与出入的主要道路,为双向或单向二车道。

  5.3 5.3图则上涉及的支路以下(不含支路)的道路为建议性道路,在管理过程中可以在不影响规划交通功能的前提下,根据实际情况进行调整,但调整方案必须报深圳市城市规划行政主管部门审批备案。

  5.4 禁止在商业零售街道设置机动车出入口;不宜在行人集中与优先地区设置机动车主入口。

  5.5 本片区的机动车位配置标准按《深圳市城市规划标准与准则》10.6中的“配建停车场(库)的停车标准”执行。

  5.6 所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的停车位,专位专用。

  5.7 鼓励由所在位置的开发商建设街坊内人行通道,应满足以下要求:

  (1) 醒目;行人可直穿;

  (2) 每日通行时间至少为6:00?22:00;

  (3) 最小宽度为5米,在可能的条件下应保证6米的净宽。

  5.8 本片区内设置独立的公交系统,并设置相应的停靠站。

  6. 城市设计及其他有关规定

  6.1本片区是深圳市沿海重要的自然景观旅游区,本片区内的任何开发建设活动均应遵循以下原则:

  (1) 有利于有效保护环境资源,尽量避免对沙滩、水体、植被、山体的破坏,对破坏的植被必须复植。

  (2) 有利于空间形象与环境的协调性,要与周围环境互相呼应,相得益彰。

  6.2 本片区的城市景观设计应遵循以下原则:

  (1) 保证建筑物与周围环境的协调性,建筑物的造型及材料的使用上要突出自然景观旅游区的特色,做到与环境有机共生。

  (2) 保证建筑物空间的开敞性,为观赏自然景观提供良好的视线走廊。

  (3) 加强片区内的绿化建设,增强绿化覆盖率,对挡土墙、护坡等设施要进行绿化处理,力争片区内无裸土。

  (4) 片区内的景观小品如路灯、坐凳、花坛、垃圾箱等设施要精心设计,与环境统一协调。

  (5) 本片区的景观设计应从整体出发,处理好空间的收放关系;处理好沿湖旅游景点、滨海风景线、田园风景区三者之间的联系,使其在对比中各显特色。

  6.3本片区内的建筑及环境设计应遵循下列原则:

  (1) 现状渔村的建筑具有较强的乡土特色,应加以修缮保留。

  (2) 新建建筑应注意与周围环境的协调,在突出旅游区特色的同时与原有建筑相协调。

  (3) 公共建筑对外主入口必须考虑设置为残疾人服务的无障碍通道。

  (4) 本片区内建筑外墙不得采用大面积玻璃幕墙。

  (5) 建筑物外墙不宜大面积地使用明亮耀眼的颜色,宜选用柔和和中性的色彩;但可以使用一定程度的色彩对比来突出建筑物的门窗、入口、节点等。旅游区内建筑外墙色调提倡以白色、砖红、浅灰色为主调,屋面应尽量采用坡屋顶,屋面色彩可采用砖红、深灰、墨绿、海蓝等色系。

  (6) 严格限制建筑物高度和形体,建筑应充分利用现在自然地形,并保持原有自然景观在视觉上的整体性和连续性,不因建筑物而受到损害。

  (7) 建筑泛光照明不应直接射入其他建筑窗内;公共建筑顶部照明应按照夜间远处眺望的要求设计。

  (8) 建筑物顶部的设计应与建筑的整体设计及城市空间环境相协调,全部设备应隐蔽。

  6.4本片区岸线保护和利用应遵循以下原则:

  (1)本片区沿海岸线和沙滩均为公共资源,任何个人或团体不得以任何理由擅自挤占、围圈岸线和沙滩或阻止公众进入使用。本片区内地块出让原则上不包括邻近的岸线和沙滩,如因历史原因已将相关岸线纳入出让土地范围之内的,土地使用者在开发建设时,地面建筑和设施应沿涨潮线后退不少于20米(特殊情况下,由规划主管部门审定具体退让距离),并应将岸线和沙滩向公众开放。对某些特定项目确实需占用岸线的(如游艇俱乐部、潜水俱乐部等)则需报请市级规划主管部门审批,确定所占用岸线的规模和范围。

  (2)沿海岸修建的建筑和设施应配套完善的环保措施,禁止向海水或沙滩排放污水、烟尘和固体废弃物,以保护海滨的环境。

  6.5重要节点城市设计要点

  (1)本片区内重要节点的主体建筑应具有一定的标志性,成为道路的对景。其中,02-01、12-01、12-02、18-03、19-02等地块应做重点处理,并应注意与周边环境相谐调。

  (2)01-01地块交通位置重要,其建筑设计要突出艺术效果,应与泻湖相互呼应,和谐共生;01-02地块为城市广场,应成为公共开放的城市空间,宜与绿地、水池、喷泉、雕塑等进行整体设计,风格、特色须明显。

  (3)10-01地块景观位置重要,其主体建筑形象要兼顾泻湖与海面两个方向的视觉效果,建筑形象宜新颖别致,同时照顾到看与被看两者之间的关系,应做到与环境充分协调并使之增色的效果。

  7.本地区法定图则的特别规定

  7.1 如相邻地块为同一用地性质且在建设过程中按照同一建设项目进行开发,经规划行政主管部门审批后,可以将相关地块合并,合并后的容积率和建筑密度不得高于图则规定的原地块容积率及建筑密度,配套设施和公共绿地不得减少。

  7.2 本地区严格控制零星开发,除公共和市政配套设施外,其余用地必须按照图表所标示的地块划分整块出让和开发,不得分割出让和建设。

  7.3 本片区旅游设施和大型公共设施的规划和设计必须由地方规划行政主管部门组织招标,投标设计单位不得少于三家,其中至少有一家境外知名设计咨询机构,以保证本片区具有较高的设计和建设水准,最终方案需经过深圳市城市规划委员会或经其授权的技术管理机构审查批准.

  7.4 为了保证本法定图则的科学性和合理性,自法定图则批准生效之日起,应在三年内对本法定图则进行检讨,如有重大必要,可由深圳市城市规划委员会在任何时间内提出对本法定图则的修订工作。